Die folgende Beschreibung erläutert den Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken für die von der Union Investment Real Estate GmbH (LEI Nummer: 529900H8T3O0RWWDJA96) verwalteten Sondervermögen.

Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedingungen aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investition des Fonds haben könnten. 
Nachhaltigkeitsrisiken sind Bestandteil der bereits bekannten Risikoarten wie beispielsweise Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Kontrahentenrisiko und operationelles Risiko und können die Wesentlichkeit dieser Risiken beeinflussen.  

I. Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungs-Prozesses getroffen. Dabei ist auch das Prinzip der ESG Integration bei allen Investitionsentscheidungen verankert. Unter ESG Integration versteht man die systematische Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren in den wesentlichen Schritten des Investmentprozesses. Nachhaltigkeitsfaktoren sind dabei unter anderem Umwelt, Sozial- und Unternehmensführungsbelange.

Die Integration von Nachhaltigkeitsfaktoren in den fundamentalen Prüfungsprozess wird bei Union Investment grundsätzlich über ein Team an hausinternen Nachhaltigkeitsexperten sichergestellt. Es behandelt unter anderem spezielle Immobilientypen und Länder, die aufgrund konkreter Geschehnisse und/oder struktureller Trends unter Nachhaltigkeitsaspekten für Risiko-, Ertrags- und Bewertungsüberlegungen von besonderer Relevanz sind. Das Team gibt Investmentsignale und Empfehlungen mit Relevanz für alle betroffenen Immobilien, Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften und alle Fondsmanager.

II. Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken in Investitionsentscheidungen

Nachhaltigkeitsexperten und Risikomanager analysieren die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken für eine Immobilie bzw. Immobilienfonds und erweitern damit die klassische Ankaufsprüfung um finanziell relevante Nachhaltigkeitsrisken.

Die Ergebnisse der ESG Analyse und einzelne Nachhaltigkeitsfaktoren werden dokumentiert. Die Fondsmanager von Union Investment greifen auf diese Dokumentation zu und können die Nachhaltigkeitsrisiken von Portfolios, bewerten und ihren Investitionsentscheidungen zu Grunde legen.

Um Nachhaltigkeitsrisiken zu verringern, sucht das Fondsmanagement den konstruktiven Dialog mit den Assetmanagern, die die Immobilien betreuen und weiterentwickeln. Ziel ist es, Portfolien aktiv  in Bezug auf Chancen und Risiken  weiterzuentwickeln, die in Verbindung mit Nachhaltigkeitsfaktoren stehen können (Manage to Green). 

III. Auswirkungen auf die Rendite

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren kann langfristig einen wesentlichen Einfluss auf die Wertentwicklung einer Investition  haben. Immobilien mit mangelhaften Nachhaltigkeitsstandards können anfälliger für Ereignis-, Reputations-, Regulierungs-, Klage- und Technologierisiken sein. Diese Risiken im Bereich Nachhaltigkeit können unter anderem Auswirkungen auf das operative Geschäft, auf den Immobilienwert und auf das Fortbestehen der Vermietbarkeit und Bewirtschaftung haben. Das Eintreten dieser Risiken kann zu einer negativen Bewertung der Investition führen, die wiederum Auswirkungen auf die Rendite des Fonds haben kann.

Als Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe sind wir durch die genossenschaftlichen Prinzipien seit jeher zu verantwortlichem Handeln verpflichtet und setzen dies sowohl auf Unternehmensebene als auch in unserem Kerngeschäft, dem Fondsmanagement, um. Nachhaltigkeit ist deshalb ein wesentlicher Bestandteil des Selbstverständnisses von Union Investment. Um diesem Selbstverständnis gerecht zu werden, ist die Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren bei Investitionsentscheidungen fest verankert. Unser genereller Anspruch zu Fragen der Unternehmensverantwortung und Nachhaltigkeit wird auch im CSR-Bericht regelmäßig veröffentlicht.

1. Nachhaltigkeitsfaktoren und nachteilige Auswirkungen

Die Gesellschaft berücksichtigt die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen insbesondere in den Bereichen Umwelt- und Klima-, Sozial- und Arbeitnehmerbelange, Achtung der Menschenrechte und Bekämpfung von Korruption. Nachteilige Auswirkungen auf diese Faktoren durch Investitionen können sich im Immobilienbereich insbesondere durch Investitionen in Immobilien mit nachteiligen Umwelt- und Klimastandards oder mit Mietern mit kontroversen Geschäftspraktiken und kontroversen Geschäftsfeldern ergeben. Unter kontroversen Geschäftspraktiken werden dabei insbesondere Verstöße gegen die Grundsätze der UN Global Compact, wie beispielsweise Kinder- und Zwangsarbeit, sowie gravierende Verstöße in den Bereichen Menschenrechte, Umweltschutz und Korruption verstanden. Kontroverse Geschäftsfelder sind zum Beispiel die Herstellung von geächteten und kontroversen Waffen (ABC Waffen, Landminen, Streubomben) sowie treibhausgasintensive Geschäftsfelder wie die Förderung und Verstromung von Kohle.

Die nachteiligen Auswirkungen, die aus Investitionen in Immobilien mit nachteiligen Umwelt- und Klimastandards entstehen können, finden sich insbesondere in einem hohen Energieverbrauch sowie hohen CO2-Emissionen. So steht der erhöhte Ausstoß von Treibhausgasen im klaren Widerspruch zu den globalen Klimaschutzbemühungen (unter anderem dem Übereinkommen von Paris (Pariser Klimaschutzabkommen). Ein erhöhter Energieverbrauch führt zu Ressourcenknappheit und – bei Verwendung fossiler Brennstoffe wiederum zu erhöhten CO2-Emissionen. Nachhaltigkeitsindikatoren für solche nachteiligen Auswirkungen sind daher insbesondere das Engagement in fossile Brennstoffe durch die Investition in entsprechende Immobilien sowie in Immobilien mit schlechter Energieeffizienz. Ergänzt werden diese um einen weiteren Indikator (Intensität des Energiebrauchs).

