Trendbewegungen am Immobilienmarkt
Das Geschäft von Immobilien-Investment Managern ist langfristig ausgerichtet. Gleichzeitig verändert sich die Immobilienwelt fortlaufend. Deshalb ist es wichtig, diese Wandlungsprozesse möglichst vorausschauend zu berücksichtigen. Dazu zählt der unterschiedliche Verlauf von globalen Marktzyklen ebenso wie verändertes Nutzerverhalten oder sich wandelnde Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments.
Zyklen im Blick - Gespür für Veränderung
Was ist die richtige Balance zwischen Chancen und Risiken auf den globalen Immobilienmärkten? Das ist die leitende Frage, die Immobilien-Investment Manager immer wieder neu beantworten, um die Ertragsziele ihrer Anleger zu erreichen. Eine Analyse aktueller Markttrends und die daraus abgeleitete Prognose zukünftiger Entwicklungen bilden die Basis für Investmententscheidungen und ein aktives Portfoliomanagement.
In der derzeitigen Marktphase ist der Investmentzyklus in vielen europäischen Märkten weit fortgeschritten, vor allem in Deutschland. Investment-Manager nehmen daher verstärkt Akquisitionsmöglichkeiten in den Überseemärkten wahr, da diese tendenziell ein attraktiveres Risiko-Rendite Profil aufweisen. Außerdem nimmt die Diversifizierung der Nutzungsarten in den großen Immobilienfonds deutlich zu. Das zeigt sich vor allem an vermehrten Hotelankäufen.
Darüber hinaus verändert sich auch die Nutzung von Gewerbeimmobilien. Das markanteste Beispiel dafür sind Shopping Center, die auf unterschiedliche Weise auf den wachsenden Onlinehandel reagieren, um ihren Kunden ein spannendes Einkaufserlebnis zu bieten.
Globale Diversifizierung von Immobilien-Investments
In der aktuellen Marktphase wird es in Europa zunehmend schwieriger, Gewerbeimmobilien mit einem attraktiven Risiko-Rendite-Profil zu erwerben. Die deutschen Offenen Immobilienfonds investieren daher vermehrt in den Überseemärkten, vor allem in den USA, aber auch in Australien, Asien oder Mexiko. Der außereuropäische Anteil an Investitionen ist laut Scope von 15 Prozent im Jahr 2014 auf rund 40 Prozent im Jahr 2016 gestiegen. Diese Wachstumstendenz setzt sich derzeit fort.
Union Investment hat diesen Trend maßgeblich mitgestaltet und wird ihr Immobilienportfolio auch in den kommenden Jahren durch Investments in Übersee weiter diversifizieren.
Die USA: Chancen in der Breite nutzen
Die USA sind der größte Immobilienmarkt der Welt und bieten attraktive Wachstumsmöglichkeiten für europäische Investment-Manager. Allein im Jahr 2016 hat Union Investment über 1,3 Milliarden Euro in Büro-, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien in den USA investiert. Damit waren wir laut Scope Analysis „der mit großem Abstand aktivste Käufer von US-Immobilien“.
Büroimmobilien: Gateway und Secondary Cities
Neben den bekannten Gateway Cities an der Ost- und Westküste wie Boston, New York, San Francisco und Los Angeles rückt zunehmend auch eine ganze Reihe an wachstumsstarken Secondary Cities in den Fokus europäischer Immobilien-Investment Manager. Dazu zählen Standorte wie Atlanta, Denver, Phoenix oder Minneapolis. Experten unterscheiden beispielsweise zwischen neun Gateway Cities und 20 Secondary Cities in den USA.
Hotelimmobilien: Neuentwicklungen und Bestand
Bei Hotelimmobilien wird der Ankaufsfokus in der aktuellen Marktphase enger gefasst als in der Nutzungsart Büro. Wichtig ist, dass ein etablierter oder wachstumsstarker Hotelstandort in den USA für Geschäftsreisende und Touristen gleichermaßen attraktiv ist. Das gilt für hochfrequentierte Destinationen wie New York oder Los Angeles ebenso wie für Metropolen wie Seattle und Chicago.
