Union Investment Institutional Property GmbH

I. Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungs-Prozesses getroffen. Dabei ist auch das Prinzip der ESG Integration bei allen Investitionsentscheidungen verankert. Unter ESG Integration versteht man die systematische Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren in den wesentlichen Schritten des Investmentprozesses. Nachhaltigkeitsfaktoren sind dabei unter anderem Umwelt, Sozial- und Unternehmensführungsbelange.

Die Integration von Nachhaltigkeitsfaktoren in den fundamentalen Prüfungsprozess wird bei Union Investment grundsätzlich über ein Team an hausinternen Nachhaltigkeitsexperten sichergestellt. Es behandelt unter anderem spezielle Immobilientypen und Länder, die aufgrund konkreter Geschehnisse und/oder struktureller Trends unter Nachhaltigkeitsaspekten für Risiko-, Ertrags- und Bewertungsüberlegungen von besonderer Relevanz sind. Das Team gibt Investmentsignale und Empfehlungen mit Relevanz für alle betroffenen Immobilien, Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften und alle Fondsmanager.

II. Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken in Investitionsentscheidungen

Nachhaltigkeitsexperten und Risikomanager analysieren die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken für eine Immobilie bzw. Immobilienfonds und erweitern damit die klassische Ankaufsprüfung um finanziell relevante Nachhaltigkeitsrisken.

Die Ergebnisse der ESG Analyse und einzelne Nachhaltigkeitsfaktoren werden dokumentiert. Die Fondsmanager von Union Investment greifen auf diese Dokumentation zu und können die Nachhaltigkeitsrisiken von Portfolios, bewerten und ihren Investitionsentscheidungen zu Grunde legen.

Um Nachhaltigkeitsrisiken zu verringern, sucht das Fondsmanagement den konstruktiven Dialog mit den Assetmanagern, die die Immobilien betreuen und weiterentwickeln. Ziel ist es, Portfolien aktiv in Bezug auf Chancen und Risiken weiterzuentwickeln, die in Verbindung mit Nachhaltigkeitsfaktoren stehen können (Manage to Green). 

III. Auswirkungen auf die Rendite

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren kann langfristig einen wesentlichen Einfluss auf die Wertentwicklung einer Investition haben. Immobilien mit mangelhaften Nachhaltigkeitsstandards können anfälliger für Ereignis-, Reputations-, Regulierungs-, Klage- und Technologierisiken sein. Diese Risiken im Bereich Nachhaltigkeit können unter anderem Auswirkungen auf das operative Geschäft, auf den Immobilienwert und auf das Fortbestehen der Vermietbarkeit und Bewirtschaftung haben. Das Eintreten dieser Risiken kann zu einer negativen Bewertung der Investition führen, die wiederum Auswirkungen auf die Rendite des Fonds haben kann. 

I. Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungs-Prozesses getroffen. Dabei ist auch das Prinzip der ESG Integration bei allen Investitionsentscheidungen verankert. Unter ESG Integration versteht man die systematische Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren in den wesentlichen Schritten des Investmentprozesses. Nachhaltigkeitsfaktoren sind dabei unter anderem Umwelt, Sozial- und Unternehmensführungsbelange.

Die Integration von Nachhaltigkeitsfaktoren in den fundamentalen Prüfungsprozess wird bei Union Investment grundsätzlich sichergestellt. Union Investment behandelt unter anderem spezielle Immobilientypen und Länder, die aufgrund konkreter Geschehnisse und/oder struktureller Trends unter Nachhaltigkeitsaspekten für Risiko-, Ertrags- und Bewertungsüberlegungen von besonderer Relevanz sind. 

II. Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken in Investitionsentscheidungen

Union Investment analysiert die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken für eine Immobilie bzw. Immobilienfonds und erweitern damit die klassische Ankaufsprüfung um finanziell relevante Nachhaltigkeitsrisken.

Die Ergebnisse der ESG Analyse und einzelne Nachhaltigkeitsfaktoren werden dokumentiert. Die Fondsmanager von Union Investment greifen auf diese Dokumentation zu und können die Nachhaltigkeitsrisiken von Portfolios, bewerten und ihren Investitionsentscheidungen zu Grunde legen. 

III. Auswirkungen auf die Rendite

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren kann langfristig einen wesentlichen Einfluss auf die Wertentwicklung einer Investition  haben. Immobilien mit mangelhaften Nachhaltigkeitsstandards können anfälliger für Ereignis-, Reputations-, Regulierungs-, Klage- und Technologierisiken sein. Diese Risiken im Bereich Nachhaltigkeit können unter anderem Auswirkungen auf das operative Geschäft, auf den Immobilienwert und auf das Fortbestehen der Vermietbarkeit und Bewirtschaftung haben. Das Eintreten dieser Risiken kann zu einer negativen Bewertung der Investition führen, die wiederum Auswirkungen auf die Rendite des Fonds haben kann.

Die Gesellschaft berücksichtigt nachteilige Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren nicht. Die maßgeblichen Daten, die zur Feststellung und Gewichtung der nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen herangezogen werden müssen, liegen der Gesellschaft noch nicht in ausreichendem Umfang vor. 

Die Gesellschaft erhebt derzeit die erforderlichen Daten und beabsichtigt, voraussichtlich ab dem 31. Dezember 2023 die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren zu berücksichtigen.

Zusammenfassung

Beschreibung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Fonds und der Anlagestrategie

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt. Aktuell werden für diesen Fonds keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll. Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen. Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen der SI-Check, eine verpflichtende Umweltprüfung, Energieausweise, die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen sowie Kontrahentenausschlüsse. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen ebenfalls der SI-Check, CO2-Emissionen, Umweltchecklisten und Mieterausschlüsse. Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.
Die Vermögensgegenstände des Fonds werden in verschiedene Kategorien unterteilt. Die geplante Vermögensallokation ist dem Abschnitt „Aufteilung der Investitionen““ zu entnehmen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds wird über die sog. Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen innerhalb der Gesellschaft implementiert. 

Datenquellen und -verarbeitung sowie Methoden und mögliche Beschränkungen

Als Methoden zur Messung der Erreichung der ökologischen Merkmale nutzt die Gesellschaft den SI-Check sowie die Analyse der CO2-Emissionsdaten der Immobilien. 