2. Strategien zur Feststellung und Gewichtung der wichtigsten nachteiliger Nachhaltigkeitsauswirkungen
Zur Feststellung und Gewichtung der wichtigsten nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren im Rahmen des Investment- und Bestandsmanagements von Immobilien verfolgt die Gesellschaft das Prinzip der ESG-Integration: Unter ESG Integration versteht man die systematische Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren in den wesentlichen Schritten des Investmentprozesses. In diesem Rahmen analysieren Nachhaltigkeitsexperten und Fondsmanager auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von geplanten und getätigten Investitionen auf Nachhaltigkeitsfaktoren und dokumentieren die Ergebnisse.

Bei der Feststellung der wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionsentscheidungen werden entsprechende Handlungsmaßnahmen durch ein Expertenteam geprüft. Dieses Team berät über die Strategie zum Umgang mit den wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren und leitet in Abhängigkeit von Art und Umfang der Auswirkungen Investmentsignale und Empfehlungen für alle betroffenen Immobilienankäufe und alle Fondsmanager ab.

Die Fondsmanager der Gesellschaft greifen auf diese Dokumentation zu und können die nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (z.B. Energieeffizienz, Grad der Verwicklung in fossile Brennstoffe oder Energieverbrauch) von Investitionsentscheidungen pro Immobilie oder ganzen Portfolios einsehen, messen und bei ihren Investitions- und Bestandsmanagemententscheidungen zu Grunde legen.

Die Berücksichtigung der wichtigsten nachteiligen Auswirkungen im Investment- und Bestandsmanagementprozess erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene. Hier strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle).

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude in den Fondsportfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene optimiert werden soll.

Die Energieeffizienz von Gebäuden wird anhand national verfügbarer Dokumente wie Energieausweisen (Deutschland/Österreich), Energy Performance Certificates (weite Teile Europas) und Energy Star (USA) im Ankauf erstbeurteilt und systemisch von der Gesellschaft dokumentiert. Nach dem wirtschaftlichen Übergang von Immobilieninvestitionen werden konkrete Energieverbräuche durch die Gesellschaft wo möglich erhoben und systemisch ausgewertet. Grundsätzlich werden bei der Nachhaltigkeitsbewertung von Investitionen verschiedene Nachhaltigkeitsaspekte in Abhängigkeit von ihrer Relevanz für die entsprechende Investition gewichtet. So sind zum Beispiel die Berücksichtigungen von Investitionen in energieeffiziente Gebäude und die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen, besonders gewichtige Faktoren.

3. Maßnahmen zum Umgang mit den wichtigsten nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen

Um die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren zu berücksichtigen, ergreift die Gesellschaft zwei wesentliche Maßnahmen.

1. ESG-Integration
Durch das bereits erläuterte Prinzip der ESG-Integration wird sichergestellt, dass Nachhaltigkeitsaspekte und damit auch die wichtigsten nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen grundsätzlich bei allen Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden.

2. Unternehmensweit gültige Ausschlusskriterien
Es werden Investitionen in Immobilien ausgeschlossen, bei denen die Mieter oder Verkäufer in kontroverse Geschäftspraktiken involviert und/oder in kontroversen Geschäftsfeldern aktiv sind. Das sind z.B. Unternehmen, die gegen die Prinzipien der UN Global Compact verstoßen bspw. durch gravierende Verstöße in den Bereichen Menschenrechte, Umweltschutz und Korruption. Außerdem werden Unternehmen ausgeschlossen, die z.B. geächtete und kontroverse Waffen herstellen (ABC Waffen, Landminen, Streubomben) oder Kohle fördern und verstromen (Kohleförderung > 5% vom Umsatz, Kohleverstromung > 25% vom Umsatz soweit keine glaubwürdige Strategie zur Klimaneutralität vorliegt).
4. Berücksichtigung internationaler Standards und Rahmenwerke
Union Investment ist durch seine Treuhänderfunktion dazu verpflichtet, den Interessen der Anleger oberste Priorität zu geben. Über die Anwendung der jeweils gültigen Gesetze und regulatorischen Anforderungen hinaus orientieren wir uns mit unserem Ansatz für verantwortliches Investieren an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für Entscheidungen dienen, wie die Grundsätze verantwortlichen Investierens der Vereinten Nationen (PRI) und der UN Global Compact (UNGC). Aus diesen Grundsätzen werden auch die für uns wichtigsten nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen abgeleitet. Unser Werteverständnis basiert auf den BVI-Wohlverhaltensregeln (BVI 2019) und dem Deutschen Corporate Governance Kodex (Regierungskommission DCGK 2019). Union Investment befolgt den ZIA-Kodex für die nachhaltige Immobilienwirtschaft.

Im Dezember 2015, zeitgleich mit dem Weltklimagipfel in Paris, hat die Union Investment Gruppe eine Klimastrategie mit dem Titel „2° sind machbar“ verabschiedet, in der die Selbstverpflichtung zum Ausdruck kommt, die langfristigen politischen Ziele der Emissionsverringerung als Unternehmen umzusetzen und aktiv zu unterstützen. Diese Klimastrategie wurde aufgrund der weiteren Entwicklungen auf diesem Gebiet weiter verschärft. So strebt die Union Investment Gruppe nunmehr Klimaneutralität auf Gesellschaftsebene bis 2045 an. Eine separate Klimastrategie für das Immobilienportfolio, mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2050 wurde mit der Manage to Green Strategie Anfang 2018 verabschiedet.

Beschreibung der ökologischen Merkmale

Die Gesellschaft berücksichtigt sowohl beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerkmale. Unter Nachhaltigkeit versteht man ökologische (Environment – E) und soziale (Social – S) Kriterien sowie gute Unternehmensführung (Governance – G). Ökologische Merkmale sind insbesondere die CO2-Reduktion einer Immobilie sowie der Verbrauch von Energie in kWh pro m2. Bei sozialen Merkmalen kann es sich beispielsweise um Projekte handeln, die dem Gemeinwohl dienen. Eine gute Unternehmensführung bemisst sich unter anderem daran, ob und inwieweit Nutzer der Immobilien kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien der UN Global Compact anwenden oder ob deren Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit geächteten und kontroversen Waffen stehen.

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Sondervermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert Union Investment die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt.

Die regulatorischen Anforderungen an die Ausgestaltung sozialer Kriterien befinden sich derzeitig noch in der Entwicklung. Vor diesem Hintergrund werden für diesen Fonds aktuell keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Die Gesellschaft wird aber sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung regelmäßig überprüfen, inwieweit sie soziale Kriterien in ihre Entscheidungen mit einbeziehen kann.

