Unsere Lösungen für institutionelle Anleger

Verantwortungsvolles Investieren ist die wichtigste Pflicht eines Asset-Managers, der das Kapital seiner Anleger treuhänderisch verwaltet. Gerade im aktuellen politischen Umfeld, bei anhaltend niedrigen Zinsen und dem späten Zyklus, in dem sich viele Immobilienmärkte derzeit befinden, kommt es auf eine vorausschauende Strategie an.

Unsere langjährige Expertise

19 Mrd. €

Fondsvolumen in institutionellen Immobilien-Lösungen

Seit 1977 ist Union Investment im institutionellen Immobiliengeschäft aktiv. Unsere Kunden profitieren seither von unserer tiefen Expertise und Managementkompetenz für die unterschiedlichen Immobilienmärkte. Mit der Wahl von Union Investment entscheiden Sie sich für einen führenden europäischen Asset Manager, der diese Professionalität und ein Höchstmaß an Kunden- und Lösungsorientierung mitbringt.

Das Fondsvolumen in institutionellen Immobilien-Lösungen beträgt rund 19 Mrd. Euro und gliedert sich auf in 9,7 Mrd. Euro in aktiv gemanagten Fonds und rund 9,3 Mrd. Euro in Service-KVG-Mandaten. 39 institutionelle Immobilienfonds- und vehikel halten zusammen 517 Immobilien.

Geschäftsfelder

Wir bieten individuelle Immobilien-Produktlösungen und modulare Leistungspakete nach deutschem und luxemburgischen Recht – von breit diversifizierten Fonds bis hin zu rein administrativen Vehikeln:

Feest en Cultuurpaleis

Fonds

Offene und geschlossene Immobilienfonds für institutionelle Anleger.

Individual Mandate

Maßgeschneiderte Lösungen

Individualmandate, Club Deals und Joint Ventures für institutionelle Investoren.

Service-KVG-Mandate

Service-KVG-Mandate

Administrative Dienstleistungen mit Anbindung externer Asset Manager.

Unsere  Kompetenzen

Die unterschiedlichen Anforderungen institutioneller Kunden sind Ansporn und Versprechen zugleich, unsere umfangreichen Kompetenzen so einzusetzen, dass sowohl die individuellen Kundenwünsche als auch die regulatorischen Vorgaben erfüllt werden. Grundlage bilden dabei stets die persönlichen Gespräche zwischen den Anlegern und uns.

Nutzungsarten

ATMOS, München

Büro

Der Fokus liegt auf Büroimmobilien in ausgezeichneten Lagen und hoher baulicher Qualität. Aber auch Immobilien in B-Lagen sind in unserem Ankaufshorizont – wenn sie unsere Kriterien erfüllen.

Alexa, Berlin

Handel

Als eines der größten Bestandshalter innerhalb unserer Peer Group haben wir rund um den Globus das gesamte Spektrum von Einzelhandelsimmobilien im Blick: von Geschäftshäusern über Fachmarktzentren bis hin zu Shopping Centern.

Radisson Blue, London Stansted

Hotel

Seit über 40 Jahren investieren wir in Hotels. Heute verfügen wir über ein breit diversifiziertes Hotel-Portfolio und sind einer der führenden europäischen Investment-Manager für Hotel-Immobilien. In unserer Peergroup zählen wir zu den größten Bestandshaltern.

Amazon, Bad Hersfeld

Logistik

Hervorragende Lagen, gute Drittverwendungsmöglichkeiten und langfristige Mietverträge machen Logistikimmobilien attraktiv. Deshalb setzen wir sie als Beimischung in den Portfolien ein.

Wohnen

Wohnen

Als weitere attraktive Nutzungsart wurden in den letzten Jahren die Wohnimmobilien aufgenommen. Innerhalb derer konzentrieren wir uns auf Wohnungen, Studentenwohnungen und Mikro Apartments.

Formate & Vehikel

Ob Standardlösung oder individuelle Strukturierungsanforderungen - unsere Produktlandschaft umfasst offene und geschlossene Vehikel nach deutschem und luxemburgischen Recht für einen oder mehrere Anleger (z.B. Investment-KG, Spezial-AIF, SICAV-SIF).

Neben den klassischen regulierten Fonds bieten wir auch sich neu etablierende Strukturen wie beispielweise den Reserved Alternative Investment Fund (RAIF) in Luxemburg. Als institutioneller Kunde profitieren Sie dabei von einer hohen Strukturierungskompetenz und langjähriger Erfahrung in der Regulatorik.

Prozesse

Als einer der größten und am längsten aktiven Kapitalverwaltungsgesellschaft im Immobilienbereich liegt unser Wettbewerbsvorteil in der Qualität unserer Systeme und Prozesse in sämtlichen Bereichen des Immobilien-, Fonds- und Risikomanagements. Dies umfasst insbesondere folgende Schnittstelle und Prozesse:

  • im Immobilienmanagement: insbesondere den An- und Verkaufsprozess, das Asset Management, das Property Management sowie das Projektmanagement bei Projektentwicklungen
  • im Fondsmanagement: die Performance- und Liquiditätssteuerung und -planung, die Portfolioanalyse und das Fondscontrolling
  • im Risikomanagement: die laufende Kontrolle und Überwachung der wesentlichen Parameter im Fonds

Fondsmanagement

Das Fondsmanagement trägt die Gesamtverantwortung für die Erfüllung des Produktversprechens und die Fondsperformance. Hierfür liefert das Fondsmanagement neben operativen und strategischen Tätigkeiten auch die inhaltlichen Entscheidungen in Abstimmung mit den jeweiligen Fachbereichen.

Die Kernprozesse unseres Fondsmanagements sind:

  • die Festlegung der Fonds- und Risikostrategie,
  • die Steuerung der Fondsplanung,
  • die Fonds- und Risikosteuerung
  • sowie das Fondsreporting (internes, rechtliches und Anlegerreporting).
Grafik Gesamtsteuerung Fondsmanagement

Investment Management

Das Investment Management steuert als „Deal-Captain“ den Transaktions-Prozess: Es ist zuständig für das Objekt-Sourcing gemäß Vorgaben des Fondsmanagements, bildet die Schnittstelle zu den Fachabteilungen und weiteren Gremien und ist verantwortlich für die Umsetzung des Ankaufs. In der Umsetzung helfen vor allem die folgenden Parameter:

  • hervorragende, langjährig aufgebaute Beziehung zu den wichtigsten Projekt-Entwicklern und Bestandshaltern im Immobiliengeschäft,
  • tiefe Marktdurchdringung und Off-Market-Angebote aufgrund der Marktstellung als Halter von großen Beständen,
  • als einer der aktivsten Immobilienmanager am Markt sichern wir stetigen "Deal-Flow",
  • der Ruf, professioneller und zuverlässiger Partner für Transaktionen zu sein und
  • schließlich schätzt man uns als aktiven Asset Manager mit Ausrichtung auf Core/ Core-Plus Investments mit Blick auf wirtschaftlich nachhaltige Produktqualität.

Asset Management

Das Management an der Bestandsimmobilie obliegt dem Bereich Asset Management, das nach Ländern, Regionen und Sektoren aufgeteilt ist. Im Asset Management wird das aktive Management über den Investmentzyklus der einzelnen Immobilie erbracht. Angesiedelt sind hier:

  • die strategische Ausrichtung des individuellen Assets (kurz-, mittel- und langfristige Ausrichtung; Exit-Strategie)
  • der direkte Kontakt zum Mieter durch ein aktives Vermietungsmanagement
  • die Steuerung der externen Property Manager (kaufmännische Hausverwaltung, Mieteinzug und Rechnungsstellung)
  • die Steuerung der Facility Manager (technische Objektbetreuung, Hausmeisterdienstleistung, Steuerung der Wartung der technischen Gebäudeausstattung)

Risikomanagement

Das Risikomanagement ist organisatorisch in die Risikosteuerung und das Risikocontrolling unterteilt. Die Risikosteuerung wird durch das Fondsmanagement wahrgenommen und das Risikocontrolling durch die Gruppe Immobilien-Risikocontrolling. Sie ist unabhängig von der Risikosteuerung und sichert somit die gesetzlich geforderte Funktionstrennung.

In der Gruppe Immobilien-Risikocontrolling der Union Investment Gruppe werden alle Risikocontrolling-Aufgaben für den Immobilienprozess gebündelt. Ein besonderer Fokus liegt dabei auf der Erfüllung von Anforderungen institutioneller Anleger. Dies umfasst die umfangreiche Limitprüfung gesetzlicher und vertraglicher Anlagegrenzen, ein fondsindividuelles Frühwarnsystem, moderne Verfahren der Risikoquantifizierung der unterschiedlichen Risikoarten sowie deren Aggregation und schließlich die Durchführung von Stresstests. Diese Risikoanalysen finden Eingang in einen regelmäßigen Risikobericht an das Fondsmanagement. Darüber hinaus ermittelt die Gruppe Immobilien-Risikocontrolling für institutionelle Anleger notwendige Risikokennzahlen, insbesondere für das MaRisk-Reporting der Anleger aus dem Bankensektor.

Research

Unser Research-Team hat über Zyklen hinweg jahrzehntelange Immobilienmarkterfahrung. Es werden 26 internationale Immobilienmärkte in Europa, Asien und Amerika kontinuierlich analysiert. Dies beinhaltet auch die Erstellung von Prognosen und darauf aufbauenden Marktempfehlungen. Den Schwerpunkt der Analysetätigkeit bilden hierbei die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel. In Deutschland und Europa werden darüber hinaus auch die Wohnimmobilienmärkte intensiv beobachtet.