Die Gesellschaft nutzt zur Analyse der Immobilien im Rahmen von Investmententscheidungen als auch in der Bestandsverwaltung qualitative und quantitative Daten. Diese werden auch von externen Dienstleistern bezogen. Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. 

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude. Diese werden anhand von Energieausweisen bzw. Energy Performance Certificates bewertet. Eine entsprechende Umsetzungstabelle von Energieausweisen auf EPC-Ratings liegt noch nicht vor. Trotz dieser Beschränkungen kann durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische und/oder sozialen Merkmale erfüllt werden.

Sorgfaltspflicht und Mitwirkungspolitik

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen. Der Fonds investiert zur Berücksichtigung ökologischer Merkmale in Immobilien. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Weitere Informationen

Weitere Informationen sind auch im Verkaufsprospekt sowie Jahresbericht des Sondervermögens verfügbar.

Kein nachhaltiges Investitionsziel

Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische oder soziale Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. 

Ökologische oder soziale Merkmale des Finanzprodukts

Die Gesellschaft berücksichtigt sowohl beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerkmale. Unter Nachhaltigkeit versteht man ökologische (Environment – E) und soziale (Social – S) Kriterien sowie gute Unternehmensführung (Governance – G). Ökologische Merkmale sind insbesondere die CO2-Reduktion einer Immobilie sowie der Verbrauch von Energie in kWh pro m2. Bei sozialen Merkmalen kann es sich beispielweise um Projekte handeln, die dem Gemeinwohl dienen. Eine gute Unternehmensführung bemisst sich unter anderem daran, ob und inwieweit Nutzer der Immobilien kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien der UN Global Compact anwenden oder ob deren Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit geächteten und kontroversen Waffen stehen.

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen im Immobilienportfolio ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten „Manage to Green“-Strategie, die die Gesellschaft verabschiedet hat, um mit einem Maßnahmenkatalog das Ziel der Klimaneutralität in 2050 zu erreichen.

Für die Umsetzung der „Manage to Green”-Strategie hat die Gesellschaft mit dem System ImmoSustain eine zentrale Datenplattform implementiert. Über dieses System werden Nachhaltigkeitsdaten zentral bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern.

Die regulatorischen Anforderungen an die Ausgestaltung sozialer Kriterien befinden sich derzeitig noch in der Entwicklung. Vor diesem Hintergrund werden für diesen Fonds aktuell keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Die Gesellschaft wird aber sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung regelmäßig überprüfen, inwieweit sie soziale Kriterien in ihre Entscheidungen mit einbeziehen kann.

Erfüllung ökologischer Merkmale durch Auslagerungsunternehmen

Die Gesellschaft hat andere Unternehmen mit dem Asset-Management bestimmter Teile des Fonds sowie mit dem Property Management von Vermögensgegenständen des Fonds beauftragt. Diese Unternehmen berücksichtigen im Rahmen ihrer Leistungserbringung die zuvor beschriebenen ökologischen Merkmale des Fonds nach den Maßgaben der Gesellschaft.

Anlagestrategie

Anlagestrategie zur Erfüllung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Finanzprodukts
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll.

Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen.

Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. 

Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. 

Des Weiteren trägt der Energieverbrauch einer Immobilie zu einem wesentlichen Teil zu deren CO2-Emissionen bei. Für die Analyse des Energieverbrauchs geben Energieausweise erste Hinweise auf deren Energieeffizienz. Zusätzlich werden monatlich die vom Energieversorger erstellten Verbrauchsrechnungen in ImmoSustain eingestellt. Diese Daten weisen den Energieverbrauch je m² pro Immobilie aus. Darüber hinaus wird für eine detaillierte Analyse ein angemessenes Energy Performance Monitoring & Assessment durch externe Dienstleister in nahezu allen Gebäuden eingeführt. Dieses bildet alle technisch relevanten Anlagen ab, analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und leitet Energieeinsparmaßnahmen wie beispielsweise Optimierungen der gebäudetechnischen Systeme wie Kühlanlagen, Elektrizitätssteuerung für die einzelnen Gebäude ab. Die Verbrauchsdaten (kWh / m² / Jahr) aller Gebäude werden aggregiert und auf Portfolioebene dargestellt. 

Eine Reduktion des Energieverbrauchs trägt somit erheblich zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei und leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderwärmung. Daher strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit. Mit Maßnahmen wie der Förderung von sogenannten Grünen Mietverträgen nach dem Standard des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und Grünen Property Management Verträgen (Verpflichtung zur Umweltmanagementzertifizierung nach ISO 14.001 oder vergleichbarer Nachweis) sowie dem Werben für nachhaltige Mieterausbauten wird der Gebäudebestand zu mehr Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Ein Grüner Mietvertrag ist ein auf Nachhaltigkeit ausgerichteter Mietvertrag, der den Mieter durch seine besondere Ausgestaltung zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietverträge die nachhaltige Bewirtschaftung einer Gewerbeimmobilie im laufenden Betrieb, die Lieferung bestimmter Verbrauchs- und Emissionswerte durch den Mieter sowie nachhaltige Modernisierungs- und sonstige Baumaßnahmen regeln, um eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zu fördern.

Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Kategorien, anhand derer nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionen in Immobilien ermittelt werden können, sind: fossile Brennstoffe, die Energieeffizienz und der Energieverbrauch eines Gebäudes.
Die Berücksichtigung der PAI erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen, (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise) und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene. 
Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle). 

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude im Portfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für die Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene verbessert werden soll.
Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

Politik zur Bewertung der Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird

Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Aufteilung der Investitionen

Die Vermögensgegenstände des Sondervermögens werden in nachstehender Grafik in verschiedene Kategorien unterteilt. Der jeweilige Anteil am Fondsvermögen wird in Prozent dargestellt.
Unter „Investitionen“ werden alle zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten verstanden.
Die Kategorie „#1 Ausgerichtet auf ökologische oder soziale Merkmale“ ist das Immobilienvermögen und umfasst alle direkt oder über Beteiligungsgesellschaften gehaltene Immobilien und Projektentwicklungen nach Baufortschritt, die im Rahmen der Anlagestrategie zur Erreichung der beworbenen ökologischen Merkmale erworben und/oder gehalten werden.