Bewertung, Messung und Überwachung der ökologischen Merkmale

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten „Manage to Green“-Strategie, die die Gesellschaft verabschiedet hat, um mit einem Maßnahmenkatalog das Ziel der Klimaneutralität in 2050 zu erreichen.

Mit dieser Strategie soll ein Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden.

Für die Umsetzung der „Manage to Green”-Strategie hat die Gesellschaft mit dem System ImmoSustain eine zentrale Datenplattform implementiert, über die eine Bewertung, Messung und Überwachung der ökologischen Merkmale erfolgt. Über dieses System werden Nachhaltigkeitsdaten zentral bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern.

Berücksichtigung ökologischer Merkmale im Rahmen von Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses getroffen. Mit diesen Investitionen wird angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen. Hierzu hat die Gesellschaft eine Methode entwickelt, mit der Maßnahmen zur Verwirklichung dieser Ziele erhoben und umgesetzt werden können.

Mit dem von der Gesellschaft entwickelten sogenannten Sustainable Investment-Check (SI-Check) werden anhand von Nachhaltigkeitsindikatoren Gebäude vor dem Erwerb hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilt. Die ökologischen Merkmale einer Immobilie werden anhand des SI-Checks überprüft und analysiert. Der SI-Check besteht aus sieben Kategorien der Bereiche Gebäudeautomation, Gebäudehülle und Technik, Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort. Mit diesem Instrument werden sowohl der Ist-Zustand eines Gebäudes als auch die objektindividuellen Entwicklungspotenziale festgestellt und analysiert.

Insgesamt werden im Rahmen des SI-Check in den sieben Kategorien über 100 Nachhaltigkeitsthemen ausgewertet. In der Kategorie „1. Gebäudeautomation“ wird überprüft, ob und welche Sensorik an Lüftungen und Heizungen verbaut ist, um diese effizient zu steuern. In der Kategorie „2. Gebäudehülle und Technik“ werden Nachhaltigkeitsthemen wie Ökostromanteil, Wärmedurchgangskoeffizienten, Verglasungsanteil und Sonnenschutzanteil bewertet, um Maßnahmen für mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgasemissionen abzuleiten. In der Kategorie „3. Ressourcen“ werden unter anderem Wassersparmaßnahmen und Niederschlagswassernutzungsmaßnahmen und Begrünungsmaßnahmen ermittelt. In der Kategorie „4. Nutzerkomfort“ finden sich Themen wie Sicherheit im und am Gebäude oder Elektroladestationen für Fahrzeuge. Die Effizienz der Gebäude wird durch Themen wie Gebäudegeometrie, einer flexiblen Gestaltung des Grundrisses oder diversifizierte Raumtypologien in der Kategorie „5. Ökonomie“ bestimmt. „6. Standort“ ist die Kategorie, in der die Nähe zum ÖPNV, Fahrradinfrastruktur, physische Risiken wie Überflutungsgefahren und andere Themen ausgearbeitet und weiterverfolgt werden. Schließlich wird in der Kategorie „7. Maßnahmen im Betrieb“ analysiert, ob beispielsweise die Bewirtschaftung, das Abfallmanagement und die Auswahl von Dienstleistern der Gebäude nachhaltig ist.

Die SI-Check-Daten werden von den von der Gesellschaft für die jeweilige Immobilie beauftragten lokalen Gebäudedienstleistern erhoben und durch das Asset Management von Union Investment validiert.

Zur Bewertung dieser Nachhaltigkeitsthemen werden Punkte vergeben, welche je Kategorie aufsummiert werden. Die Summe pro Kategorie fließt, prozentual gewichtet, in einen Gesamtscore für jedes Gebäude ein. Der Gesamtscore wird auf einer Skala von 0 bis 5 ausgewiesen, wobei 5 das beste Ergebnis darstellt. Der SI-Check wird vor jedem Ankauf durchgeführt und ist fester Bestandteil der Investmententscheidung.

Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen.

Neben dem SI-Check wird darüber hinaus verpflichtend vor jedem Ankauf eine Umweltprüfung (inkl. einer Prüfung, ob Bodenverunreinigungen vorliegen könnten) von einem externen Dienstleister durchgeführt, deren Ergebnisse in jede Investitionsentscheidung einfließen. Des Weiteren müssen alle Gebäude – sofern im belegenen Land erhältlich – bei Ankauf über ein gültiges Energy Performance Certificate verfügen, z. B. einem Energieausweis nach der Deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) oder einem Energy Star Rating in den USA.

Der SI-Check sowie die übrigen zuvor genannten Gebäudeinformationen werden im System ImmoSustain dokumentiert.

Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen im Rahmen der Bestandsverwaltung

Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen, werden auch im Rahmen der Bestandsverwaltung ökologische Merkmale auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses berücksichtigt. Hierzu greift die Gesellschaft zunächst auf die Methode zurück, die bereits im Rahmen der Investitionsplanung Anwendung findet (Verwendung des SI-Checks).

Für Bestandsimmobilien wird jährlich ein SI-Check durchgeführt und im System ImmoSustain dokumentiert. Die Daten werden von den von der Gesellschaft für die jeweilige Immobilie beauftragten lokalen Gebäudedienstleistern erhoben und durch das Asset Management von Union Investment validiert.

Die ökologischen Merkmale der Bestandsimmobilie werden auf Basis derselben sieben Kategorien überprüft und analysiert, die auch dem SI-Check der Investitionsentscheidungen zugrunde liegen. Die Bewertung der Nachhaltigkeitsthemen sowie die Berechnung des Gesamtscores einer Bestandsimmobilie erfolgen nach dem bereits im Rahmen des Investitionsprozesses beschriebenen Prozess.

Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit. Mit Maßnahmen wie der Förderung von sogenannten Grünen Mietverträgen nach dem Standard des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und Grünen Property Management Verträgen (Verpflichtung zur Umweltmanagementzertifizierung nach ISO 14.001 oder vergleichbarer Nachweis) sowie dem Werben für nachhaltige Mieterausbauten wird der Gebäudebestand zu mehr Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Ein Grüner Mietvertrag ist ein auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietvertrag, der den Mieter durch seine besondere Ausgestaltung zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietverträge die nachhaltige Bewirtschaftung einer Gewerbeimmobilie im laufenden Betrieb, die Lieferung bestimmter Verbrauchs- und Emissionswerte durch den Mieter sowie nachhaltige Modernisierungs- und sonstige Baumaßnahmen regeln, um eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zu fördern.