Außerdem wird die Entwicklung potenzieller Investitionsstandorte, in denen ein Markteintritt bislang noch nicht erfolgt ist, verfolgt. Das Team beschäftigt sich des Weiteren intensiv mit Sonderthemen wie Demographie und Zyklusanalysen, die mittel- bis langfristige Auswirkungen auf Immobilienmärkte haben werden.

Nachhaltigkeitsmanagement

Union Investment ist der Überzeugung, dass nachhaltiges Handeln und wirtschaftlicher Erfolg untrennbar miteinander verbunden sind. Mit der konzernweiten Einführung der Leitlinie für verantwortliches Investieren werden Nachhaltigkeitsbetrachtungen fest in die Investmentprozesse von Union Investment verankert.

Union Investment richtet sich dabei an diesen Grundsätzen aus:

  • Verantwortungsvolles Investieren der Vereinten Nationen (UN PRI)
  • Nachhaltigkeitskodex der Immobilienwirtschaft (ZIA)

Durch konkrete Tools werden quantitative und qualitative Daten gemessen, analysiert sowie Potenziale abgeleitet und umgesetzt – mit dem Ziel einer nachhaltigen Portfolio-Ausrichtung. Dazu gehören

  • das Portfolio Sustainability Management System
  • der Sustainable Investment Check
  • Mietverträge mit Nachhaltigkeitsklauseln (Green Leases), die  Union Investment kontinuierlich in ihrem Portfolio integriert
  • die Teilnahme an Ratings wie Scope und GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), um die Nachhaltigkeitsperformance der Immobilienfonds extern einschätzen zu lassen

Mehr zum Thema Nachhaltigkeit

Reporting

Wir stellen ein qualifiziertes Berichtswesen zur Verfügung. Der Umfang und Detailierungsgrad kann bei Individual-Mandaten nach Kundenanforderung und -wunsch festgelegt werden. Beispiele für ein Reporting sind insbesondere:

  • Aufsichtsrechtliche Berichte (z.B. MaRisk-Report, CRR-Report, GroMiKV-Report, Solvency II-Reporting, VAG-Reporting)
  • Fondsberichte (z.B. Factsheet, Monatsbericht, Halbjahresbericht, Jahresbericht)
  • Steuerliche Berichte (z.B. Besteuerungsgrundlagen („§5-Meldung“); steuerliche Überleitungsrechnungen auf den steuerpflichtigen Ertrag)
  • Weitere Informationen je nach Bedarf (z.B. Kurzübersichten, Fondspreiszeitreihen, vollständige Vermögensaufstellung oder weitere individuelle Auswertungen je nach Kundenwunsch)

Auszeichnungen und Ratings

Wir freuen uns sehr über die regelmäßigen Auszeichnungen und top Ratings, die wir sowohl im Immobilienmanagement als auch für das Portfoliomanagement und den Kundenservice erhalten:

Verbände und Institutionen

Union Investment zeichnet sich durch eine hervorragende Marktpräsenz, ein starkes Netzwerk und weitreichende Branchenkontakte aus. Zudem bietet sie klare Wettbewerbsvorteile bei Marktdurchdringung, Branchenwahrnehmung und -visibilität.

Die folgende Übersicht zeigt beispielhaft die enge Einbindung von Union Investment in die internationalen Verbände und Organisationen. Als Mitglied und Teilnehmer in einer Reihe von Gremien arbeiten wir aktiv mit, z.B. um Standards herauszuarbeiten.

  • BVI-Logo

    BVI - Bundesverband Investment und Asset Management e.V.

    Der BVI ist ein 1970 gegründeter Verband von Investmentgesellschaften, der sich unter anderem um die Etablierung einheitlicher Standards kümmert. Union Investment ist seit vielen Jahren aktives Mitglied.

  • ZIA-Logo

    ZIA - Zentraler Immobilienausschuss

    Der ZIA ist der einzige Verband, der Immobilien- und Kapitalmarkt verbindet. Als Mitglied des ZIA leistet auch Union Investment einen Beitrag dazu, Transparenz und Professionalität der Immobilienwirtschaft zu stärken und das Image der Branche zu verbessern.

  • DGNB-Logo

    DGNB e.V.- Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

    Die DGNB wurde im Jahr 2007 gegründet und ist die größte und wichtigste Nachhaltigkeitsorganisation in der deutschen Immobilienwirtschaft. Union Investment gehört zu den Gründungsmitgliedern.

  • ULI-Logo

    ULI - Urban Land Institute

    Mit unserer Mitgliedschaft im ULI Europe tritt Union Investment für eine verantwortungsvolle Stadt- und Regionalplanung ein und unterstützt die Ausbildung von Nachwuchskräften sowie die qualifizierte Weiterbildung von Immobilienmanagern.

  • AFIRE-Logo

    AFIRE – Association of Foreign Investors in Real Estate

    AFIRE-Mitglieder haben ein gemeinsames Interesse an der Erhaltung und Förderung grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen. Als offizielle Stimme der ausländischen Immobilienbranche in den USA vertritt AFIRE seit 1988 die Interessen von mehr als 200 investierenden Organisationen weltweit.

  • RICS-Logo

    RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors

    RICS fördert und etabliert höchste fachliche Qualifikationen und Standards in den Bereichen Immobilienentwicklung und -Management, Bauwesen und Infrastruktur. Union Investment ist Mitglied in dem bereits 1868 gegründeten britischen Berufsverband.

  • gif Logo

    gif - Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

    Die gif fördert die Forschung und Lehre in der Immobilienwirtschaft. Sie schlägt Brücken zwischen Wissenschaft und Wirtschaft, schafft Standards zur Erhöhung der Markttransparenz und treibt die Professionalisierung der Branche voran.

Kontakt und Weiterführendes

Bastian Pütz

Ihr Ansprechpartner

Sie möchten sich über unsere institutionellen Immobilienlösungen informieren? Rufen Sie mich an. Ich freue mich auf Sie.

Fondslösungen im Überblick

Unsere Immobilienlösungen

Hier finden Sie eine Übersicht und die Anlageprofile der einzelnen institutionellen Immobilienfonds und der individuellen Lösungen.

EU-Offenlegungsverordnung

EU-Offenlegungsverordnung

Mit der Verordnung (EU) 2019/2088 vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten (Offenlegungsverordnung) will die Europäische Union (EU) die Transparenz im Finanzsektor erhöhen. Finanzmarktteilnehmer müssen seit 10. März 2021 unterschiedliche Nachhaltigkeitsinformationen offenlegen, die sowohl das Unternehmen selbst als auch dessen Produkte betreffen. Dazu zählen unter anderem Nachhaltigkeitsrisiken und der Umgang mit den wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken (Management durch Union Investment)

Die folgende Beschreibung erläutert den Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken für die von der Union Investment Institutional Property GmbH (LEI Nummer: 529900AVKTTLJSX76Y76) verwalteten Sondervermögen, in welchen das Management in alleiniger Verantwortung der Union Investment Gruppe liegt.
Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedingungen aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investition des Fonds haben könnten.
Nachhaltigkeitsrisiken sind Bestandteil der bereits bekannten Risikoarten wie beispielsweise Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Kontrahentenrisiko und operationelles Risiko und können die Wesentlichkeit dieser Risiken beeinflussen.  

I. Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungs-Prozesses getroffen. Dabei ist auch das Prinzip der ESG Integration bei allen Investitionsentscheidungen verankert. Unter ESG Integration versteht man die systematische Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren in den wesentlichen Schritten des Investmentprozesses. Nachhaltigkeitsfaktoren sind dabei unter anderem Umwelt, Sozial- und Unternehmensführungsbelange.

Die Integration von Nachhaltigkeitsfaktoren in den fundamentalen Prüfungsprozess wird bei Union Investment grundsätzlich über ein Team an hausinternen Nachhaltigkeitsexperten sichergestellt. Es behandelt unter anderem spezielle Immobilientypen und Länder, die aufgrund konkreter Geschehnisse und/oder struktureller Trends unter Nachhaltigkeitsaspekten für Risiko-, Ertrags- und Bewertungsüberlegungen von besonderer Relevanz sind. Das Team gibt Investmentsignale und Empfehlungen mit Relevanz für alle betroffenen Immobilien, Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften und alle Fondsmanager.

II. Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken in Investitionsentscheidungen

Nachhaltigkeitsexperten und Risikomanager analysieren die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken für eine Immobilie bzw. Immobilienfonds und erweitern damit die klassische Ankaufsprüfung um finanziell relevante Nachhaltigkeitsrisken.

Die Ergebnisse der ESG Analyse und einzelne Nachhaltigkeitsfaktoren werden dokumentiert. Die Fondsmanager von Union Investment greifen auf diese Dokumentation zu und können die Nachhaltigkeitsrisiken von Portfolios, bewerten und ihren Investitionsentscheidungen zu Grunde legen.

Um Nachhaltigkeitsrisiken zu verringern, sucht das Fondsmanagement den konstruktiven Dialog mit den Assetmanagern, die die Immobilien betreuen und weiterentwickeln. Ziel ist es, Portfolien aktiv in Bezug auf Chancen und Risiken weiterzuentwickeln, die in Verbindung mit Nachhaltigkeitsfaktoren stehen können (Manage to Green). 

III. Auswirkungen auf die Rendite

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren kann langfristig einen wesentlichen Einfluss auf die Wertentwicklung einer Investition haben. Immobilien mit mangelhaften Nachhaltigkeitsstandards können anfälliger für Ereignis-, Reputations-, Regulierungs-, Klage- und Technologierisiken sein. Diese Risiken im Bereich Nachhaltigkeit können unter anderem Auswirkungen auf das operative Geschäft, auf den Immobilienwert und auf das Fortbestehen der Vermietbarkeit und Bewirtschaftung haben. Das Eintreten dieser Risiken kann zu einer negativen Bewertung der Investition führen, die wiederum Auswirkungen auf die Rendite des Fonds haben kann. 