Einzelhandelsimmobilien: Breitere Typologie als in Europa
In Europa unterscheiden Immobilien-Investment Manager drei Kategorien von Einzelhandelsimmobilien: einzelne Geschäftshäuser in der Innenstadt oder zentrumsnahen Lagen, Fachmarktzentren, die sich häufig in der Nähe beliebter Verkehrsrouten befinden und Shopping Center. Diese Typologie ist in den USA noch breiter aufgefächert, um die unterschiedlichen Einkaufsangebote voneinander zu unterscheiden.
Union Investment zum Beispiel hat neben den Kategorien Urban Retail und Grocery Anchored Retail, die in etwa den europäischen Geschäftshäusern und Fachmarktzentren entsprechen, auch die sogenannten Lifestyle Center im Fokus. Das sind Einkaufszentren aus dem gehobenen Segment mit zusätzlichen Erholungs- und Freizeitangeboten.
Australien: Anlagemöglichkeiten Down Under
Interview: Martin J. Brühl zu Investitionen in Australien
Vielfalt erfolgreicher Bürostandorte
Sydney ist der führende Büro- und Geschäftsstandort in Australien und ohne Zweifel der begehrteste Immobilienmarkt auf dem Kontinent. Darüber hinaus gibt es eine Reihe weiterer etablierter Bürostandorte, die für europäische Investoren von Interesse sind. Dazu zählen die Metropolen Brisbane und Melbourne ebenso wie Adelaide und Perth.
Projektentwicklungen nach angelsächsischem Muster
Union Investment hat mit ihrem eigenen Immobilienprojektmanagement-Team die Projektentwicklung des Büro- und Geschäftshauses Southpoint in Brisbane begleitet. Ein Vorteil für europäische Investment Manager: Das australische Immobilienrecht steht in der Tradition des britischen Common Law und ist bis heute in weiten Teilen identisch. Das erleichtert die Betreuung von Projektentwicklungen ebenso wie den An- und Verkauf von Objekten.
Neue Geschäftsideen für den Einzelhandel
Der Einzelhandel hat heute viele Möglichkeiten seine Kunden zu erreichen. Unternehmen setzen verstärkt auf Omnichannel-Konzepte, um die verschiedenen Handelskanäle miteinander zu vernetzten. Darüber hinaus wirkt der Onlinehandel auf klassische Filialkonzepte ein. Filialisten in Shopping Centern und Geschäftshäusern zum Beispiel verändern ihr Auftreten, um Kunden ein noch attraktiveres Einkaufserlebnis zu bieten.
Umgekehrt suchen auch Onlinehändler den Weg in beliebte Einzelhandelsflächen, um ihr Angebot auch außerhalb der Onlinewelt bekannter zu machen.
Mit dem First Store Wettbewerb unterstützt Union Investment gemeinsam mit Sonae Sierra innovative, storefähige Konzepte und bietet diesen mit 1-a-Ladenflächen im Berliner Shoppingcenter ALEXA eine Plattform, Neues zu wagen und zu testen.
Lebendig, bunt, unverwechselbar: So sieht das Ideal eines funktionierenden Handelsplatzes aus. Etablierte Marken inszenieren sich neu; innovative Konzepte bieten Abwechslung. Die Innenstadt mutiert in Zeiten der Digitalisierung zum „analogen Knoten“.
Union Investment investiert seit über 40 Jahren in Einzelhandelsimmobilien. Inzwischen entfallen über 30 Prozent des verwalteten Immobilienvermögens auf die Nutzungsart Einzelhandel. Dabei haben wir das gesamte Spektrum von Immobilientypen im Blick.