Ein wesentlicher Bestandteil der Analyse der ökologischen Merkmale einer Bestandsimmobilie sind deren Emissions- und Verbrauchsdaten. Die Gesellschaft erhebt die CO2-Emissionen (kg CO2/ m2/ Jahr), den Energieverbrauch (kWh / m2/ Jahr), den Wasserverbrauch (m3/ m2/ Jahr) und das Abfallaufkommen (kg / m2/ Jahr) jeder Immobilie und wertet sie aus. Die Daten werden von der Gesellschaft aus Versorgerrechnungen automatisch ausgelesen und über eine digitale Schnittstelle in das System ImmoSustain importiert. CO2-Emissionen, die durch den Konsum von Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden verursacht werden, sind von höchster Priorität. Diese werden pro Quadratmeter und Jahr durch das System ImmoSustain berechnet und mit wissenschaftlichen Daten (Carbon Risk Real Estate Monitor, sogenannte „CRREM“-Daten) verglichen. Dabei berücksichtigen die CRREM-Daten Gebäudeklassen und geographische Lagen und geben an, ob sich ein Gebäude auf dem 2°C-Klimapfad befindet bzw. einen Beitrag zur Begrenzung der Klimaerwärmung auf 2°C leistet oder nicht. Dies bedeutet beispielsweise, dass Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2030 nicht mehr als 67,3 kg CO2 pro m2 und Jahr emittieren dürfen. Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage) abgeleitet und in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen.

Eine Reduktion des Energieverbrauchs trägt erheblich zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei und leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderwärmung. Daher strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Für die Analyse des Energieverbrauchs einer Immobilie geben Energieausweise erste Hinweise auf deren Energieeffizienz. Zusätzlich werden monatlich die vom Energieversorger erstellten Verbrauchsrechnungen in ImmoSustain eingestellt. Diese Daten weisen den Energieverbrauch je m2 pro Immobilie aus. Darüber hinaus wird für eine detaillierte Analyse ein angemessenes Energy Performance Monitoring & Assessment durch externe Dienstleister in nahezu allen Gebäuden eingeführt. Dieses bildet alle technisch relevanten Anlagen ab, analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und leitet Energieeinsparmaßnahmen wie beispielsweise Optimierungen der gebäudetechnischen Systeme wie Kühlanlagen, Elektrizitätssteuerung für die einzelnen Gebäude ab. Die Verbrauchsdaten (kWh / m2 / Jahr) aller Gebäude werden aggregiert und auf Portfolioebene dargestellt. Sie dienen der Ermittlung des oben genannten Ziels und werden auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlicht.

Kontinuierliche Weiterentwicklung der Immobilien

Das System ImmoSustain ermöglicht es allen am Prozess Beteiligten, einen schnellen und fundierten Überblick über den Status der nachhaltigen Entwicklung von einzelnen Gebäuden sowie über das Gesamtportfolio zu erhalten. Das Fondsmanagement kann somit Nachhaltigkeit bei der Portfoliogestaltung zielgerichtet berücksichtigen. Hierzu werden im Rahmen der Auswertung des SI-Checks auf Gebäudeebene individuelle Potenziale ausgewiesen und mit Maßnahmen zur Verbesserung des Gesamtscores des Gebäudes hinterlegt. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen werden diese in der jährlichen Budgetplanung eingeplant und unter Beachtung der Gesamtstrategie für ein Gebäude ausgeführt. Maßnahmen können beispielsweise eine Installation von außenliegendem Sonnenschutz, Bezug von Ökostrom oder die Installation von neuer Gebäudetechnik sein. Die Entscheidung zur Umsetzung von Maßnahmen im Einzelfall trifft das Fondsmanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung. Dabei besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.

Darüber hinaus wird regelmäßig überprüft, ob eine Reduktion der CO2-Emissionen eines Gebäudes für das Erreichen des 2° CRREM-Klimapfades durch geeignete Maßnahmen möglich ist. In Abhängigkeit von Marktentwicklungen und/oder Performance des Fonds kann gegebenenfalls ein Veräußerungsprozess einer Immobilie angestoßen werden.

Berücksichtigung von Merkmalen einer guten Unternehmensführung

Auf den Erwerb von Immobilien, deren Verkäufer Unternehmen sind, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden oder deren Mieter kontroverse Geschäftspraktiken anwenden, wird verzichtet.

Im Rahmen der Bestandsverwaltung wird auf den Abschluss von Mietverträgen mit Mietern, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden, verzichtet.

Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren

Bei der Auswahl von Immobilien werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). Kategorien, anhand derer nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionen in Immobilien ermittelt werden können, sind: fossile Brennstoffe und Energieeffizienz sowie zusätzliche Klima- und andere umweltbezogene Indikatoren wie etwa der Energieverbrauch eines Gebäudes.

Die Berücksichtigung der PAI erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise) und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene.

Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle).

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude im Portfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für die Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene verbessert werden soll.

Informationen über die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren sind auch im Jahresbericht des Sondervermögens verfügbar.

Änderungsverzeichnis:

01.11.2021: Initiale Veröffentlichung

01.07.2022: Integration der Beschreibung zur Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

Beschreibung der ökologischen Merkmale 
Die Gesellschaft berücksichtigt sowohl beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerkmale. Unter Nachhaltigkeit versteht man ökologische (Environment – E) und soziale (Social – S) Kriterien sowie gute Unternehmensführung (Governance – G). Ökologische Merkmale sind insbesondere die CO2-Reduktion einer Immobilie sowie der Verbrauch von Energie in kWh pro m². Bei sozialen Merkmalen kann es sich beispielsweise um Projekte handeln, die dem Gemeinwohl dienen. Eine gute Unternehmensführung bemisst sich unter anderem daran, ob und inwieweit Nutzer der Immobilien kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien der UN Global Compact anwenden oder ob deren Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit geächteten und kontroversen Waffen stehen.