Die unter #1 ausgewiesene Quote kann auch über 100 Prozent betragen. Dies kann sich unter anderem daraus ergeben, dass im Sondervermögen Fremdkapital zum Erwerb von Immobilien eingesetzt wird, welches den Wert des Immobilienvermögens erhöht.

Die Kategorie „#2 Andere Investitionen“ umfasst alle Vermögenswerte des Sondervermögens mit Ausnahme des Immobilienvermögens, z.B. Bankguthaben und Investmentanteile. Bei deren Erwerb werden Nachhaltigkeitsmerkmale aktuell nicht berücksichtigt.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen von Investitionsentscheidungen

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen von Investitionsentscheidungen wird über den Nachhaltigkeitsindikator „SI-Check“ gemessen. Neben diesem Nachhaltigkeitsindikator sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Elemente zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt.

Der Nachhaltigkeitsindikator wird im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen vor Erwerb der Immobilien im Investmentprozess implementiert. Die Gesellschaft analysiert Immobilien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Hinblick auf die Einhaltung des in der Anlagestrategie definierten Nachhaltigkeitsindikators sowie auch der verbindlichen Elemente. Die wesentlichen Nachhaltigkeits-Ankaufsdaten werden in ImmoSustain eingepflegt und sodann im Bestandsprozess regelmäßig kontrolliert. 
Ebenso werden bestimmte Kriterien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Risikocontrolling der Gesellschaft verankert, um eine nachfolgende Überwachung im Rahmen der Bestandsverwaltung zu ermöglichen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen der Bestandsverwaltung wird über die Nachhaltigkeitsindikatoren „SI-Check“ und „CO2-Emissionen“ gemessen. Neben diesen Nachhaltigkeitsindikatoren sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Kriterien zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt. Die Nachhaltigkeitsindikatoren werden im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben.

Zur Überwachung und Sicherstellung der Nachhaltigkeitsindikatoren sowie der verbindlichen Elemente, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen in der Bestandsverwaltung und im Risikocontrolling implementiert. Die Kontrolle und Steuerung der Nachhaltigkeitsdaten in der Bestandsverwaltung erfolgt insbesondere über ImmoSustain. Über dieses System werden regelmäßig Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt. So werden Verbrauchsdaten ebenso wie die Ergebnisse des SI-Checks erfasst. Daneben zeigt das System auch andere relevante Daten wie Energieausweise und den CRREM-Klimapfad auf. 

In ImmoSustain werden auch die Nachhaltigkeitsindikatoren für jede Immobilie in regelmäßigen Abständen berechnet und auf Fondsebene aggregiert. Diese Nachhaltigkeitsindikatoren und die verbindlichen Elemente werden regelmäßig durch die Gesellschaft überwacht. Hierzu sind auch im Risikocontrolling Kontrollmechanismen implementiert (z.B. zur Einhaltung des SI-Scores von durchschnittlich 2,5 auf Portfolioebene im Bestand). Durch diese regelmäßigen internen Analysen ist eine Nachverfolgung der Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds über den Lebenszyklus möglich. 

Methoden

Die Erreichung der ökologischen Merkmale des Immobilienportfolios wird anhand von Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen:

Der Nachhaltigkeitsindikator im Rahmen von Investitionsentscheidungen von Immobilien des Sondervermögens ist:

SI-Check

Mit dem von der Gesellschaft entwickelten sogenannten Sustainable Investment-Check (SI-Check) werden Gebäude vor dem Erwerb hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilt. Die ökologischen Merkmale einer Immobilie werden anhand des SI-Checks überprüft und analysiert. Der SI-Check besteht aus sieben Kategorien der Bereiche Gebäudeautomation, Gebäudehülle und Technik, Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort. Mit diesem Instrument werden sowohl der Ist-Zustand eines Gebäudes als auch die objektindividuellen Entwicklungspotenziale festgestellt und analysiert.

Insgesamt werden im Rahmen des SI-Check in den sieben Kategorien über 100 Nachhaltigkeitsthemen ausgewertet. In der Kategorie „1. Gebäudeautomation“ wird überprüft, ob und welche Sensorik an Lüftungen und Heizungen verbaut ist, um diese effizient zu steuern. In der Kategorie „2. Gebäudehülle und Technik“ werden Nachhaltigkeitsthemen wie Ökostromanteil, Wärmedurchgangskoeffizienten, Verglasungsanteil und Sonnenschutzanteil bewertet, um Maßnahmen für mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgasemissionen abzuleiten. In der Kategorie „3. Ressourcen“ werden unter anderem Wassersparmaßnahmen und Niederschlagswassernutzungsmaßnahmen und Begrünungsmaßnahmen ermittelt. In der Kategorie „4. Nutzerkomfort“ finden sich Themen wie Sicherheit im und am Gebäude oder Elektroladestationen für Fahrzeuge. Die Effizienz der Gebäude wird durch Themen wie Gebäudegeometrie, einer flexiblen Gestaltung des Grundrisses oder diversifizierte Raumtypologien in der Kategorie „5. Ökonomie“ bestimmt. „6. Standort“ ist die Kategorie, in der die Nähe zum ÖPNV, Fahrradinfrastruktur, physische Risiken wie Überflutungsgefahren und andere Themen ausgearbeitet und weiterverfolgt werden. Schließlich wird in der Kategorie „7. Maßnahmen im Betrieb“ analysiert, ob beispielsweise die Bewirtschaftung, das Abfallmanagement und die Auswahl von Dienstleistern der Gebäude nachhaltig ist.

Die SI-Check-Daten werden jeweils durch lokale Gebäudedienstleister erhoben, von der Gesellschaft validiert und im System ImmoSustain abgelegt.

Zur Bewertung dieser Nachhaltigkeitsthemen werden Punkte vergeben, welche je Kategorie aufsummiert werden. Die Summe pro Kategorie fließt, prozentual gewichtet, in einen Gesamtscore für jedes Gebäude ein. Der Gesamtscore wird auf einer Skala von 0 bis 5 ausgewiesen, wobei 5 das beste Ergebnis darstellt. Der SI-Check wird vor jedem Ankauf durchgeführt und ist fester Bestandteil der Investmententscheidung.

Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen der Bestandsverwaltung:

Darüber hinaus werden in der Bestandsverwaltung von Immobilien dieses Sondervermögens folgende Nachhaltigkeitsindikatoren berücksichtigt:

SI-Check 

Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen, werden auch im Rahmen der Bestandsverwaltung ökologische Merkmale auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses berücksichtigt. Hierzu greift die Gesellschaft zunächst auf die Methode zurück, die bereits im Rahmen von Investitionsentscheidungen Anwendung findet.

Für Bestandsimmobilien wird jährlich ein SI-Check durchgeführt und im System ImmoSustain dokumentiert.

Die ökologischen Merkmale der Bestandsimmobilie werden auf Basis derselben sieben Kategorien überprüft und analysiert, die auch dem SI-Check der Investitionsentscheidungen zugrunde liegen. Die Bewertung der Nachhaltigkeitsthemen sowie die Berechnung des Gesamtscores einer Bestandsimmobilie erfolgen nach dem bereits im Rahmen des Investitionsprozesses beschriebenen Prozess. 

Das System ImmoSustain ermöglicht es allen am Prozess Beteiligten, einen schnellen und fundierten Überblick über den Status der nachhaltigen Entwicklung von einzelnen Gebäuden sowie über das Gesamtportfolio zu erhalten. Das Fondsmanagement kann somit Nachhaltigkeit bei der Portfoliogestaltung zielgerichtet berücksichtigen. Hierzu werden im Rahmen der Auswertung des SI-Checks auf Gebäudeebene individuelle Potenziale ausgewiesen und mit Maßnahmen zur Verbesserung des Gesamtscores des Gebäudes hinterlegt. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen werden diese in die jährliche Budgetplanung aufgenommen und unter Beachtung der Gesamtstrategie für ein Gebäude ausgeführt. Maßnahmen können beispielsweise eine Installation von außenliegendem Sonnenschutz, Bezug von Ökostrom oder die Installation von neuer Gebäudetechnik sein. Die Entscheidung zur Umsetzung von Maßnahmen im Einzelfall trifft das Fondsmanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung. Dabei besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.

CO2-Emissionen

Ein wesentlicher Bestandteil der Analyse der ökologischen Merkmale einer Bestandsimmobilie sind deren CO2-Emissionsdaten. CO2-Emissionen, die durch den Konsum von Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden verursacht werden, sind von höchster Priorität. Diese werden pro Quadratmeter und Jahr durch das System ImmoSustain berechnet und mit wissenschaftlichen Daten (Carbon Risk Real Estate Monitor, sogenannte „CRREM“-Daten) verglichen. Dabei berücksichtigen die CRREM-Daten Gebäudeklassen und geographische Lagen und geben an, ob sich ein Gebäude auf dem 2°C-Klimapfad befindet bzw. einen Beitrag zur Begrenzung der Klimaerwärmung auf 2°C leistet oder nicht. Dies bedeutet beispielsweise, dass Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2030 nicht mehr als 67,3 kg CO2 pro m2 und Jahr emittieren dürfen (Stand 2022). Darüber hinaus wird regelmäßig überprüft, ob eine Reduktion der CO2-Emissionen eines Gebäudes für das Erreichen des 2° CRREM-Klimapfades durch geeignete Maßnahmen möglich ist. Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen wesentlich und über einen längeren Zeitraum über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage) abgeleitet und einzelfallbezogen vom Fondsmanagement in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen. In Abhängigkeit von Marktentwicklungen und/oder Performance des Fonds kann gegebenenfalls ein Veräußerungsprozess einer Immobilie angestoßen werden.

Datenquellen und -verarbeitung

Quantitative Daten:

Verbrauchsdaten, die zur Nachhaltigkeits-Analyse des Immobilienportfolios des Fonds herangezogen werden, werden überwiegend durch die Gesellschaft selbst und/oder deren lokale Gebäudedienstleister erhoben, aber auch durch externe Anbieter bereit gestellt. Bei den Daten dieser externen Anbieter handelt es sich beispielsweise um Rohdaten von Energielieferanten und/oder spezialisierten Dienstleistern z.B. Carbon Risk Real Estate Monitoring (CRREM) oder International Energy Agency (IEA). Sowohl die internen als auch die von extern erhaltenen Daten werden auf Vollständigkeit und Plausibilität gecheckt (z.B. bei signifikanten Abweichungen im Verlauf oder fehlenden Datensätzen für ein Gebäude). Eine Überprüfungsmöglichkeit ist auch in ImmoSustain technisch hinterlegt.

Qualitative Daten:

Die Daten des SI – Checks werden im Ankaufsprozess sowie jährlich anhand eines von der Gesellschaft erstellten Fragebogens pro Immobilie durch externe Dritte erhoben. Auf Basis der Ergebnisse aus der Erhebung überprüft die Gesellschaft beispielsweise, ob die vorgegebene Mindestgrenze für den SI-Check eingehalten wird. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Daten für Umweltchecklisten inkl. Bodengutachten und Energieausweise werden durch externe Dienstleister erhoben bzw. durch den Immobilienverkäufer zur Verfügung gestellt. 

Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert und validiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. Der überwiegende Anteil der Daten beruht hierbei nicht auf Schätzungen.

Beschränkungen hinsichtlich der Methoden und Daten

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Energielieferant und dem jeweiligen Mieter besteht und die Gesellschaft keine Möglichkeit hat, die Gebäudeverbräuche zentral auszulesen (beispielsweise aufgrund von rechtlichen Bestimmungen und/oder fehlenden Zugangsmöglichkeiten). Sofern der Mieter der Gesellschaft keine Verbrauchsdaten zuliefert, kann die Gesellschaft für diesen Teil der Gebäudeflächen keine Verbrauchsdaten erheben und muss die Verbräuche anhand von Vergleichsflächen/-gebäuden skalieren. Für eine Hochrechnung werden dabei stets Erfahrungswerte angesetzt, die über dem Portfoliodurchschnitt liegen, um eine Besserstellung der Daten zu verhindern.

Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird vorsorglich für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Dies kann zu einer Verschlechterung des SI-Scores auf Portfolioebene führen.

Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise). Für die Bewertung von energieeffizienten Gebäuden sieht der Anhang I der Verordnung (EU) 2019/2022 vor, dass solche Gebäude, die vor dem 31.12.2020 gebaut wurden, als energieeffizient gelten, die über ein EPC von A oder B verfügen. Ein EPC liegt allerdings nicht in allen Investitionsländern vor und so wird etwa in Deutschland ein Energieausweis ausgestellt, der im Bereich der Gewerbeimmobilien keine Buchstaben ausweist. Die Gesellschaft nimmt in solchen Ländern, in denen keine EPC vorliegen, eine Bewertung vor, die sich aus den zur Verfügung stehenden Dokumenten ableitet, welche am ehesten einem EPC entsprechen. So wird beispielweise bei den deutschen Energieausweisen für Gewerbeimmobilien die Buchstabenskala aus den Deutschen Energieausweisen für Wohngebäude als Referenzgröße verwendet.

Aufgrund der oben angeführten Vorsorgemaßnahmen wird der Einfluss etwaiger Beschränkungen in der Datenlage auf die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen Merkmale so gering wie möglich gehalten oder sogar gänzlich ausgeschlossen (SI-Check). Daten von externen Dienstleistern werden im Rahmen der intern aufgestellten Prozesse plausibilisiert. Fehlerhafte Daten können dennoch nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Trotz der teilweise beschränkten Datenlage kann daher durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische oder sozialen Merkmale erfüllt werden. 

Sorgfaltspflicht

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen, zum Beispiel:

Beim Erwerb und der laufenden Analyse der Vermögensgegenstände des Fonds werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten der Gesellschaft und in der Risikoanalyse mitbetrachtet.

Mitwirkungspolitik

Ökologische Merkmale werden im Fonds derzeit nur im Immobilienportfolio berücksichtigt. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

„Bestimmter Referenzwert“, soweit ein Index als Referenzwert für die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale bestimmt wurde.

Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.

Änderungsverzeichnis:

01.11.2021: Initiale Veröffentlichung

01.07.2022: Integration der Beschreibung zur Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

01.01.2023: Erweiterung der Informationen gemäß der technischen Regulierungsstandards zur Ergänzung der Offenlegungs-Verordnung (EU) 2019/2088. 

Zusammenfassung

Beschreibung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Fonds und der Anlagestrategie

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt. Aktuell werden für diesen Fonds keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll. Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen. Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen der SI-Check, eine verpflichtende Umweltprüfung, Energieausweise, die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen sowie Kontrahentenausschlüsse. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen ebenfalls der SI-Check, CO2-Emissionen, Umweltchecklisten und Mieterausschlüsse. Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.
Die Vermögensgegenstände des Fonds werden in verschiedene Kategorien unterteilt. Die geplante Vermögensallokation ist dem Abschnitt „Aufteilung der Investitionen““ zu entnehmen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds wird über die sog. Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen innerhalb der Gesellschaft implementiert. 

Datenquellen und -verarbeitung sowie Methoden und mögliche Beschränkungen

Als Methoden zur Messung der Erreichung der ökologischen Merkmale nutzt die Gesellschaft den SI-Check sowie die Analyse der CO2-Emissionsdaten der Immobilien. 

Die Gesellschaft nutzt zur Analyse der Immobilien im Rahmen von Investmententscheidungen als auch in der Bestandsverwaltung qualitative und quantitative Daten. Diese werden auch von externen Dienstleistern bezogen. Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. 

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude. Diese werden anhand von Energieausweisen bzw. Energy Performance Certificates bewertet. Eine entsprechende Umsetzungstabelle von Energieausweisen auf EPC-Ratings liegt noch nicht vor. Trotz dieser Beschränkungen kann durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische und/oder sozialen Merkmale erfüllt werden.

Sorgfaltspflicht und Mitwirkungspolitik

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen. Der Fonds investiert zur Berücksichtigung ökologischer Merkmale in Immobilien. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Weitere Informationen

Weitere Informationen sind auch im Verkaufsprospekt sowie Jahresbericht des Sondervermögens verfügbar.

Kein nachhaltiges Investitionsziel

Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische oder soziale Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. 

Ökologische oder soziale Merkmale des Finanzprodukts

Die Gesellschaft berücksichtigt sowohl beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerkmale. Unter Nachhaltigkeit versteht man ökologische (Environment – E) und soziale (Social – S) Kriterien sowie gute Unternehmensführung (Governance – G). Ökologische Merkmale sind insbesondere die CO2-Reduktion einer Immobilie sowie der Verbrauch von Energie in kWh pro m2. Bei sozialen Merkmalen kann es sich beispielweise um Projekte handeln, die dem Gemeinwohl dienen. Eine gute Unternehmensführung bemisst sich unter anderem daran, ob und inwieweit Nutzer der Immobilien kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien der UN Global Compact anwenden oder ob deren Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit geächteten und kontroversen Waffen stehen.

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen im Immobilienportfolio ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten „Manage to Green“-Strategie, die die Gesellschaft verabschiedet hat, um mit einem Maßnahmenkatalog das Ziel der Klimaneutralität in 2050 zu erreichen.

Für die Umsetzung der „Manage to Green”-Strategie hat die Gesellschaft mit dem System ImmoSustain eine zentrale Datenplattform implementiert. Über dieses System werden Nachhaltigkeitsdaten zentral bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern.

Die regulatorischen Anforderungen an die Ausgestaltung sozialer Kriterien befinden sich derzeitig noch in der Entwicklung. Vor diesem Hintergrund werden für diesen Fonds aktuell keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Die Gesellschaft wird aber sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung regelmäßig überprüfen, inwieweit sie soziale Kriterien in ihre Entscheidungen mit einbeziehen kann.

Erfüllung ökologischer Merkmale durch Auslagerungsunternehmen

Die Gesellschaft hat andere Unternehmen mit dem Asset-Management bestimmter Teile des Fonds sowie mit dem Property Management von Vermögensgegenständen des Fonds beauftragt. Diese Unternehmen berücksichtigen im Rahmen ihrer Leistungserbringung die zuvor beschriebenen ökologischen Merkmale des Fonds nach den Maßgaben der Gesellschaft.

Anlagestrategie

Anlagestrategie zur Erfüllung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Finanzprodukts
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll.

Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen.

Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. 

Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. 