Änderungsverzeichnis

10.03.2021: Initiale Veröffentlichung

Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken (Management auch durch externe Manager)

Die folgende Beschreibung erläutert den Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken für die von der Union Investment Institutional Property GmbH (LEI Nummer: 529900AVKTTLJSX76Y76) verwalteten Sondervermögen, in welchen Teile des Managements auf externe Manager ausgelagert sind.
Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedingungen aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investition des Fonds haben könnten.
Nachhaltigkeitsrisiken sind Bestandteil der bereits bekannten Risikoarten wie beispielsweise Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Kontrahentenrisiko und operationelles Risiko und können die Wesentlichkeit dieser Risiken beeinflussen.  

I. Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen werden bei Union Investment auf Basis eines fundamentalen Prüfungs-Prozesses getroffen. Dabei ist auch das Prinzip der ESG Integration bei allen Investitionsentscheidungen verankert. Unter ESG Integration versteht man die systematische Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren in den wesentlichen Schritten des Investmentprozesses. Nachhaltigkeitsfaktoren sind dabei unter anderem Umwelt, Sozial- und Unternehmensführungsbelange.

Die Integration von Nachhaltigkeitsfaktoren in den fundamentalen Prüfungsprozess wird bei Union Investment grundsätzlich sichergestellt. Union Investment behandelt unter anderem spezielle Immobilientypen und Länder, die aufgrund konkreter Geschehnisse und/oder struktureller Trends unter Nachhaltigkeitsaspekten für Risiko-, Ertrags- und Bewertungsüberlegungen von besonderer Relevanz sind. 

II. Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken in Investitionsentscheidungen

Union Investment analysiert die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken für eine Immobilie bzw. Immobilienfonds und erweitern damit die klassische Ankaufsprüfung um finanziell relevante Nachhaltigkeitsrisken.

Die Ergebnisse der ESG Analyse und einzelne Nachhaltigkeitsfaktoren werden dokumentiert. Die Fondsmanager von Union Investment greifen auf diese Dokumentation zu und können die Nachhaltigkeitsrisiken von Portfolios, bewerten und ihren Investitionsentscheidungen zu Grunde legen. 

III. Auswirkungen auf die Rendite

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren kann langfristig einen wesentlichen Einfluss auf die Wertentwicklung einer Investition  haben. Immobilien mit mangelhaften Nachhaltigkeitsstandards können anfälliger für Ereignis-, Reputations-, Regulierungs-, Klage- und Technologierisiken sein. Diese Risiken im Bereich Nachhaltigkeit können unter anderem Auswirkungen auf das operative Geschäft, auf den Immobilienwert und auf das Fortbestehen der Vermietbarkeit und Bewirtschaftung haben. Das Eintreten dieser Risiken kann zu einer negativen Bewertung der Investition führen, die wiederum Auswirkungen auf die Rendite des Fonds haben kann.

Änderungsverzeichnis

10.03.2021: Initiale Veröffentlichung

Principal Adverse Impact Statement der Union Investment Institutional Property GmbH (LEI Nummer: 529900AVKTTLJSX76Y76). Keine Berücksichtigung nachteiliger Auswirkungen der Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren

Die Gesellschaft berücksichtigt nachteilige Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren nicht. Die maßgeblichen Daten, die zur Feststellung und Gewichtung der nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen herangezogen werden müssen, liegen der Gesellschaft noch nicht in ausreichendem Umfang vor. 

Die Gesellschaft erhebt derzeit die erforderlichen Daten und beabsichtigt, voraussichtlich ab dem 31. Dezember 2023 die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren zu berücksichtigen.

Änderungsverzeichnis

10.03.2021: Initiale Veröffentlichung

30.06.2021: Seit dem 30. Juni 2021 werden bei der Gesellschaft die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren im Rahmen ihrer Investitionsentscheidungen berücksichtigt.

29.11.2022: Wechsel des Ansatzes. Seit dem 29.11.2022 berücksichtigt die Gesellschaft die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren nicht, da es sich herausstellte, dass trotz der ergriffenen Maßnahmen derzeit keine Möglichkeit besteht, innerhalb kurzer Zeit vergleichbare und konsistente Daten für eine angemessene Berücksichtigung der wichtigsten nachteiligen Auswirkungen zu erheben.  

Die hier aufgeführten Fonds berücksichtigen Nachhaltigkeitsmerkmale gemäß Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/2088:

  • UniInstitutional European Real Estate
  • UniInstitutional German Real Estate

 

Die nachhaltigkeitsbezogenen Offenlegungen gemäß Artikel 10 Verordnung (EU) 2019/2088 sind im Folgenden dargestellt: 

UniInstitutional European Real Estate

Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungen

Zusammenfassung

Beschreibung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Fonds und der Anlagestrategie

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt. Aktuell werden für diesen Fonds keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll. Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen. Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen der SI-Check, eine verpflichtende Umweltprüfung, Energieausweise, die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen sowie Kontrahentenausschlüsse. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen ebenfalls der SI-Check, CO2-Emissionen, Umweltchecklisten und Mieterausschlüsse. Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.
Die Vermögensgegenstände des Fonds werden in verschiedene Kategorien unterteilt. Die geplante Vermögensallokation ist dem Abschnitt „Aufteilung der Investitionen““ zu entnehmen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds wird über die sog. Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen innerhalb der Gesellschaft implementiert. 

Datenquellen und -verarbeitung sowie Methoden und mögliche Beschränkungen

Als Methoden zur Messung der Erreichung der ökologischen Merkmale nutzt die Gesellschaft den SI-Check sowie die Analyse der CO2-Emissionsdaten der Immobilien. 

Die Gesellschaft nutzt zur Analyse der Immobilien im Rahmen von Investmententscheidungen als auch in der Bestandsverwaltung qualitative und quantitative Daten. Diese werden auch von externen Dienstleistern bezogen. Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. 

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude. Diese werden anhand von Energieausweisen bzw. Energy Performance Certificates bewertet. Eine entsprechende Umsetzungstabelle von Energieausweisen auf EPC-Ratings liegt noch nicht vor. Trotz dieser Beschränkungen kann durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische und/oder sozialen Merkmale erfüllt werden.

Sorgfaltspflicht und Mitwirkungspolitik

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen. Der Fonds investiert zur Berücksichtigung ökologischer Merkmale in Immobilien. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Weitere Informationen

Weitere Informationen sind auch im Verkaufsprospekt sowie Jahresbericht des Sondervermögens verfügbar.

Kein nachhaltiges Investitionsziel

Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische oder soziale Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. 

Ökologische oder soziale Merkmale des Finanzprodukts

Die Gesellschaft berücksichtigt sowohl beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerkmale. Unter Nachhaltigkeit versteht man ökologische (Environment – E) und soziale (Social – S) Kriterien sowie gute Unternehmensführung (Governance – G). Ökologische Merkmale sind insbesondere die CO2-Reduktion einer Immobilie sowie der Verbrauch von Energie in kWh pro m2. Bei sozialen Merkmalen kann es sich beispielweise um Projekte handeln, die dem Gemeinwohl dienen. Eine gute Unternehmensführung bemisst sich unter anderem daran, ob und inwieweit Nutzer der Immobilien kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien der UN Global Compact anwenden oder ob deren Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit geächteten und kontroversen Waffen stehen.

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen im Immobilienportfolio ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten „Manage to Green“-Strategie, die die Gesellschaft verabschiedet hat, um mit einem Maßnahmenkatalog das Ziel der Klimaneutralität in 2050 zu erreichen.

Für die Umsetzung der „Manage to Green”-Strategie hat die Gesellschaft mit dem System ImmoSustain eine zentrale Datenplattform implementiert. Über dieses System werden Nachhaltigkeitsdaten zentral bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern.

Die regulatorischen Anforderungen an die Ausgestaltung sozialer Kriterien befinden sich derzeitig noch in der Entwicklung. Vor diesem Hintergrund werden für diesen Fonds aktuell keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Die Gesellschaft wird aber sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung regelmäßig überprüfen, inwieweit sie soziale Kriterien in ihre Entscheidungen mit einbeziehen kann.

Erfüllung ökologischer Merkmale durch Auslagerungsunternehmen

Die Gesellschaft hat andere Unternehmen mit dem Asset-Management bestimmter Teile des Fonds sowie mit dem Property Management von Vermögensgegenständen des Fonds beauftragt. Diese Unternehmen berücksichtigen im Rahmen ihrer Leistungserbringung die zuvor beschriebenen ökologischen Merkmale des Fonds nach den Maßgaben der Gesellschaft.

Anlagestrategie

Anlagestrategie zur Erfüllung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Finanzprodukts
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll.

Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen.

Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. 

Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. 

Des Weiteren trägt der Energieverbrauch einer Immobilie zu einem wesentlichen Teil zu deren CO2-Emissionen bei. Für die Analyse des Energieverbrauchs geben Energieausweise erste Hinweise auf deren Energieeffizienz. Zusätzlich werden monatlich die vom Energieversorger erstellten Verbrauchsrechnungen in ImmoSustain eingestellt. Diese Daten weisen den Energieverbrauch je m² pro Immobilie aus. Darüber hinaus wird für eine detaillierte Analyse ein angemessenes Energy Performance Monitoring & Assessment durch externe Dienstleister in nahezu allen Gebäuden eingeführt. Dieses bildet alle technisch relevanten Anlagen ab, analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und leitet Energieeinsparmaßnahmen wie beispielsweise Optimierungen der gebäudetechnischen Systeme wie Kühlanlagen, Elektrizitätssteuerung für die einzelnen Gebäude ab. Die Verbrauchsdaten (kWh / m² / Jahr) aller Gebäude werden aggregiert und auf Portfolioebene dargestellt. 