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Sondervermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert Union Investment die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt.

Die regulatorischen Anforderungen an die Ausgestaltung sozialer Kriterien befinden sich derzeitig noch in der Entwicklung. Vor diesem Hintergrund werden für diesen Fonds aktuell keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Die Gesellschaft wird aber sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung regelmäßig überprüfen, inwieweit sie soziale Kriterien in ihre Entscheidungen mit einbeziehen kann.

Bewertung, Messung und Überwachung der ökologischen Merkmale
Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten „Manage to Green“-Strategie, die die Gesellschaft verabschiedet hat, um mit einem Maßnahmenkatalog das Ziel der Klimaneutralität in 2050 zu erreichen.

Mit dieser Strategie soll ein Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden.

Für die Umsetzung der „Manage to Green”-Strategie hat die Gesellschaft mit dem System ImmoSustain eine zentrale Datenplattform implementiert, über die eine Bewertung, Messung und Überwachung der ökologischen Merkmale erfolgt. Über dieses System werden Nachhaltigkeitsdaten zentral bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern.

Berücksichtigung ökologischer Merkmale im Rahmen von Investitionsentscheidungen
Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses getroffen. Mit diesen Investitionen wird angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen. Hierzu hat die Gesellschaft eine Methode entwickelt, mit der Maßnahmen zur Verwirklichung dieser Ziele erhoben und umgesetzt werden können.

Mit dem von der Gesellschaft entwickelten sogenannten Sustainable Investment-Check (SI-Check) werden anhand von Nachhaltigkeitsindikatoren Gebäude vor dem Erwerb hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilt. Die ökologischen Merkmale einer Immobilie werden anhand des SI-Checks überprüft und analysiert. Der SI-Check besteht aus sieben Kategorien der Bereiche Gebäudeautomation, Gebäudehülle und Technik, Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort. Mit diesem Instrument werden sowohl der Ist-Zustand eines Gebäudes als auch die objektindividuellen Entwicklungspotenziale festgestellt und analysiert.

Insgesamt werden im Rahmen des SI-Check in den sieben Kategorien über 100 Nachhaltigkeitsthemen ausgewertet. In der Kategorie „1. Gebäudeautomation“ wird überprüft, ob und welche Sensorik an Lüftungen und Heizungen verbaut ist, um diese effizient zu steuern. In der Kategorie „2. Gebäudehülle und Technik“ werden Nachhaltigkeitsthemen wie Ökostromanteil, Wärmedurchgangskoeffizienten, Verglasungsanteil und Sonnenschutzanteil bewertet, um Maßnahmen für mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgasemissionen abzuleiten. In der Kategorie „3. Ressourcen“ werden unter anderem Wassersparmaßnahmen und Niederschlagswassernutzungsmaßnahmen und Begrünungsmaßnahmen ermittelt. In der Kategorie „4. Nutzerkomfort“ finden sich Themen wie Sicherheit im und am Gebäude oder Elektroladestationen für Fahrzeuge. Die Effizienz der Gebäude wird durch Themen wie Gebäudegeometrie, einer flexiblen Gestaltung des Grundrisses oder diversifizierte Raumtypologien in der Kategorie „5. Ökonomie“ bestimmt. „6. Standort“ ist die Kategorie, in der die Nähe zum ÖPNV, Fahrradinfrastruktur, physische Risiken wie Überflutungsgefahren und andere Themen ausgearbeitet und weiterverfolgt werden. Schließlich wird in der Kategorie „7. Maßnahmen im Betrieb“ analysiert, ob beispielsweise die Bewirtschaftung, das Abfallmanagement und die Auswahl von Dienstleistern der Gebäude nachhaltig ist.

Die SI-Check-Daten werden von den von der Gesellschaft für die jeweilige Immobilie beauftragten lokalen Gebäudedienstleistern erhoben und durch das Asset Management von Union Investment validiert.

Zur Bewertung dieser Nachhaltigkeitsthemen werden Punkte vergeben, welche je Kategorie aufsummiert werden. Die Summe pro Kategorie fließt, prozentual gewichtet, in einen Gesamtscore für jedes Gebäude ein. Der Gesamtscore wird auf einer Skala von 0 bis 5 ausgewiesen, wobei 5 das beste Ergebnis darstellt. Der SI-Check wird vor jedem Ankauf durchgeführt und ist fester Bestandteil der Investmententscheidung.

Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen.

Neben dem SI-Check wird darüber hinaus verpflichtend vor jedem Ankauf eine Umweltprüfung (inkl. einer Prüfung, ob Bodenverunreinigungen vorliegen könnten) von einem externen Dienstleister durchgeführt, deren Ergebnisse in jede Investitionsentscheidung einfließen. Des Weiteren müssen alle Gebäude – sofern im belegenen Land erhältlich – bei Ankauf über ein gültiges Energy Performance Certificate verfügen, z. B. einem Energieausweis nach der Deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) oder einem Energy Star Rating in den USA.

Der SI-Check sowie die übrigen zuvor genannten Gebäudeinformationen werden im System ImmoSustain dokumentiert.

Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen im Rahmen der Bestandsverwaltung
Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen, werden auch im Rahmen der Bestandsverwaltung ökologische Merkmale auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses berücksichtigt. Hierzu greift die Gesellschaft zunächst auf die Methode zurück, die bereits im Rahmen der Investitionsplanung Anwendung findet (Verwendung des SI-Checks).

Qualitative Nachhaltigkeitsmerkmale
Für Bestandsimmobilien wird jährlich ein SI-Check durchgeführt und im System ImmoSustain dokumentiert. Die Daten werden von den von der Gesellschaft für die jeweilige Immobilie beauftragten lokalen Gebäudedienstleistern erhoben und durch das Asset Management von Union Investment validiert.

Die ökologischen Merkmale der Bestandsimmobilie werden auf Basis derselben sieben Kategorien überprüft und analysiert, die auch dem SI-Check der Investitionsentscheidungen zugrunde liegen. Die Bewertung der Nachhaltigkeitsthemen sowie die Berechnung des Gesamtscores einer Bestandsimmobilie erfolgen nach dem bereits im Rahmen des Investitionsprozesses beschriebenen Prozess.

Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit. Mit Maßnahmen wie der Förderung von sogenannten Grünen Mietverträgen nach dem Standard des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und Grünen Property Management Verträgen (Verpflichtung zur Umweltmanagementzertifizierung nach ISO 14.001 oder vergleichbarer Nachweis) sowie dem Werben für nachhaltige Mieterausbauten wird der Gebäudebestand zu mehr Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Ein Grüner Mietvertrag ist ein auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietvertrag, der den Mieter durch seine besondere Ausgestaltung zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietverträge die nachhaltige Bewirtschaftung einer Gewerbeimmobilie im laufenden Betrieb, die Lieferung bestimmter Verbrauchs- und Emissionswerte durch den Mieter sowie nachhaltige Modernisierungs- und sonstige Baumaßnahmen regeln, um eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zu fördern.

Quantitative Nachhaltigkeitsmerkmale
Ein wesentlicher Bestandteil der Analyse der ökologischen Merkmale einer Bestandsimmobilie sind deren Emissions- und Verbrauchsdaten. Die Gesellschaft erhebt die CO2-Emissionen (kg CO2/m²/Jahr), den Energieverbrauch (kWh /m²/Jahr), den Wasserverbrauch (m³/m²/Jahr) und das Abfallaufkommen (kg/m²/Jahr) jeder Immobilie und wertet sie aus. Die Daten werden von der Gesellschaft aus Versorgerrechnungen automatisch ausgelesen und über eine digitale Schnittstelle in das System ImmoSustain importiert. CO2-Emissionen, die durch den Konsum von Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden verursacht werden, sind von höchster Priorität. Diese werden pro Quadratmeter und Jahr durch das System ImmoSustain berechnet und mit wissenschaftlichen Daten (Carbon Risk Real Estate Monitor, sogenannte „CRREM“-Daten) verglichen. Dabei berücksichtigen die CRREM-Daten Gebäudeklassen und geographische Lagen und geben an, ob sich ein Gebäude auf dem 2°C-Klimapfad befindet bzw. einen Beitrag zur Begrenzung der Klimaerwärmung auf 2°C leistet oder nicht. Dies bedeutet beispielsweise, dass Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2030 nicht mehr als 67,3 kg CO2 pro m² und Jahr emittieren dürfen. Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage) abgeleitet und in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen.

Eine Reduktion des Energieverbrauchs trägt erheblich zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei und leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderwärmung. Daher strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh/m²/Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Für die Analyse des Energieverbrauchs einer Immobilie geben Energieausweise erste Hinweise auf deren Energieeffizienz. Zusätzlich werden monatlich die vom Energieversorger erstellten Verbrauchsrechnungen in ImmoSustain eingestellt. Diese Daten weisen den Energieverbrauch je m² pro Immobilie aus. Darüber hinaus wird für eine detaillierte Analyse ein angemessenes Energy Performance Monitoring & Assessment durch externe Dienstleister in nahezu allen Gebäuden eingeführt. Dieses bildet alle technisch relevanten Anlagen ab, analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und leitet Energieeinsparmaßnahmen wie beispielsweise Optimierungen der gebäudetechnischen Systeme wie Kühlanlagen, Elektrizitätssteuerung für die einzelnen Gebäude ab. Die Verbrauchsdaten (kWh/m²/Jahr) aller Gebäude werden aggregiert und auf Portfolioebene dargestellt. Sie dienen der Ermittlung des oben genannten Ziels und werden auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlicht.

Kontinuierliche Weiterentwicklung der Immobilien
Das System ImmoSustain ermöglicht es allen am Prozess Beteiligten, einen schnellen und fundierten Überblick über den Status der nachhaltigen Entwicklung von einzelnen Gebäuden sowie über das Gesamtportfolio zu erhalten. Das Fondsmanagement kann somit Nachhaltigkeit bei der Portfoliogestaltung zielgerichtet berücksichtigen. Hierzu werden im Rahmen der Auswertung des SI-Checks auf Gebäudeebene individuelle Potenziale ausgewiesen und mit Maßnahmen zur Verbesserung des Gesamtscores des Gebäudes hinterlegt. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen werden diese in der jährlichen Budgetplanung eingeplant und unter Beachtung der Gesamtstrategie für ein Gebäude ausgeführt. Maßnahmen können beispielsweise eine Installation von außenliegendem Sonnenschutz, Bezug von Ökostrom oder die Installation von neuer Gebäudetechnik sein. Die Entscheidung zur Umsetzung von Maßnahmen im Einzelfall trifft das Fondsmanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung. Dabei besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.
Darüber hinaus wird regelmäßig überprüft, ob eine Reduktion der CO2-Emissionen eines Gebäudes für das Erreichen des 2° CRREM-Klimapfades durch geeignete Maßnahmen möglich ist. In Abhängigkeit von Marktentwicklungen und/oder Performance des Fonds kann gegebenenfalls ein Veräußerungsprozess einer Immobilie angestoßen werden.

Berücksichtigung von Merkmalen einer guten Unternehmensführung
Auf den Erwerb von Immobilien, deren Verkäufer Unternehmen sind, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden oder deren Mieter kontroverse Geschäftspraktiken anwenden, wird verzichtet.

Im Rahmen der Bestandsverwaltung wird auf den Abschluss von Mietverträgen mit Mietern, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden, verzichtet.

Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren

Bei der Auswahl von Immobilien werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). Kategorien, anhand derer nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionen in Immobilien ermittelt werden können, sind: fossile Brennstoffe und Energieeffizienz sowie zusätzliche Klima- und andere umweltbezogene Indikatoren wie etwa der Energieverbrauch eines Gebäudes.

Die Berücksichtigung der PAI erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise) und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene.

Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle).

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude im Portfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für die Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene verbessert werden soll.

Informationen über die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren sind auch im Jahresbericht des Sondervermögens verfügbar.

Änderungsverzeichnis:

01.11.2021: Initiale Veröffentlichung

01.07.2022: Integration der Beschreibung zur Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

Beschreibung der ökologischen Merkmale 
Die Gesellschaft berücksichtigt sowohl beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerkmale. Unter Nachhaltigkeit versteht man ökologische (Environment – E) und soziale (Social – S) Kriterien sowie gute Unternehmensführung (Governance – G). Ökologische Merkmale sind insbesondere die CO2-Reduktion einer Immobilie sowie der Verbrauch von Energie in kWh pro m². Bei sozialen Merkmalen kann es sich beispielsweise um Projekte handeln, die dem Gemeinwohl dienen. Eine gute Unternehmensführung bemisst sich unter anderem daran, ob und inwieweit Nutzer der Immobilien kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien der UN Global Compact anwenden oder ob deren Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit geächteten und kontroversen Waffen stehen.