Des Weiteren trägt der Energieverbrauch einer Immobilie zu einem wesentlichen Teil zu deren CO2-Emissionen bei. Für die Analyse des Energieverbrauchs geben Energieausweise erste Hinweise auf deren Energieeffizienz. Zusätzlich werden monatlich die vom Energieversorger erstellten Verbrauchsrechnungen in ImmoSustain eingestellt. Diese Daten weisen den Energieverbrauch je m² pro Immobilie aus. Darüber hinaus wird für eine detaillierte Analyse ein angemessenes Energy Performance Monitoring & Assessment durch externe Dienstleister in nahezu allen Gebäuden eingeführt. Dieses bildet alle technisch relevanten Anlagen ab, analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und leitet Energieeinsparmaßnahmen wie beispielsweise Optimierungen der gebäudetechnischen Systeme wie Kühlanlagen, Elektrizitätssteuerung für die einzelnen Gebäude ab. Die Verbrauchsdaten (kWh / m² / Jahr) aller Gebäude werden aggregiert und auf Portfolioebene dargestellt. 

Eine Reduktion des Energieverbrauchs trägt somit erheblich zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei und leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderwärmung. Daher strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit. Mit Maßnahmen wie der Förderung von sogenannten Grünen Mietverträgen nach dem Standard des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und Grünen Property Management Verträgen (Verpflichtung zur Umweltmanagementzertifizierung nach ISO 14.001 oder vergleichbarer Nachweis) sowie dem Werben für nachhaltige Mieterausbauten wird der Gebäudebestand zu mehr Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Ein Grüner Mietvertrag ist ein auf Nachhaltigkeit ausgerichteter Mietvertrag, der den Mieter durch seine besondere Ausgestaltung zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietverträge die nachhaltige Bewirtschaftung einer Gewerbeimmobilie im laufenden Betrieb, die Lieferung bestimmter Verbrauchs- und Emissionswerte durch den Mieter sowie nachhaltige Modernisierungs- und sonstige Baumaßnahmen regeln, um eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zu fördern.

Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Kategorien, anhand derer nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionen in Immobilien ermittelt werden können, sind: fossile Brennstoffe, die Energieeffizienz und der Energieverbrauch eines Gebäudes.
Die Berücksichtigung der PAI erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen, (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise) und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene. 
Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle). 

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude im Portfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für die Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene verbessert werden soll.
Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

• Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn im Rahmen des SI-Checks (siehe unten) mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen. 

• Neben dem SI-Check wird darüber hinaus verpflichtend vor jedem Ankauf eine Umweltprüfung (inkl. einer Prüfung, ob Bodenverunreinigungen vorliegen könnten) von einem externen Dienstleister durchgeführt, deren Ergebnisse in jede Investitionsentscheidung einfließen. 

• Des Weiteren müssen alle Gebäude – sofern im belegenen Land erhältlich – bei Ankauf über ein gültiges Energy Performance Certificate verfügen, z. B. einen Energieausweis nach der Deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder ein Energy Star Rating in den USA.

• Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle). 

• Auf den Erwerb von Immobilien, deren Verkäufer Unternehmen sind, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden oder deren Mieter kontroverse Geschäftspraktiken anwenden, wird grundsätzlich verzichtet.

Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

• Es besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.

• Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen wesentlich und über einen längeren Zeitraum über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung abgeleitet und einzelfallbezogen vom Fondsmanagement in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen.

• Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit.

• Im Rahmen der Bestandsverwaltung wird auf den Abschluss von Mietverträgen mit Mietern, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden, grundsätzlich verzichtet.

Politik zur Bewertung der Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird

Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Aufteilung der Investitionen

Die Vermögensgegenstände des Sondervermögens werden in nachstehender Grafik in verschiedene Kategorien unterteilt. Der jeweilige Anteil am Fondsvermögen wird in Prozent dargestellt.
Unter „Investitionen“ werden alle zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten verstanden.
Die Kategorie „#1 Ausgerichtet auf ökologische oder soziale Merkmale“ ist das Immobilienvermögen und umfasst alle direkt oder über Beteiligungsgesellschaften gehaltene Immobilien und Projektentwicklungen nach Baufortschritt, die im Rahmen der Anlagestrategie zur Erreichung der beworbenen ökologischen Merkmale erworben und/oder gehalten werden.

Die unter #1 ausgewiesene Quote kann auch über 100 Prozent betragen. Dies kann sich unter anderem daraus ergeben, dass im Sondervermögen Fremdkapital zum Erwerb von Immobilien eingesetzt wird, welches den Wert des Immobilienvermögens erhöht.

Die Kategorie „#2 Andere Investitionen“ umfasst alle Vermögenswerte des Sondervermögens mit Ausnahme des Immobilienvermögens, z.B. Bankguthaben und Investmentanteile. Bei deren Erwerb werden Nachhaltigkeitsmerkmale aktuell nicht berücksichtigt.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen von Investitionsentscheidungen

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen von Investitionsentscheidungen wird über den Nachhaltigkeitsindikator „SI-Check“ gemessen. Neben diesem Nachhaltigkeitsindikator sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Elemente zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt.

Der Nachhaltigkeitsindikator wird im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen vor Erwerb der Immobilien im Investmentprozess implementiert. Die Gesellschaft analysiert Immobilien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Hinblick auf die Einhaltung des in der Anlagestrategie definierten Nachhaltigkeitsindikators sowie auch der verbindlichen Elemente. Die wesentlichen Nachhaltigkeits-Ankaufsdaten werden in ImmoSustain eingepflegt und sodann im Bestandsprozess regelmäßig kontrolliert. 
Ebenso werden bestimmte Kriterien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Risikocontrolling der Gesellschaft verankert, um eine nachfolgende Überwachung im Rahmen der Bestandsverwaltung zu ermöglichen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen der Bestandsverwaltung wird über die Nachhaltigkeitsindikatoren „SI-Check“ und „CO2-Emissionen“ gemessen. Neben diesen Nachhaltigkeitsindikatoren sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Kriterien zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt. Die Nachhaltigkeitsindikatoren werden im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben.

Zur Überwachung und Sicherstellung der Nachhaltigkeitsindikatoren sowie der verbindlichen Elemente, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen in der Bestandsverwaltung und im Risikocontrolling implementiert. Die Kontrolle und Steuerung der Nachhaltigkeitsdaten in der Bestandsverwaltung erfolgt insbesondere über ImmoSustain. Über dieses System werden regelmäßig Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt. So werden Verbrauchsdaten ebenso wie die Ergebnisse des SI-Checks erfasst. Daneben zeigt das System auch andere relevante Daten wie Energieausweise und den CRREM-Klimapfad auf. 