Eine Reduktion des Energieverbrauchs trägt somit erheblich zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei und leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderwärmung. Daher strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit. Mit Maßnahmen wie der Förderung von sogenannten Grünen Mietverträgen nach dem Standard des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und Grünen Property Management Verträgen (Verpflichtung zur Umweltmanagementzertifizierung nach ISO 14.001 oder vergleichbarer Nachweis) sowie dem Werben für nachhaltige Mieterausbauten wird der Gebäudebestand zu mehr Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Ein Grüner Mietvertrag ist ein auf Nachhaltigkeit ausgerichteter Mietvertrag, der den Mieter durch seine besondere Ausgestaltung zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietverträge die nachhaltige Bewirtschaftung einer Gewerbeimmobilie im laufenden Betrieb, die Lieferung bestimmter Verbrauchs- und Emissionswerte durch den Mieter sowie nachhaltige Modernisierungs- und sonstige Baumaßnahmen regeln, um eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zu fördern.

Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Kategorien, anhand derer nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionen in Immobilien ermittelt werden können, sind: fossile Brennstoffe, die Energieeffizienz und der Energieverbrauch eines Gebäudes.
Die Berücksichtigung der PAI erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen, (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise) und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene. 
Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle). 

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude im Portfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für die Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene verbessert werden soll.
Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

  • Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn im Rahmen des SI-Checks (siehe unten) mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen. 
  • Neben dem SI-Check wird darüber hinaus verpflichtend vor jedem Ankauf eine Umweltprüfung (inkl. einer Prüfung, ob Bodenverunreinigungen vorliegen könnten) von einem externen Dienstleister durchgeführt, deren Ergebnisse in jede Investitionsentscheidung einfließen. 
  • Des Weiteren müssen alle Gebäude – sofern im belegenen Land erhältlich – bei Ankauf über ein gültiges Energy Performance Certificate verfügen, z. B. einen Energieausweis nach der Deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder ein Energy Star Rating in den USA.
  • Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle). 
  • Auf den Erwerb von Immobilien, deren Verkäufer Unternehmen sind, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden oder deren Mieter kontroverse Geschäftspraktiken anwenden, wird grundsätzlich verzichtet.

Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

  • Es besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.
  • Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen wesentlich und über einen längeren Zeitraum über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung abgeleitet und einzelfallbezogen vom Fondsmanagement in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen.
  • Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit.
  • Im Rahmen der Bestandsverwaltung wird auf den Abschluss von Mietverträgen mit Mietern, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden, grundsätzlich verzichtet.

Politik zur Bewertung der Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird

Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Aufteilung der Investitionen

Die Vermögensgegenstände des Sondervermögens werden in nachstehender Grafik in verschiedene Kategorien unterteilt. Der jeweilige Anteil am Fondsvermögen wird in Prozent dargestellt.
Unter „Investitionen“ werden alle zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten verstanden.
Die Kategorie „#1 Ausgerichtet auf ökologische oder soziale Merkmale“ ist das Immobilienvermögen und umfasst alle direkt oder über Beteiligungsgesellschaften gehaltene Immobilien und Projektentwicklungen nach Baufortschritt, die im Rahmen der Anlagestrategie zur Erreichung der beworbenen ökologischen Merkmale erworben und/oder gehalten werden.

Grafik Investitionen

Die unter #1 ausgewiesene Quote kann auch über 100 Prozent betragen. Dies kann sich unter anderem daraus ergeben, dass im Sondervermögen Fremdkapital zum Erwerb von Immobilien eingesetzt wird, welches den Wert des Immobilienvermögens erhöht.

Die Kategorie „#2 Andere Investitionen“ umfasst alle Vermögenswerte des Sondervermögens mit Ausnahme des Immobilienvermögens, z.B. Bankguthaben und Investmentanteile. Bei deren Erwerb werden Nachhaltigkeitsmerkmale aktuell nicht berücksichtigt.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen von Investitionsentscheidungen

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen von Investitionsentscheidungen wird über den Nachhaltigkeitsindikator „SI-Check“ gemessen. Neben diesem Nachhaltigkeitsindikator sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Elemente zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt.

Der Nachhaltigkeitsindikator wird im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen vor Erwerb der Immobilien im Investmentprozess implementiert. Die Gesellschaft analysiert Immobilien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Hinblick auf die Einhaltung des in der Anlagestrategie definierten Nachhaltigkeitsindikators sowie auch der verbindlichen Elemente. Die wesentlichen Nachhaltigkeits-Ankaufsdaten werden in ImmoSustain eingepflegt und sodann im Bestandsprozess regelmäßig kontrolliert. 
Ebenso werden bestimmte Kriterien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Risikocontrolling der Gesellschaft verankert, um eine nachfolgende Überwachung im Rahmen der Bestandsverwaltung zu ermöglichen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen der Bestandsverwaltung wird über die Nachhaltigkeitsindikatoren „SI-Check“ und „CO2-Emissionen“ gemessen. Neben diesen Nachhaltigkeitsindikatoren sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Kriterien zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt. Die Nachhaltigkeitsindikatoren werden im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben.

Zur Überwachung und Sicherstellung der Nachhaltigkeitsindikatoren sowie der verbindlichen Elemente, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen in der Bestandsverwaltung und im Risikocontrolling implementiert. Die Kontrolle und Steuerung der Nachhaltigkeitsdaten in der Bestandsverwaltung erfolgt insbesondere über ImmoSustain. Über dieses System werden regelmäßig Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt. So werden Verbrauchsdaten ebenso wie die Ergebnisse des SI-Checks erfasst. Daneben zeigt das System auch andere relevante Daten wie Energieausweise und den CRREM-Klimapfad auf. 

In ImmoSustain werden auch die Nachhaltigkeitsindikatoren für jede Immobilie in regelmäßigen Abständen berechnet und auf Fondsebene aggregiert. Diese Nachhaltigkeitsindikatoren und die verbindlichen Elemente werden regelmäßig durch die Gesellschaft überwacht. Hierzu sind auch im Risikocontrolling Kontrollmechanismen implementiert (z.B. zur Einhaltung des SI-Scores von durchschnittlich 2,5 auf Portfolioebene im Bestand). Durch diese regelmäßigen internen Analysen ist eine Nachverfolgung der Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds über den Lebenszyklus möglich. 

Methoden

Die Erreichung der ökologischen Merkmale des Immobilienportfolios wird anhand von Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen:

Der Nachhaltigkeitsindikator im Rahmen von Investitionsentscheidungen von Immobilien des Sondervermögens ist:

SI-Check

Mit dem von der Gesellschaft entwickelten sogenannten Sustainable Investment-Check (SI-Check) werden Gebäude vor dem Erwerb hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilt. Die ökologischen Merkmale einer Immobilie werden anhand des SI-Checks überprüft und analysiert. Der SI-Check besteht aus sieben Kategorien der Bereiche Gebäudeautomation, Gebäudehülle und Technik, Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort. Mit diesem Instrument werden sowohl der Ist-Zustand eines Gebäudes als auch die objektindividuellen Entwicklungspotenziale festgestellt und analysiert.

Insgesamt werden im Rahmen des SI-Check in den sieben Kategorien über 100 Nachhaltigkeitsthemen ausgewertet. In der Kategorie „1. Gebäudeautomation“ wird überprüft, ob und welche Sensorik an Lüftungen und Heizungen verbaut ist, um diese effizient zu steuern. In der Kategorie „2. Gebäudehülle und Technik“ werden Nachhaltigkeitsthemen wie Ökostromanteil, Wärmedurchgangskoeffizienten, Verglasungsanteil und Sonnenschutzanteil bewertet, um Maßnahmen für mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgasemissionen abzuleiten. In der Kategorie „3. Ressourcen“ werden unter anderem Wassersparmaßnahmen und Niederschlagswassernutzungsmaßnahmen und Begrünungsmaßnahmen ermittelt. In der Kategorie „4. Nutzerkomfort“ finden sich Themen wie Sicherheit im und am Gebäude oder Elektroladestationen für Fahrzeuge. Die Effizienz der Gebäude wird durch Themen wie Gebäudegeometrie, einer flexiblen Gestaltung des Grundrisses oder diversifizierte Raumtypologien in der Kategorie „5. Ökonomie“ bestimmt. „6. Standort“ ist die Kategorie, in der die Nähe zum ÖPNV, Fahrradinfrastruktur, physische Risiken wie Überflutungsgefahren und andere Themen ausgearbeitet und weiterverfolgt werden. Schließlich wird in der Kategorie „7. Maßnahmen im Betrieb“ analysiert, ob beispielsweise die Bewirtschaftung, das Abfallmanagement und die Auswahl von Dienstleistern der Gebäude nachhaltig ist.

Die SI-Check-Daten werden jeweils durch lokale Gebäudedienstleister erhoben, von der Gesellschaft validiert und im System ImmoSustain abgelegt.

Zur Bewertung dieser Nachhaltigkeitsthemen werden Punkte vergeben, welche je Kategorie aufsummiert werden. Die Summe pro Kategorie fließt, prozentual gewichtet, in einen Gesamtscore für jedes Gebäude ein. Der Gesamtscore wird auf einer Skala von 0 bis 5 ausgewiesen, wobei 5 das beste Ergebnis darstellt. Der SI-Check wird vor jedem Ankauf durchgeführt und ist fester Bestandteil der Investmententscheidung.

Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen der Bestandsverwaltung:

Darüber hinaus werden in der Bestandsverwaltung von Immobilien dieses Sondervermögens folgende Nachhaltigkeitsindikatoren berücksichtigt:

SI-Check 

Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen, werden auch im Rahmen der Bestandsverwaltung ökologische Merkmale auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses berücksichtigt. Hierzu greift die Gesellschaft zunächst auf die Methode zurück, die bereits im Rahmen von Investitionsentscheidungen Anwendung findet.