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Sondervermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert Union Investment die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt.

Die regulatorischen Anforderungen an die Ausgestaltung sozialer Kriterien befinden sich derzeitig noch in der Entwicklung. Vor diesem Hintergrund werden für diesen Fonds aktuell keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Die Gesellschaft wird aber sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung regelmäßig überprüfen, inwieweit sie soziale Kriterien in ihre Entscheidungen mit einbeziehen kann.

Bewertung, Messung und Überwachung der ökologischen Merkmale
Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten „Manage to Green“-Strategie, die die Gesellschaft verabschiedet hat, um mit einem Maßnahmenkatalog das Ziel der Klimaneutralität in 2050 zu erreichen.

Mit dieser Strategie soll ein Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden.

Für die Umsetzung der „Manage to Green”-Strategie hat die Gesellschaft mit dem System ImmoSustain eine zentrale Datenplattform implementiert, über die eine Bewertung, Messung und Überwachung der ökologischen Merkmale erfolgt. Über dieses System werden Nachhaltigkeitsdaten zentral bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern.

Berücksichtigung ökologischer Merkmale im Rahmen von Investitionsentscheidungen
Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses getroffen. Mit diesen Investitionen wird angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen. Hierzu hat die Gesellschaft eine Methode entwickelt, mit der Maßnahmen zur Verwirklichung dieser Ziele erhoben und umgesetzt werden können.

Mit dem von der Gesellschaft entwickelten sogenannten Sustainable Investment-Check (SI-Check) werden anhand von Nachhaltigkeitsindikatoren Gebäude vor dem Erwerb hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilt. Die ökologischen Merkmale einer Immobilie werden anhand des SI-Checks überprüft und analysiert. Der SI-Check besteht aus sieben Kategorien der Bereiche Gebäudeautomation, Gebäudehülle und Technik, Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort. Mit diesem Instrument werden sowohl der Ist-Zustand eines Gebäudes als auch die objektindividuellen Entwicklungspotenziale festgestellt und analysiert.

Insgesamt werden im Rahmen des SI-Check in den sieben Kategorien über 100 Nachhaltigkeitsthemen ausgewertet. In der Kategorie „1. Gebäudeautomation“ wird überprüft, ob und welche Sensorik an Lüftungen und Heizungen verbaut ist, um diese effizient zu steuern. In der Kategorie „2. Gebäudehülle und Technik“ werden Nachhaltigkeitsthemen wie Ökostromanteil, Wärmedurchgangskoeffizienten, Verglasungsanteil und Sonnenschutzanteil bewertet, um Maßnahmen für mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgasemissionen abzuleiten. In der Kategorie „3. Ressourcen“ werden unter anderem Wassersparmaßnahmen und Niederschlagswassernutzungsmaßnahmen und Begrünungsmaßnahmen ermittelt. In der Kategorie „4. Nutzerkomfort“ finden sich Themen wie Sicherheit im und am Gebäude oder Elektroladestationen für Fahrzeuge. Die Effizienz der Gebäude wird durch Themen wie Gebäudegeometrie, einer flexiblen Gestaltung des Grundrisses oder diversifizierte Raumtypologien in der Kategorie „5. Ökonomie“ bestimmt. „6. Standort“ ist die Kategorie, in der die Nähe zum ÖPNV, Fahrradinfrastruktur, physische Risiken wie Überflutungsgefahren und andere Themen ausgearbeitet und weiterverfolgt werden. Schließlich wird in der Kategorie „7. Maßnahmen im Betrieb“ analysiert, ob beispielsweise die Bewirtschaftung, das Abfallmanagement und die Auswahl von Dienstleistern der Gebäude nachhaltig ist.

Die SI-Check-Daten werden von den von der Gesellschaft für die jeweilige Immobilie beauftragten lokalen Gebäudedienstleistern erhoben und durch das Asset Management von Union Investment validiert.

Zur Bewertung dieser Nachhaltigkeitsthemen werden Punkte vergeben, welche je Kategorie aufsummiert werden. Die Summe pro Kategorie fließt, prozentual gewichtet, in einen Gesamtscore für jedes Gebäude ein. Der Gesamtscore wird auf einer Skala von 0 bis 5 ausgewiesen, wobei 5 das beste Ergebnis darstellt. Der SI-Check wird vor jedem Ankauf durchgeführt und ist fester Bestandteil der Investmententscheidung.

Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen.

Neben dem SI-Check wird darüber hinaus verpflichtend vor jedem Ankauf eine Umweltprüfung (inkl. einer Prüfung, ob Bodenverunreinigungen vorliegen könnten) von einem externen Dienstleister durchgeführt, deren Ergebnisse in jede Investitionsentscheidung einfließen. Des Weiteren müssen alle Gebäude – sofern im belegenen Land erhältlich – bei Ankauf über ein gültiges Energy Performance Certificate verfügen, z. B. einem Energieausweis nach der Deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) oder einem Energy Star Rating in den USA.

Der SI-Check sowie die übrigen zuvor genannten Gebäudeinformationen werden im System ImmoSustain dokumentiert.

Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen im Rahmen der Bestandsverwaltung
Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen, werden auch im Rahmen der Bestandsverwaltung ökologische Merkmale auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses berücksichtigt. Hierzu greift die Gesellschaft zunächst auf die Methode zurück, die bereits im Rahmen der Investitionsplanung Anwendung findet (Verwendung des SI-Checks).

Qualitative Nachhaltigkeitsmerkmale
Für Bestandsimmobilien wird jährlich ein SI-Check durchgeführt und im System ImmoSustain dokumentiert. Die Daten werden von den von der Gesellschaft für die jeweilige Immobilie beauftragten lokalen Gebäudedienstleistern erhoben und durch das Asset Management von Union Investment validiert.