In ImmoSustain werden auch die Nachhaltigkeitsindikatoren für jede Immobilie in regelmäßigen Abständen berechnet und auf Fondsebene aggregiert. Diese Nachhaltigkeitsindikatoren und die verbindlichen Elemente werden regelmäßig durch die Gesellschaft überwacht. Hierzu sind auch im Risikocontrolling Kontrollmechanismen implementiert (z.B. zur Einhaltung des SI-Scores von durchschnittlich 2,5 auf Portfolioebene im Bestand). Durch diese regelmäßigen internen Analysen ist eine Nachverfolgung der Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds über den Lebenszyklus möglich. 

Methoden

Die Erreichung der ökologischen Merkmale des Immobilienportfolios wird anhand von Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen:

Der Nachhaltigkeitsindikator im Rahmen von Investitionsentscheidungen von Immobilien des Sondervermögens ist:

SI-Check

Mit dem von der Gesellschaft entwickelten sogenannten Sustainable Investment-Check (SI-Check) werden Gebäude vor dem Erwerb hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilt. Die ökologischen Merkmale einer Immobilie werden anhand des SI-Checks überprüft und analysiert. Der SI-Check besteht aus sieben Kategorien der Bereiche Gebäudeautomation, Gebäudehülle und Technik, Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort. Mit diesem Instrument werden sowohl der Ist-Zustand eines Gebäudes als auch die objektindividuellen Entwicklungspotenziale festgestellt und analysiert.

Insgesamt werden im Rahmen des SI-Check in den sieben Kategorien über 100 Nachhaltigkeitsthemen ausgewertet. In der Kategorie „1. Gebäudeautomation“ wird überprüft, ob und welche Sensorik an Lüftungen und Heizungen verbaut ist, um diese effizient zu steuern. In der Kategorie „2. Gebäudehülle und Technik“ werden Nachhaltigkeitsthemen wie Ökostromanteil, Wärmedurchgangskoeffizienten, Verglasungsanteil und Sonnenschutzanteil bewertet, um Maßnahmen für mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgasemissionen abzuleiten. In der Kategorie „3. Ressourcen“ werden unter anderem Wassersparmaßnahmen und Niederschlagswassernutzungsmaßnahmen und Begrünungsmaßnahmen ermittelt. In der Kategorie „4. Nutzerkomfort“ finden sich Themen wie Sicherheit im und am Gebäude oder Elektroladestationen für Fahrzeuge. Die Effizienz der Gebäude wird durch Themen wie Gebäudegeometrie, einer flexiblen Gestaltung des Grundrisses oder diversifizierte Raumtypologien in der Kategorie „5. Ökonomie“ bestimmt. „6. Standort“ ist die Kategorie, in der die Nähe zum ÖPNV, Fahrradinfrastruktur, physische Risiken wie Überflutungsgefahren und andere Themen ausgearbeitet und weiterverfolgt werden. Schließlich wird in der Kategorie „7. Maßnahmen im Betrieb“ analysiert, ob beispielsweise die Bewirtschaftung, das Abfallmanagement und die Auswahl von Dienstleistern der Gebäude nachhaltig ist.

Die SI-Check-Daten werden jeweils durch lokale Gebäudedienstleister erhoben, von der Gesellschaft validiert und im System ImmoSustain abgelegt.

Zur Bewertung dieser Nachhaltigkeitsthemen werden Punkte vergeben, welche je Kategorie aufsummiert werden. Die Summe pro Kategorie fließt, prozentual gewichtet, in einen Gesamtscore für jedes Gebäude ein. Der Gesamtscore wird auf einer Skala von 0 bis 5 ausgewiesen, wobei 5 das beste Ergebnis darstellt. Der SI-Check wird vor jedem Ankauf durchgeführt und ist fester Bestandteil der Investmententscheidung.

Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen der Bestandsverwaltung:

Darüber hinaus werden in der Bestandsverwaltung von Immobilien dieses Sondervermögens folgende Nachhaltigkeitsindikatoren berücksichtigt:

SI-Check 

Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen, werden auch im Rahmen der Bestandsverwaltung ökologische Merkmale auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses berücksichtigt. Hierzu greift die Gesellschaft zunächst auf die Methode zurück, die bereits im Rahmen von Investitionsentscheidungen Anwendung findet.

Für Bestandsimmobilien wird jährlich ein SI-Check durchgeführt und im System ImmoSustain dokumentiert.

Die ökologischen Merkmale der Bestandsimmobilie werden auf Basis derselben sieben Kategorien überprüft und analysiert, die auch dem SI-Check der Investitionsentscheidungen zugrunde liegen. Die Bewertung der Nachhaltigkeitsthemen sowie die Berechnung des Gesamtscores einer Bestandsimmobilie erfolgen nach dem bereits im Rahmen des Investitionsprozesses beschriebenen Prozess. 

Das System ImmoSustain ermöglicht es allen am Prozess Beteiligten, einen schnellen und fundierten Überblick über den Status der nachhaltigen Entwicklung von einzelnen Gebäuden sowie über das Gesamtportfolio zu erhalten. Das Fondsmanagement kann somit Nachhaltigkeit bei der Portfoliogestaltung zielgerichtet berücksichtigen. Hierzu werden im Rahmen der Auswertung des SI-Checks auf Gebäudeebene individuelle Potenziale ausgewiesen und mit Maßnahmen zur Verbesserung des Gesamtscores des Gebäudes hinterlegt. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen werden diese in die jährliche Budgetplanung aufgenommen und unter Beachtung der Gesamtstrategie für ein Gebäude ausgeführt. Maßnahmen können beispielsweise eine Installation von außenliegendem Sonnenschutz, Bezug von Ökostrom oder die Installation von neuer Gebäudetechnik sein. Die Entscheidung zur Umsetzung von Maßnahmen im Einzelfall trifft das Fondsmanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung. Dabei besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.