Für Bestandsimmobilien wird jährlich ein SI-Check durchgeführt und im System ImmoSustain dokumentiert.

Die ökologischen Merkmale der Bestandsimmobilie werden auf Basis derselben sieben Kategorien überprüft und analysiert, die auch dem SI-Check der Investitionsentscheidungen zugrunde liegen. Die Bewertung der Nachhaltigkeitsthemen sowie die Berechnung des Gesamtscores einer Bestandsimmobilie erfolgen nach dem bereits im Rahmen des Investitionsprozesses beschriebenen Prozess. 

Das System ImmoSustain ermöglicht es allen am Prozess Beteiligten, einen schnellen und fundierten Überblick über den Status der nachhaltigen Entwicklung von einzelnen Gebäuden sowie über das Gesamtportfolio zu erhalten. Das Fondsmanagement kann somit Nachhaltigkeit bei der Portfoliogestaltung zielgerichtet berücksichtigen. Hierzu werden im Rahmen der Auswertung des SI-Checks auf Gebäudeebene individuelle Potenziale ausgewiesen und mit Maßnahmen zur Verbesserung des Gesamtscores des Gebäudes hinterlegt. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen werden diese in die jährliche Budgetplanung aufgenommen und unter Beachtung der Gesamtstrategie für ein Gebäude ausgeführt. Maßnahmen können beispielsweise eine Installation von außenliegendem Sonnenschutz, Bezug von Ökostrom oder die Installation von neuer Gebäudetechnik sein. Die Entscheidung zur Umsetzung von Maßnahmen im Einzelfall trifft das Fondsmanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung. Dabei besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.

CO2-Emissionen

Ein wesentlicher Bestandteil der Analyse der ökologischen Merkmale einer Bestandsimmobilie sind deren CO2-Emissionsdaten. CO2-Emissionen, die durch den Konsum von Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden verursacht werden, sind von höchster Priorität. Diese werden pro Quadratmeter und Jahr durch das System ImmoSustain berechnet und mit wissenschaftlichen Daten (Carbon Risk Real Estate Monitor, sogenannte „CRREM“-Daten) verglichen. Dabei berücksichtigen die CRREM-Daten Gebäudeklassen und geographische Lagen und geben an, ob sich ein Gebäude auf dem 2°C-Klimapfad befindet bzw. einen Beitrag zur Begrenzung der Klimaerwärmung auf 2°C leistet oder nicht. Dies bedeutet beispielsweise, dass Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2030 nicht mehr als 67,3 kg CO2 pro m2 und Jahr emittieren dürfen (Stand 2022). Darüber hinaus wird regelmäßig überprüft, ob eine Reduktion der CO2-Emissionen eines Gebäudes für das Erreichen des 2° CRREM-Klimapfades durch geeignete Maßnahmen möglich ist. Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen wesentlich und über einen längeren Zeitraum über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage) abgeleitet und einzelfallbezogen vom Fondsmanagement in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen. In Abhängigkeit von Marktentwicklungen und/oder Performance des Fonds kann gegebenenfalls ein Veräußerungsprozess einer Immobilie angestoßen werden.

Datenquellen und -verarbeitung

Quantitative Daten:

Verbrauchsdaten, die zur Nachhaltigkeits-Analyse des Immobilienportfolios des Fonds herangezogen werden, werden überwiegend durch die Gesellschaft selbst und/oder deren lokale Gebäudedienstleister erhoben, aber auch durch externe Anbieter bereit gestellt. Bei den Daten dieser externen Anbieter handelt es sich beispielsweise um Rohdaten von Energielieferanten und/oder spezialisierten Dienstleistern z.B. Carbon Risk Real Estate Monitoring (CRREM) oder International Energy Agency (IEA). Sowohl die internen als auch die von extern erhaltenen Daten werden auf Vollständigkeit und Plausibilität gecheckt (z.B. bei signifikanten Abweichungen im Verlauf oder fehlenden Datensätzen für ein Gebäude). Eine Überprüfungsmöglichkeit ist auch in ImmoSustain technisch hinterlegt.

Qualitative Daten:

Die Daten des SI – Checks werden im Ankaufsprozess sowie jährlich anhand eines von der Gesellschaft erstellten Fragebogens pro Immobilie durch externe Dritte erhoben. Auf Basis der Ergebnisse aus der Erhebung überprüft die Gesellschaft beispielsweise, ob die vorgegebene Mindestgrenze für den SI-Check eingehalten wird. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Daten für Umweltchecklisten inkl. Bodengutachten und Energieausweise werden durch externe Dienstleister erhoben bzw. durch den Immobilienverkäufer zur Verfügung gestellt. 

Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert und validiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. Der überwiegende Anteil der Daten beruht hierbei nicht auf Schätzungen.

Beschränkungen hinsichtlich der Methoden und Daten

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Energielieferant und dem jeweiligen Mieter besteht und die Gesellschaft keine Möglichkeit hat, die Gebäudeverbräuche zentral auszulesen (beispielsweise aufgrund von rechtlichen Bestimmungen und/oder fehlenden Zugangsmöglichkeiten). Sofern der Mieter der Gesellschaft keine Verbrauchsdaten zuliefert, kann die Gesellschaft für diesen Teil der Gebäudeflächen keine Verbrauchsdaten erheben und muss die Verbräuche anhand von Vergleichsflächen/-gebäuden skalieren. Für eine Hochrechnung werden dabei stets Erfahrungswerte angesetzt, die über dem Portfoliodurchschnitt liegen, um eine Besserstellung der Daten zu verhindern.

Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird vorsorglich für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Dies kann zu einer Verschlechterung des SI-Scores auf Portfolioebene führen.

Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise). Für die Bewertung von energieeffizienten Gebäuden sieht der Anhang I der Verordnung (EU) 2019/2022 vor, dass solche Gebäude, die vor dem 31.12.2020 gebaut wurden, als energieeffizient gelten, die über ein EPC von A oder B verfügen. Ein EPC liegt allerdings nicht in allen Investitionsländern vor und so wird etwa in Deutschland ein Energieausweis ausgestellt, der im Bereich der Gewerbeimmobilien keine Buchstaben ausweist. Die Gesellschaft nimmt in solchen Ländern, in denen keine EPC vorliegen, eine Bewertung vor, die sich aus den zur Verfügung stehenden Dokumenten ableitet, welche am ehesten einem EPC entsprechen. So wird beispielweise bei den deutschen Energieausweisen für Gewerbeimmobilien die Buchstabenskala aus den Deutschen Energieausweisen für Wohngebäude als Referenzgröße verwendet.

Aufgrund der oben angeführten Vorsorgemaßnahmen wird der Einfluss etwaiger Beschränkungen in der Datenlage auf die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen Merkmale so gering wie möglich gehalten oder sogar gänzlich ausgeschlossen (SI-Check). Daten von externen Dienstleistern werden im Rahmen der intern aufgestellten Prozesse plausibilisiert. Fehlerhafte Daten können dennoch nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Trotz der teilweise beschränkten Datenlage kann daher durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische oder sozialen Merkmale erfüllt werden. 

Sorgfaltspflicht

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen, zum Beispiel:

  • die Grundsätze verantwortlichen Investierens der Vereinten Nationen (PRI)
  • den UN Global Compact
  • die BVI-Wohlverhaltensregeln
  • die BVI-Leitlinien für nachhaltiges Immobilien-Portfoliomanagement
  • den Nachhaltigkeitskodex der Immobilienwirtschaft

Beim Erwerb und der laufenden Analyse der Vermögensgegenstände des Fonds werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten der Gesellschaft und in der Risikoanalyse mitbetrachtet.

Mitwirkungspolitik

Ökologische Merkmale werden im Fonds derzeit nur im Immobilienportfolio berücksichtigt. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

„Bestimmter Referenzwert“, soweit ein Index als Referenzwert für die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale bestimmt wurde.

Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.

 

Änderungsverzeichnis:

01.11.2021: Initiale Veröffentlichung

01.07.2022: Integration der Beschreibung zur Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

01.01.2023: Erweiterung der Informationen gemäß der technischen Regulierungsstandards zur Ergänzung der Offenlegungs-Verordnung (EU) 2019/2088. 

UniInstitutional German Real Estate

Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungen

Zusammenfassung

Beschreibung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Fonds und der Anlagestrategie

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt. Aktuell werden für diesen Fonds keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll. Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen. Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen der SI-Check, eine verpflichtende Umweltprüfung, Energieausweise, die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen sowie Kontrahentenausschlüsse. Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen ebenfalls der SI-Check, CO2-Emissionen, Umweltchecklisten und Mieterausschlüsse. Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.
Die Vermögensgegenstände des Fonds werden in verschiedene Kategorien unterteilt. Die geplante Vermögensallokation ist dem Abschnitt „Aufteilung der Investitionen““ zu entnehmen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds wird über die sog. Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen innerhalb der Gesellschaft implementiert. 

Datenquellen und -verarbeitung sowie Methoden und mögliche Beschränkungen

Als Methoden zur Messung der Erreichung der ökologischen Merkmale nutzt die Gesellschaft den SI-Check sowie die Analyse der CO2-Emissionsdaten der Immobilien. 

Die Gesellschaft nutzt zur Analyse der Immobilien im Rahmen von Investmententscheidungen als auch in der Bestandsverwaltung qualitative und quantitative Daten. Diese werden auch von externen Dienstleistern bezogen. Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. 

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude. Diese werden anhand von Energieausweisen bzw. Energy Performance Certificates bewertet. Eine entsprechende Umsetzungstabelle von Energieausweisen auf EPC-Ratings liegt noch nicht vor. Trotz dieser Beschränkungen kann durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische und/oder sozialen Merkmale erfüllt werden.