Immobilienfonds steigern Hotelanteil
Die Offenen Immobilienfonds in Deutschland haben ihren Hotelanteil nach Berechnungen des Analysehauses Scope von 3 Prozent im Jahr 2014 auf satte 15 Prozent im Jahr 2016 gesteigert und damit glatt verfünffacht. Langfristige Miet- und Pachtverträge, international vergleichbare Konzepte und gute Perspektiven für den Hotelmarkt sorgen für eine hohe Attraktivität von Hotelimmobilien.
Die Nutzungsart Hotel wächst vor allem im Budget- und Midscale-Segment, das mit bekannten Marken wie Holiday Inn oder Motel One verbunden ist. Von diesem Wachstum profitieren auch institutionelle Anleger in besonderer Weise: etwa durch innovative Produktlösungen. Darüber hinaus bereichern Lifestyle-Konzepte den Hotelmarkt und geben ihm neue Impulse im Wettbewerb der gesamten Hospitality-Branche.
Insgesamt steigt die Mobilität der Gesellschaft. Waren Hotelübernachtungen früher noch etwas Außergewöhnliches, werden sie heute zunehmend zur Gewohnheit. Einige Branchenteilnehmer vertreten daher sogar bereits die These: „Hotels sind die neuen Wohnungen.“
Hotelimmobilien, vor noch nicht allzu langer Zeit eher ein Randprodukt, rücken mehr und mehr in den Fokus internationaler Anleger. Dafür gibt es viele gute Gründe – nicht zuletzt die weltweit steigenden Tourismuszahlen und die wachsende Mobilität.
Mit dem UII Hotel Nr. 1 bietet Union Investment eine innovative Fondslösung für institutionelle Anleger. Der Spezialfonds fokussiert sich auf das wachstumsstarke Segment der Budget- und Midscale-Hotels.
Union Investment ist einer der führenden europäischen Investmentmanager für Hotelimmobilien. Über 60 Hotels halten wir in unserem aktiv gemanagten Bestand. Auch außerhalb Europa verfolgen wir einen klaren Wachstumskurs.
Campusimmobilien ermöglichen neue Arbeitswelten
Campusimmobilien vereinen unterschiedliche Nutzungsarten an einem Standort. Der übliche Schwerpunkt auf Büroflächen wird ergänzt durch zahlreiche weitere Angebote wie Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen. Insgesamt entsteht so eine moderne Arbeitsatmosphäre, die durch ihren Funktionsmix ein „Dorf in der Stadt“ nachbildet.
Neben neu gegründeten und wachsenden Start-ups, die den Charakter von Campusimmobilien besonders schätzen, werden auch etablierte Unternehmen von den Objekten angezogen. Zusammen mit dem strategischen Partner Investa hat Union Investment den Spezialfonds Urban Campus Nr. 1 aufgelegt, der sich auf das breite Feld der Campusimmobilien konzentriert.
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Das Loftwerk in Nürnberg
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Der Technologie- und Pharmapark Campus Konstanz
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Die Uferstadt in Fürth
In der ersten Ankaufsphase hat der Urban Campus Nr. 1 vor allem sogenannte Transformationsimmobilien in den Blick genommen. Dabei handelt es sich um Objekte, die über eine gewisse Historie verfügen und eine funktionale Umnutzung hin zur modernen Campusimmobilie erfahren haben. Durch ihre Geschichte haben die Immobilien an ihrem Standort eine hohe Bekanntheit und sind gut in die städtische Infrastruktur integriert. Für Union Investment und Investa bieten sie außerdem das Potenzial zur ertragssteigernden Nachverdichtung.
Der Urban Campus Nr. 1 hat bislang drei Objekte erworben. Die Uferstadt Fürth ist ein Ensemble von sieben Einzelgebäuden auf dem ehemaligen Werksgelände der Firma Grundig. Das Loftwerk Nürnberg besteht aus vier Einheiten mit über 30 Mietern. Der denkmalgeschützte Komplex war von 1920 an das Manufakturgebäude der ehemaligen Vereinigten Fränkischen Schuhfabrik. Der Technologie- und Pharmapark Campus Konstanz ergänzt den Fondsbestand um weitere Nutzungsarten.