CO2-Emissionen

Ein wesentlicher Bestandteil der Analyse der ökologischen Merkmale einer Bestandsimmobilie sind deren CO2-Emissionsdaten. CO2-Emissionen, die durch den Konsum von Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden verursacht werden, sind von höchster Priorität. Diese werden pro Quadratmeter und Jahr durch das System ImmoSustain berechnet und mit wissenschaftlichen Daten (Carbon Risk Real Estate Monitor, sogenannte „CRREM“-Daten) verglichen. Dabei berücksichtigen die CRREM-Daten Gebäudeklassen und geographische Lagen und geben an, ob sich ein Gebäude auf dem 2°C-Klimapfad befindet bzw. einen Beitrag zur Begrenzung der Klimaerwärmung auf 2°C leistet oder nicht. Dies bedeutet beispielsweise, dass Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2030 nicht mehr als 67,3 kg CO2 pro m2 und Jahr emittieren dürfen (Stand 2022). Darüber hinaus wird regelmäßig überprüft, ob eine Reduktion der CO2-Emissionen eines Gebäudes für das Erreichen des 2° CRREM-Klimapfades durch geeignete Maßnahmen möglich ist. Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen wesentlich und über einen längeren Zeitraum über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage) abgeleitet und einzelfallbezogen vom Fondsmanagement in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen. In Abhängigkeit von Marktentwicklungen und/oder Performance des Fonds kann gegebenenfalls ein Veräußerungsprozess einer Immobilie angestoßen werden.

Datenquellen und -verarbeitung

Quantitative Daten:

Verbrauchsdaten, die zur Nachhaltigkeits-Analyse des Immobilienportfolios des Fonds herangezogen werden, werden überwiegend durch die Gesellschaft selbst und/oder deren lokale Gebäudedienstleister erhoben, aber auch durch externe Anbieter bereit gestellt. Bei den Daten dieser externen Anbieter handelt es sich beispielsweise um Rohdaten von Energielieferanten und/oder spezialisierten Dienstleistern z.B. Carbon Risk Real Estate Monitoring (CRREM) oder International Energy Agency (IEA). Sowohl die internen als auch die von extern erhaltenen Daten werden auf Vollständigkeit und Plausibilität gecheckt (z.B. bei signifikanten Abweichungen im Verlauf oder fehlenden Datensätzen für ein Gebäude). Eine Überprüfungsmöglichkeit ist auch in ImmoSustain technisch hinterlegt.

Qualitative Daten:

Die Daten des SI – Checks werden im Ankaufsprozess sowie jährlich anhand eines von der Gesellschaft erstellten Fragebogens pro Immobilie durch externe Dritte erhoben. Auf Basis der Ergebnisse aus der Erhebung überprüft die Gesellschaft beispielsweise, ob die vorgegebene Mindestgrenze für den SI-Check eingehalten wird. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Daten für Umweltchecklisten inkl. Bodengutachten und Energieausweise werden durch externe Dienstleister erhoben bzw. durch den Immobilienverkäufer zur Verfügung gestellt. 

Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert und validiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. Der überwiegende Anteil der Daten beruht hierbei nicht auf Schätzungen.

Beschränkungen hinsichtlich der Methoden und Daten

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Energielieferant und dem jeweiligen Mieter besteht und die Gesellschaft keine Möglichkeit hat, die Gebäudeverbräuche zentral auszulesen (beispielsweise aufgrund von rechtlichen Bestimmungen und/oder fehlenden Zugangsmöglichkeiten). Sofern der Mieter der Gesellschaft keine Verbrauchsdaten zuliefert, kann die Gesellschaft für diesen Teil der Gebäudeflächen keine Verbrauchsdaten erheben und muss die Verbräuche anhand von Vergleichsflächen/-gebäuden skalieren. Für eine Hochrechnung werden dabei stets Erfahrungswerte angesetzt, die über dem Portfoliodurchschnitt liegen, um eine Besserstellung der Daten zu verhindern.

Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird vorsorglich für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Dies kann zu einer Verschlechterung des SI-Scores auf Portfolioebene führen.

Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise). Für die Bewertung von energieeffizienten Gebäuden sieht der Anhang I der Verordnung (EU) 2019/2022 vor, dass solche Gebäude, die vor dem 31.12.2020 gebaut wurden, als energieeffizient gelten, die über ein EPC von A oder B verfügen. Ein EPC liegt allerdings nicht in allen Investitionsländern vor und so wird etwa in Deutschland ein Energieausweis ausgestellt, der im Bereich der Gewerbeimmobilien keine Buchstaben ausweist. Die Gesellschaft nimmt in solchen Ländern, in denen keine EPC vorliegen, eine Bewertung vor, die sich aus den zur Verfügung stehenden Dokumenten ableitet, welche am ehesten einem EPC entsprechen. So wird beispielweise bei den deutschen Energieausweisen für Gewerbeimmobilien die Buchstabenskala aus den Deutschen Energieausweisen für Wohngebäude als Referenzgröße verwendet.

Aufgrund der oben angeführten Vorsorgemaßnahmen wird der Einfluss etwaiger Beschränkungen in der Datenlage auf die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen Merkmale so gering wie möglich gehalten oder sogar gänzlich ausgeschlossen (SI-Check). Daten von externen Dienstleistern werden im Rahmen der intern aufgestellten Prozesse plausibilisiert. Fehlerhafte Daten können dennoch nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Trotz der teilweise beschränkten Datenlage kann daher durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische oder sozialen Merkmale erfüllt werden. 

Sorgfaltspflicht

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen, zum Beispiel:

• die Grundsätze verantwortlichen Investierens der Vereinten Nationen (PRI)

• den UN Global Compact
• die BVI-Wohlverhaltensregeln
• die BVI-Leitlinien für nachhaltiges Immobilien-Portfoliomanagement
• den Nachhaltigkeitskodex der Immobilienwirtschaft

Beim Erwerb und der laufenden Analyse der Vermögensgegenstände des Fonds werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten der Gesellschaft und in der Risikoanalyse mitbetrachtet.

Mitwirkungspolitik

Ökologische Merkmale werden im Fonds derzeit nur im Immobilienportfolio berücksichtigt. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

„Bestimmter Referenzwert“, soweit ein Index als Referenzwert für die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale bestimmt wurde.

Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.

Änderungsverzeichnis:

01.11.2021: Initiale Veröffentlichung

01.07.2022: Integration der Beschreibung zur Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

01.01.2023: Erweiterung der Informationen gemäß der technischen Regulierungsstandards zur Ergänzung der Offenlegungs-Verordnung (EU) 2019/2088.