Sorgfaltspflicht und Mitwirkungspolitik

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen. Der Fonds investiert zur Berücksichtigung ökologischer Merkmale in Immobilien. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Weitere Informationen

Weitere Informationen sind auch im Verkaufsprospekt sowie Jahresbericht des Sondervermögens verfügbar.

Kein nachhaltiges Investitionsziel

Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische oder soziale Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. 

Ökologische oder soziale Merkmale des Finanzprodukts

Die Gesellschaft berücksichtigt sowohl beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerkmale. Unter Nachhaltigkeit versteht man ökologische (Environment – E) und soziale (Social – S) Kriterien sowie gute Unternehmensführung (Governance – G). Ökologische Merkmale sind insbesondere die CO2-Reduktion einer Immobilie sowie der Verbrauch von Energie in kWh pro m2. Bei sozialen Merkmalen kann es sich beispielweise um Projekte handeln, die dem Gemeinwohl dienen. Eine gute Unternehmensführung bemisst sich unter anderem daran, ob und inwieweit Nutzer der Immobilien kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien der UN Global Compact anwenden oder ob deren Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit geächteten und kontroversen Waffen stehen.

Die Gesellschaft verfolgt für diesen Fonds einen Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Immobilienvermögens insbesondere durch die Berücksichtigung ökologischer Merkmale gewährleistet werden soll. Durch die Berücksichtigung von ökologischen Merkmalen adressiert die Gesellschaft die Rolle von Gebäuden für das Erreichen der Pariser Klimaziele. Mit einer deutlichen Reduktion der CO2-Emissionen kann der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten. Darüber hinaus werden im Rahmen des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien Kriterien einer guten Unternehmensführung berücksichtigt.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen im Immobilienportfolio ist ein wesentlicher Bestandteil der sogenannten „Manage to Green“-Strategie, die die Gesellschaft verabschiedet hat, um mit einem Maßnahmenkatalog das Ziel der Klimaneutralität in 2050 zu erreichen.

Für die Umsetzung der „Manage to Green”-Strategie hat die Gesellschaft mit dem System ImmoSustain eine zentrale Datenplattform implementiert. Über dieses System werden Nachhaltigkeitsdaten zentral bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern.

Die regulatorischen Anforderungen an die Ausgestaltung sozialer Kriterien befinden sich derzeitig noch in der Entwicklung. Vor diesem Hintergrund werden für diesen Fonds aktuell keine sozialen Kriterien berücksichtigt. Die Gesellschaft wird aber sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch im Rahmen der Bestandsverwaltung regelmäßig überprüfen, inwieweit sie soziale Kriterien in ihre Entscheidungen mit einbeziehen kann.

Erfüllung ökologischer Merkmale durch Auslagerungsunternehmen

Die Gesellschaft hat andere Unternehmen mit dem Asset-Management bestimmter Teile des Fonds sowie mit dem Property Management von Vermögensgegenständen des Fonds beauftragt. Diese Unternehmen berücksichtigen im Rahmen ihrer Leistungserbringung die zuvor beschriebenen ökologischen Merkmale des Fonds nach den Maßgaben der Gesellschaft.

Anlagestrategie

Anlagestrategie zur Erfüllung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Finanzprodukts
Die Anlagestrategie des Fonds verfolgt einen ESG Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Fonds durch die Berücksichtigung verschiedener Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll.

Mit der „Manage to Green“-Strategie soll das Immobilienportfolio sowohl im Rahmen von Investitionsentscheidungen als auch bei der Bestandsverwaltung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit kontinuierlich verbessert werden. Unter anderem wird mit Investitionsentscheidungen angestrebt, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen.

Über das System ImmoSustain werden Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt, um das Nachhaltigkeitsmanagement der Immobilien zu steuern. 

Zur Erreichung der Ziele aus der „Manage to Green“-Strategie werden zunächst Nachhaltigkeitsindikatoren herangezogen, die kontinuierlich umgesetzt werden. Die Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen sind der SI-Check und im Rahmen der Bestandsverwaltung sowohl der SI-Check sowie auch die CO2-Emissionen. 

Des Weiteren trägt der Energieverbrauch einer Immobilie zu einem wesentlichen Teil zu deren CO2-Emissionen bei. Für die Analyse des Energieverbrauchs geben Energieausweise erste Hinweise auf deren Energieeffizienz. Zusätzlich werden monatlich die vom Energieversorger erstellten Verbrauchsrechnungen in ImmoSustain eingestellt. Diese Daten weisen den Energieverbrauch je m² pro Immobilie aus. Darüber hinaus wird für eine detaillierte Analyse ein angemessenes Energy Performance Monitoring & Assessment durch externe Dienstleister in nahezu allen Gebäuden eingeführt. Dieses bildet alle technisch relevanten Anlagen ab, analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und leitet Energieeinsparmaßnahmen wie beispielsweise Optimierungen der gebäudetechnischen Systeme wie Kühlanlagen, Elektrizitätssteuerung für die einzelnen Gebäude ab. Die Verbrauchsdaten (kWh / m² / Jahr) aller Gebäude werden aggregiert und auf Portfolioebene dargestellt. 

Eine Reduktion des Energieverbrauchs trägt somit erheblich zur Reduzierung der CO2-Emissionen bei und leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderwärmung. Daher strebt die Gesellschaft an, bis zum Jahr 2030 den Energieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene um 10 Prozent zu senken. Der Schwerpunkt der Energieeinsparungsmaßnahmen soll dabei auf solchen Gebäuden liegen, die den Kriterien für nachhaltige Investitionen der Verordnung (EU) 2020/852 („TaxonomieVO“) nicht entsprechen.

Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit. Mit Maßnahmen wie der Förderung von sogenannten Grünen Mietverträgen nach dem Standard des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) und Grünen Property Management Verträgen (Verpflichtung zur Umweltmanagementzertifizierung nach ISO 14.001 oder vergleichbarer Nachweis) sowie dem Werben für nachhaltige Mieterausbauten wird der Gebäudebestand zu mehr Nachhaltigkeit weiterentwickelt. Ein Grüner Mietvertrag ist ein auf Nachhaltigkeit ausgerichteter Mietvertrag, der den Mieter durch seine besondere Ausgestaltung zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mietverträge die nachhaltige Bewirtschaftung einer Gewerbeimmobilie im laufenden Betrieb, die Lieferung bestimmter Verbrauchs- und Emissionswerte durch den Mieter sowie nachhaltige Modernisierungs- und sonstige Baumaßnahmen regeln, um eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zu fördern.

Bei der Auswahl von Immobilien für das Immobilienportfolio des Sondervermögens werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen durch diese Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt („Principal Adverse Impacts“ oder „PAI“). 
Kategorien, anhand derer nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren durch Investitionen in Immobilien ermittelt werden können, sind: fossile Brennstoffe, die Energieeffizienz und der Energieverbrauch eines Gebäudes.
Die Berücksichtigung der PAI erfolgt insbesondere durch (1) die Vermeidung von Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen, (2) die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise) und (3) die Senkung der Intensität des Energieverbrauchs (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene. 
Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle). 

Darüber hinaus wird im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Bestandsentwicklung eine Senkung des Anteils energetisch ineffizienter Gebäude im Portfolio angestrebt. Des Weiteren werden energetische Modernisierungsfahrpläne für die Gebäude entwickelt, anhand derer der Gesamtenergieverbrauch (kWh / m2 / Jahr) der Gebäude auf Portfolioebene verbessert werden soll.
Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale beim Erwerb von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

  • Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn im Rahmen des SI-Checks (siehe unten) mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen. 
  • Neben dem SI-Check wird darüber hinaus verpflichtend vor jedem Ankauf eine Umweltprüfung (inkl. einer Prüfung, ob Bodenverunreinigungen vorliegen könnten) von einem externen Dienstleister durchgeführt, deren Ergebnisse in jede Investitionsentscheidung einfließen. 
  • Des Weiteren müssen alle Gebäude – sofern im belegenen Land erhältlich – bei Ankauf über ein gültiges Energy Performance Certificate verfügen, z. B. einen Energieausweis nach der Deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder ein Energy Star Rating in den USA.
  • Investitionen in Gebäude, die der Förderung, Lagerung, Transport oder Herstellung von fossilen Brennstoffen dienen (z.B. Tankstellen) können nur dann getätigt werden, wenn sie im Rahmen eines Ankaufs nicht den überwiegenden Teil der Investitionssumme bilden (z.B. Fachmarktzentrum mit angeschlossener Tankstelle). 
  • Auf den Erwerb von Immobilien, deren Verkäufer Unternehmen sind, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden oder deren Mieter kontroverse Geschäftspraktiken anwenden, wird grundsätzlich verzichtet.

Verbindliche Elemente der Anlagestrategie, die zur Erreichung der ökologischen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung von Immobilien herangezogen werden, sind für das Sondervermögen folgende:

  • Es besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.
  • Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen wesentlich und über einen längeren Zeitraum über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung abgeleitet und einzelfallbezogen vom Fondsmanagement in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen.
  • Darüber hinaus sind Umweltchecklisten fester Bestandteil der jährlichen Prüfroutine an den Gebäuden. Sie dienen der Gefahrenvermeidung und Sicherheit.
  • Im Rahmen der Bestandsverwaltung wird auf den Abschluss von Mietverträgen mit Mietern, die kontroverse Geschäftspraktiken im Sinne der Prinzipien des UN Global Compact (Initiative der Vereinten Nationen für eine nachhaltige und verantwortungsvolle Unternehmensführung) anwenden, grundsätzlich verzichtet.