Die ökologischen Merkmale der Bestandsimmobilie werden auf Basis derselben sieben Kategorien überprüft und analysiert, die auch dem SI-Check der Investitionsentscheidungen zugrunde liegen. Die Bewertung der Nachhaltigkeitsthemen sowie die Berechnung des Gesamtscores einer Bestandsimmobilie erfolgen nach dem bereits im Rahmen des Investitionsprozesses beschriebenen Prozess.

Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit. Mit Maßnahmen wie der Förderung von sogenannten Grünen Mietverträgen nach dem Standard des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und Grünen Property Management Verträgen (Verpflichtung zur Umweltmanagementzertifizierung nach ISO 14.001 oder vergleichbarer Nachweis) sowie dem Werben für nachhaltige Mieterausbauten wird der Gebäudebestand zu mehr Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Ein Grüner Mietvertrag ist ein auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietvertrag, der den Mieter durch seine besondere Ausgestaltung zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietverträge die nachhaltige Bewirtschaftung einer Gewerbeimmobilie im laufenden Betrieb, die Lieferung bestimmter Verbrauchs- und Emissionswerte durch den Mieter sowie nachhaltige Modernisierungs- und sonstige Baumaßnahmen regeln, um eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zu fördern.

Quantitative Nachhaltigkeitsmerkmale
Ein wesentlicher Bestandteil der Analyse der ökologischen Merkmale einer Bestandsimmobilie sind deren Emissions- und Verbrauchsdaten. Die Gesellschaft erhebt die CO2-Emissionen (kg CO2/m²/Jahr), den Energieverbrauch (kWh /m²/Jahr), den Wasserverbrauch (m³/m²/Jahr) und das Abfallaufkommen (kg/m²/Jahr) jeder Immobilie und wertet sie aus. Die Daten werden von der Gesellschaft aus Versorgerrechnungen automatisch ausgelesen und über eine digitale Schnittstelle in das System ImmoSustain importiert. CO2-Emissionen, die durch den Konsum von Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden verursacht werden, sind von höchster Priorität. Diese werden pro Quadratmeter und Jahr durch das System ImmoSustain berechnet und mit wissenschaftlichen Daten (Carbon Risk Real Estate Monitor, sogenannte „CRREM“-Daten) verglichen. Dabei berücksichtigen die CRREM-Daten Gebäudeklassen und geographische Lagen und geben an, ob sich ein Gebäude auf dem 2°C-Klimapfad befindet bzw. einen Beitrag zur Begrenzung der Klimaerwärmung auf 2°C leistet oder nicht. Dies bedeutet beispielsweise, dass Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2030 nicht mehr als 67,3 kg CO2 pro m² und Jahr emittieren dürfen. Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage) abgeleitet und in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen.

Eine Reduktion des Energieverbrauchs trägt erheblich zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei und leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderwärmung. Daher strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh/m²/Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Für die Analyse des Energieverbrauchs einer Immobilie geben Energieausweise erste Hinweise auf deren Energieeffizienz. Zusätzlich werden monatlich die vom Energieversorger erstellten Verbrauchsrechnungen in ImmoSustain eingestellt. Diese Daten weisen den Energieverbrauch je m² pro Immobilie aus. Darüber hinaus wird für eine detaillierte Analyse ein angemessenes Energy Performance Monitoring & Assessment durch externe Dienstleister in nahezu allen Gebäuden eingeführt. Dieses bildet alle technisch relevanten Anlagen ab, analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und leitet Energieeinsparmaßnahmen wie beispielsweise Optimierungen der gebäudetechnischen Systeme wie Kühlanlagen, Elektrizitätssteuerung für die einzelnen Gebäude ab. Die Verbrauchsdaten (kWh/m²/Jahr) aller Gebäude werden aggregiert und auf Portfolioebene dargestellt. Sie dienen der Ermittlung des oben genannten Ziels und werden auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlicht.

Kontinuierliche Weiterentwicklung der Immobilien
Das System ImmoSustain ermöglicht es allen am Prozess Beteiligten, einen schnellen und fundierten Überblick über den Status der nachhaltigen Entwicklung von einzelnen Gebäuden sowie über das Gesamtportfolio zu erhalten. Das Fondsmanagement kann somit Nachhaltigkeit bei der Portfoliogestaltung zielgerichtet berücksichtigen. Hierzu werden im Rahmen der Auswertung des SI-Checks auf Gebäudeebene individuelle Potenziale ausgewiesen und mit Maßnahmen zur Verbesserung des Gesamtscores des Gebäudes hinterlegt. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen werden diese in der jährlichen Budgetplanung eingeplant und unter Beachtung der Gesamtstrategie für ein Gebäude ausgeführt. Maßnahmen können beispielsweise eine Installation von außenliegendem Sonnenschutz, Bezug von Ökostrom oder die Installation von neuer Gebäudetechnik sein. Die Entscheidung zur Umsetzung von Maßnahmen im Einzelfall trifft das Fondsmanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung. Dabei besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.
Darüber hinaus wird regelmäßig überprüft, ob eine Reduktion der CO2-Emissionen eines Gebäudes für das Erreichen des 2° CRREM-Klimapfades durch geeignete Maßnahmen möglich ist. In Abhängigkeit von Marktentwicklungen und/oder Performance des Fonds kann gegebenenfalls ein Veräußerungsprozess einer Immobilie angestoßen werden.

Berücksichtigung von Merkmalen einer guten Unternehmensführung
Auf den Erwerb von Immobilien, deren Verkäufer Unternehmen sind, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden oder deren Mieter kontroverse Geschäftspraktiken anwenden, wird verzichtet.

Im Rahmen der Bestandsverwaltung wird auf den Abschluss von Mietverträgen mit Mietern, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden, verzichtet.

Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren

Bei der Auswahl von Immobilien werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). Kategorien, anhand derer nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionen in Immobilien ermittelt werden können, sind: fossile Brennstoffe und Energieeffizienz sowie zusätzliche Klima- und andere umweltbezogene Indikatoren wie etwa der Energieverbrauch eines Gebäudes.

Die Berücksichtigung der PAI erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise) und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene.

Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle).

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude im Portfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für die Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene verbessert werden soll.

Informationen über die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren sind auch im Jahresbericht des Sondervermögens verfügbar.

Änderungsverzeichnis:

01.11.2021: Initiale Veröffentlichung

01.07.2022: Integration der Beschreibung zur Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.