Politik zur Bewertung der Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird

Im Rahmen der Anlagestrategie investiert der Fonds ausschließlich in Immobilien. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

Aufteilung der Investitionen

Die Vermögensgegenstände des Sondervermögens werden in nachstehender Grafik in verschiedene Kategorien unterteilt. Der jeweilige Anteil am Fondsvermögen wird in Prozent dargestellt.
Unter „Investitionen“ werden alle zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten verstanden.
Die Kategorie „#1 Ausgerichtet auf ökologische oder soziale Merkmale“ ist das Immobilienvermögen und umfasst alle direkt oder über Beteiligungsgesellschaften gehaltene Immobilien und Projektentwicklungen nach Baufortschritt, die im Rahmen der Anlagestrategie zur Erreichung der beworbenen ökologischen Merkmale erworben und/oder gehalten werden.

Grafik Investitionen

Die unter #1 ausgewiesene Quote kann auch über 100 Prozent betragen. Dies kann sich unter anderem daraus ergeben, dass im Sondervermögen Fremdkapital zum Erwerb von Immobilien eingesetzt wird, welches den Wert des Immobilienvermögens erhöht.

Die Kategorie „#2 Andere Investitionen“ umfasst alle Vermögenswerte des Sondervermögens mit Ausnahme des Immobilienvermögens, z.B. Bankguthaben und Investmentanteile. Bei deren Erwerb werden Nachhaltigkeitsmerkmale aktuell nicht berücksichtigt.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen von Investitionsentscheidungen

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen von Investitionsentscheidungen wird über den Nachhaltigkeitsindikator „SI-Check“ gemessen. Neben diesem Nachhaltigkeitsindikator sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Elemente zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt.

Der Nachhaltigkeitsindikator wird im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben. Zur Überwachung und Sicherstellung der Kriterien, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen vor Erwerb der Immobilien im Investmentprozess implementiert. Die Gesellschaft analysiert Immobilien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Hinblick auf die Einhaltung des in der Anlagestrategie definierten Nachhaltigkeitsindikators sowie auch der verbindlichen Elemente. Die wesentlichen Nachhaltigkeits-Ankaufsdaten werden in ImmoSustain eingepflegt und sodann im Bestandsprozess regelmäßig kontrolliert. 
Ebenso werden bestimmte Kriterien im Rahmen von Investitionsentscheidungen im Risikocontrolling der Gesellschaft verankert, um eine nachfolgende Überwachung im Rahmen der Bestandsverwaltung zu ermöglichen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale im Rahmen der Bestandsverwaltung

Die Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds im Rahmen der Bestandsverwaltung wird über die Nachhaltigkeitsindikatoren „SI-Check“ und „CO2-Emissionen“ gemessen. Neben diesen Nachhaltigkeitsindikatoren sind in der Anlagestrategie des Fonds weitere verbindliche Kriterien zur Erfüllung der ökologischen Merkmale festgelegt. Die Nachhaltigkeitsindikatoren werden im Abschnitt „Methoden“, die verbindlichen Elemente im Abschnitt „Anlagestrategie“ beschrieben.

Zur Überwachung und Sicherstellung der Nachhaltigkeitsindikatoren sowie der verbindlichen Elemente, die zur Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds in der Anlagestrategie definiert sind (z.B. die Anwendung von Mindestanforderungen an den SI-Score), sind Kontrollmechanismen in der Bestandsverwaltung und im Risikocontrolling implementiert. Die Kontrolle und Steuerung der Nachhaltigkeitsdaten in der Bestandsverwaltung erfolgt insbesondere über ImmoSustain. Über dieses System werden regelmäßig Nachhaltigkeitsdaten bereitgestellt. So werden Verbrauchsdaten ebenso wie die Ergebnisse des SI-Checks erfasst. Daneben zeigt das System auch andere relevante Daten wie Energieausweise und den CRREM-Klimapfad auf. 

In ImmoSustain werden auch die Nachhaltigkeitsindikatoren für jede Immobilie in regelmäßigen Abständen berechnet und auf Fondsebene aggregiert. Diese Nachhaltigkeitsindikatoren und die verbindlichen Elemente werden regelmäßig durch die Gesellschaft überwacht. Hierzu sind auch im Risikocontrolling Kontrollmechanismen implementiert (z.B. zur Einhaltung des SI-Scores von durchschnittlich 2,5 auf Portfolioebene im Bestand). Durch diese regelmäßigen internen Analysen ist eine Nachverfolgung der Erfüllung der ökologischen Merkmale des Fonds über den Lebenszyklus möglich. 

Methoden

Die Erreichung der ökologischen Merkmale des Immobilienportfolios wird anhand von Nachhaltigkeitsindikatoren gemessen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen von Investitionsentscheidungen:

Der Nachhaltigkeitsindikator im Rahmen von Investitionsentscheidungen von Immobilien des Sondervermögens ist:

SI-Check

Mit dem von der Gesellschaft entwickelten sogenannten Sustainable Investment-Check (SI-Check) werden Gebäude vor dem Erwerb hinsichtlich ihrer nachhaltigen Qualität beurteilt. Die ökologischen Merkmale einer Immobilie werden anhand des SI-Checks überprüft und analysiert. Der SI-Check besteht aus sieben Kategorien der Bereiche Gebäudeautomation, Gebäudehülle und Technik, Ressourcen, Ökonomie, Nutzerkomfort, Maßnahmen im Betrieb und Standort. Mit diesem Instrument werden sowohl der Ist-Zustand eines Gebäudes als auch die objektindividuellen Entwicklungspotenziale festgestellt und analysiert.

Insgesamt werden im Rahmen des SI-Check in den sieben Kategorien über 100 Nachhaltigkeitsthemen ausgewertet. In der Kategorie „1. Gebäudeautomation“ wird überprüft, ob und welche Sensorik an Lüftungen und Heizungen verbaut ist, um diese effizient zu steuern. In der Kategorie „2. Gebäudehülle und Technik“ werden Nachhaltigkeitsthemen wie Ökostromanteil, Wärmedurchgangskoeffizienten, Verglasungsanteil und Sonnenschutzanteil bewertet, um Maßnahmen für mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgasemissionen abzuleiten. In der Kategorie „3. Ressourcen“ werden unter anderem Wassersparmaßnahmen und Niederschlagswassernutzungsmaßnahmen und Begrünungsmaßnahmen ermittelt. In der Kategorie „4. Nutzerkomfort“ finden sich Themen wie Sicherheit im und am Gebäude oder Elektroladestationen für Fahrzeuge. Die Effizienz der Gebäude wird durch Themen wie Gebäudegeometrie, einer flexiblen Gestaltung des Grundrisses oder diversifizierte Raumtypologien in der Kategorie „5. Ökonomie“ bestimmt. „6. Standort“ ist die Kategorie, in der die Nähe zum ÖPNV, Fahrradinfrastruktur, physische Risiken wie Überflutungsgefahren und andere Themen ausgearbeitet und weiterverfolgt werden. Schließlich wird in der Kategorie „7. Maßnahmen im Betrieb“ analysiert, ob beispielsweise die Bewirtschaftung, das Abfallmanagement und die Auswahl von Dienstleistern der Gebäude nachhaltig ist.

Die SI-Check-Daten werden jeweils durch lokale Gebäudedienstleister erhoben, von der Gesellschaft validiert und im System ImmoSustain abgelegt.

Zur Bewertung dieser Nachhaltigkeitsthemen werden Punkte vergeben, welche je Kategorie aufsummiert werden. Die Summe pro Kategorie fließt, prozentual gewichtet, in einen Gesamtscore für jedes Gebäude ein. Der Gesamtscore wird auf einer Skala von 0 bis 5 ausgewiesen, wobei 5 das beste Ergebnis darstellt. Der SI-Check wird vor jedem Ankauf durchgeführt und ist fester Bestandteil der Investmententscheidung.

Gebäude können nur dann angekauft werden, wenn mindestens ein Score von 2,5 erreicht wird. Andernfalls müssen Maßnahmen zur Erreichung dieses Scores bereits bei Ankauf budgetiert werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von fünf Jahren nach Eigentumsübergang umzusetzen.

Nachhaltigkeitsindikatoren im Rahmen der Bestandsverwaltung:

Darüber hinaus werden in der Bestandsverwaltung von Immobilien dieses Sondervermögens folgende Nachhaltigkeitsindikatoren berücksichtigt:

SI-Check 

Um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und den globalen Temperaturanstieg auf 2°C zu begrenzen, werden auch im Rahmen der Bestandsverwaltung ökologische Merkmale auf Basis eines fundamentalen Prüfungsprozesses berücksichtigt. Hierzu greift die Gesellschaft zunächst auf die Methode zurück, die bereits im Rahmen von Investitionsentscheidungen Anwendung findet.

Für Bestandsimmobilien wird jährlich ein SI-Check durchgeführt und im System ImmoSustain dokumentiert.

Die ökologischen Merkmale der Bestandsimmobilie werden auf Basis derselben sieben Kategorien überprüft und analysiert, die auch dem SI-Check der Investitionsentscheidungen zugrunde liegen. Die Bewertung der Nachhaltigkeitsthemen sowie die Berechnung des Gesamtscores einer Bestandsimmobilie erfolgen nach dem bereits im Rahmen des Investitionsprozesses beschriebenen Prozess. 

Das System ImmoSustain ermöglicht es allen am Prozess Beteiligten, einen schnellen und fundierten Überblick über den Status der nachhaltigen Entwicklung von einzelnen Gebäuden sowie über das Gesamtportfolio zu erhalten. Das Fondsmanagement kann somit Nachhaltigkeit bei der Portfoliogestaltung zielgerichtet berücksichtigen. Hierzu werden im Rahmen der Auswertung des SI-Checks auf Gebäudeebene individuelle Potenziale ausgewiesen und mit Maßnahmen zur Verbesserung des Gesamtscores des Gebäudes hinterlegt. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen werden diese in die jährliche Budgetplanung aufgenommen und unter Beachtung der Gesamtstrategie für ein Gebäude ausgeführt. Maßnahmen können beispielsweise eine Installation von außenliegendem Sonnenschutz, Bezug von Ökostrom oder die Installation von neuer Gebäudetechnik sein. Die Entscheidung zur Umsetzung von Maßnahmen im Einzelfall trifft das Fondsmanagement im Rahmen der jährlichen Investitionsplanung. Dabei besteht die Vorgabe, dass das Gesamtportfolio im Bestand einen durchschnittlichen SI-Check Score von mindestens 2,5 erreicht.

CO2-Emissionen

Ein wesentlicher Bestandteil der Analyse der ökologischen Merkmale einer Bestandsimmobilie sind deren CO2-Emissionsdaten. CO2-Emissionen, die durch den Konsum von Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden verursacht werden, sind von höchster Priorität. Diese werden pro Quadratmeter und Jahr durch das System ImmoSustain berechnet und mit wissenschaftlichen Daten (Carbon Risk Real Estate Monitor, sogenannte „CRREM“-Daten) verglichen. Dabei berücksichtigen die CRREM-Daten Gebäudeklassen und geographische Lagen und geben an, ob sich ein Gebäude auf dem 2°C-Klimapfad befindet bzw. einen Beitrag zur Begrenzung der Klimaerwärmung auf 2°C leistet oder nicht. Dies bedeutet beispielsweise, dass Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2030 nicht mehr als 67,3 kg CO2 pro m2 und Jahr emittieren dürfen (Stand 2022). Darüber hinaus wird regelmäßig überprüft, ob eine Reduktion der CO2-Emissionen eines Gebäudes für das Erreichen des 2° CRREM-Klimapfades durch geeignete Maßnahmen möglich ist. Liegt die CO2-Emission eines Gebäudes im Sondervermögen wesentlich und über einen längeren Zeitraum über dem CRREM 2°C-Klimapfad, werden Maßnahmen zur energetischen Optimierung (wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage) abgeleitet und einzelfallbezogen vom Fondsmanagement in die jährliche Investitionsplanung aufgenommen. In Abhängigkeit von Marktentwicklungen und/oder Performance des Fonds kann gegebenenfalls ein Veräußerungsprozess einer Immobilie angestoßen werden.

Datenquellen und -verarbeitung

Quantitative Daten:

Verbrauchsdaten, die zur Nachhaltigkeits-Analyse des Immobilienportfolios des Fonds herangezogen werden, werden überwiegend durch die Gesellschaft selbst und/oder deren lokale Gebäudedienstleister erhoben, aber auch durch externe Anbieter bereit gestellt. Bei den Daten dieser externen Anbieter handelt es sich beispielsweise um Rohdaten von Energielieferanten und/oder spezialisierten Dienstleistern z.B. Carbon Risk Real Estate Monitoring (CRREM) oder International Energy Agency (IEA). Sowohl die internen als auch die von extern erhaltenen Daten werden auf Vollständigkeit und Plausibilität gecheckt (z.B. bei signifikanten Abweichungen im Verlauf oder fehlenden Datensätzen für ein Gebäude). Eine Überprüfungsmöglichkeit ist auch in ImmoSustain technisch hinterlegt.

Qualitative Daten:

Die Daten des SI – Checks werden im Ankaufsprozess sowie jährlich anhand eines von der Gesellschaft erstellten Fragebogens pro Immobilie durch externe Dritte erhoben. Auf Basis der Ergebnisse aus der Erhebung überprüft die Gesellschaft beispielsweise, ob die vorgegebene Mindestgrenze für den SI-Check eingehalten wird. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Daten für Umweltchecklisten inkl. Bodengutachten und Energieausweise werden durch externe Dienstleister erhoben bzw. durch den Immobilienverkäufer zur Verfügung gestellt. 

Die quantitativen und qualitativen Daten werden in ImmoSustain erfasst, analysiert und validiert, zur weiteren Verarbeitung bearbeitet und dokumentiert. Der überwiegende Anteil der Daten beruht hierbei nicht auf Schätzungen.

Beschränkungen hinsichtlich der Methoden und Daten

Eine Beschränkung in der Datenerfassung besteht vor allem bei Gebäuden, bei welchen noch kein Energie-Monitoring-System installiert wurde und/oder bei denen kein direkter Zugriff auf Energieverbräuche vorliegt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Energielieferant und dem jeweiligen Mieter besteht und die Gesellschaft keine Möglichkeit hat, die Gebäudeverbräuche zentral auszulesen (beispielsweise aufgrund von rechtlichen Bestimmungen und/oder fehlenden Zugangsmöglichkeiten). Sofern der Mieter der Gesellschaft keine Verbrauchsdaten zuliefert, kann die Gesellschaft für diesen Teil der Gebäudeflächen keine Verbrauchsdaten erheben und muss die Verbräuche anhand von Vergleichsflächen/-gebäuden skalieren. Für eine Hochrechnung werden dabei stets Erfahrungswerte angesetzt, die über dem Portfoliodurchschnitt liegen, um eine Besserstellung der Daten zu verhindern.

Eine weitere Beschränkung kann sich im Rahmen der Durchführung des SI-Checks ergeben. Wenn für ein Gebäude keine Daten zum SI-Check vorliegen, wird vorsorglich für die Berechnung des Portfoliodurchschnitts der geringstmögliche Wert (0) angenommen. Dies kann zu einer Verschlechterung des SI-Scores auf Portfolioebene führen.

Die Berücksichtigung der PAI erfolgt unter anderem durch die Fokussierung auf Investitionen in energieeffiziente Gebäude (bewertet anhand der Energieausweise). Für die Bewertung von energieeffizienten Gebäuden sieht der Anhang I der Verordnung (EU) 2019/2022 vor, dass solche Gebäude, die vor dem 31.12.2020 gebaut wurden, als energieeffizient gelten, die über ein EPC von A oder B verfügen. Ein EPC liegt allerdings nicht in allen Investitionsländern vor und so wird etwa in Deutschland ein Energieausweis ausgestellt, der im Bereich der Gewerbeimmobilien keine Buchstaben ausweist. Die Gesellschaft nimmt in solchen Ländern, in denen keine EPC vorliegen, eine Bewertung vor, die sich aus den zur Verfügung stehenden Dokumenten ableitet, welche am ehesten einem EPC entsprechen. So wird beispielweise bei den deutschen Energieausweisen für Gewerbeimmobilien die Buchstabenskala aus den Deutschen Energieausweisen für Wohngebäude als Referenzgröße verwendet.

Aufgrund der oben angeführten Vorsorgemaßnahmen wird der Einfluss etwaiger Beschränkungen in der Datenlage auf die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen Merkmale so gering wie möglich gehalten oder sogar gänzlich ausgeschlossen (SI-Check). Daten von externen Dienstleistern werden im Rahmen der intern aufgestellten Prozesse plausibilisiert. Fehlerhafte Daten können dennoch nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Trotz der teilweise beschränkten Datenlage kann daher durch die beschriebenen Maßnahmen erreicht werden, dass die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologische oder sozialen Merkmale erfüllt werden. 

Sorgfaltspflicht

Die Gesellschaft ist dem Treuhandprinzip verpflichtet und handelt ausschließlich im Interesse der Anleger. Dieses Prinzip ist in den Geschäftsprozessen der Gesellschaft integriert. Dazu wurde ein internes Richtlinien- und Prozesssystem aufgebaut, das von allen Einheiten einzuhalten ist und durch die zuständige Abteilung Compliance risikoorientiert überwacht wird. 
Zusätzlich zu der Beachtung der jeweils einschlägigen geltenden Gesetze und regulatorischen Anforderungen orientiert sich der nachhaltige Investmentprozess des Fonds an führenden nationalen und internationalen Standards, die als Maßstab für das Handeln dienen, zum Beispiel:

  • die Grundsätze verantwortlichen Investierens der Vereinten Nationen (PRI)
  • den UN Global Compact
  • die BVI-Wohlverhaltensregeln
  • die BVI-Leitlinien für nachhaltiges Immobilien-Portfoliomanagement
  • den Nachhaltigkeitskodex der Immobilienwirtschaft

Beim Erwerb und der laufenden Analyse der Vermögensgegenstände des Fonds werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten der Gesellschaft und in der Risikoanalyse mitbetrachtet.

Mitwirkungspolitik

Ökologische Merkmale werden im Fonds derzeit nur im Immobilienportfolio berücksichtigt. Eine Mitwirkungspolitik in Zusammenhang mit Investitionen in Wertpapiere ist derzeit kein Teil der ökologischen Anlagestrategie des Fonds. Daher können keine Verfahren einer guten Unternehmensführung der Unternehmen, in die investiert wird, angegeben werden.

„Bestimmter Referenzwert“, soweit ein Index als Referenzwert für die mit dem Finanzprodukt beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale bestimmt wurde.

Es wurde kein Referenzwert bestimmt um festzustellen, ob der Fonds auf die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale ausgerichtet ist.

 

Änderungsverzeichnis:

01.11.2021: Initiale Veröffentlichung

01.07.2022: Integration der Beschreibung zur Berücksichtigung von nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

01.01.2023: Erweiterung der Informationen gemäß der technischen Regulierungsstandards zur Ergänzung der Offenlegungs-Verordnung (EU) 2019/2088. 

Die hier aufgeführte Gesellschaft strebt ein nachhaltiges Investitionsziel gemäß Artikel 9 der Verordnung (EU) 2019/2088 an:

UII SCE 2 Immobilien GmbH & Co. geschlossene InvKG