Studie von bulwiengesa und Union Investment
Apartmentwohnen vor der Reifeprüfung in Europa
• Temporäre Wohnkonzepte in Europa unterschiedlich stark entwickelt
• Differenzierter Blick für Investoren erforderlich
• Gute Rahmenbedingungen für Micro-Living-Investments in Deutschland, Frankreich, UK und den Niederlanden
• Kleinere Standorte wie Österreich, Spanien und Irland als Beimischung attraktiv
In kaum einem anderen aktuellen Wohntrend manifestieren sich die sozio-demographischen Veränderungen und die Flexibilisierung der Arbeitswelt so wie in der aufstrebenden Assetklasse Micro-Living. Doch von einer einheitlichen Neudefinition des Temporären Wohnens sind die europäischen Märkte weit entfernt.
Was die europäischen Länder eint, ist die in hohem Maße ausdifferenzierte Vielfalt des Apartmentwohnens auf Zeit. In Bezug auf Anbieterstrukturen, der Professionalität und Internationalität der Akteure, steuerliche Regelungen oder Beteiligung der öffentlichen Hand an der Wohnraumversorgung zeigen sich hingegen signifikante Unterschiede. Diese beschreiben in Europa eine markante Trennlinie zwischen großen und bereits etablierten Märkten mit nachhaltigen Renditeperspektiven und „emerging markets“ mit noch gering ausgeprägter Investmentfähigkeit.
Der Großteil der Märkte in Europa befindet sich in einem frühen Entwicklungsstadium und steht damit noch vor der Reifeprüfung. Zu diesem Ergebnis kommt die breit angelegte Marktstudie „Micro-Living in Europa“ von bulwiengesa und Union Investment, bei der erstmals die wichtigsten europäischen Investment-Hotspots in den beiden populärsten Marktsegmenten Studenten- bzw. Businessapartments und den hotelnahen Serviced Apartments zusammenfassend untersucht wurden.
Zur Studie
Die Studie „Micro-Living in Europa“ gibt erstmals einen umfassenden Einblick in die verschiedenen Segmente temporären Wohnens, die sehr unterschiedliche Charakteristika bezüglich Anbieterstrukturen, Internationalität der Betreiber, Nachfragepotenzialen und Entwicklungsperspektiven aufweisen. Neben den großen und bereits etablierten Micro-Living-Märkten Deutschland, Frankreich, Großbritannien und Niederlande deckt die Analyse die aufstrebenden Märkte Österreich, Polen, Schweden, Spanien und Irland stellvertretend für unterschiedliche europäische Marktregionen ab. Das Potenzial der betrachteten Marktsegmente wird in folgenden Zahlen deutlich: Die neun ausgewählten Länder verfügen über insgesamt 50,7 Millionen Single-Haushalte, was insgesamt betrachtet einem Drittel der Gesamtanzahl an Haushalten dieser Länder entspricht. In den neun Arbeitsmärkten sind insgesamt rund 150 Millionen Beschäftigte tätig.
Von Full Service bis Null Service – die unterschiedlichen Konzepte
In nachfolgender Matrix sind einige der wichtigsten Brands Deutschlands für die unterschiedlichen Micro-Living-Konzepte sowie die wesentlichen Abgrenzungskriterien zueinander aufgeführt:
Definitionen: Studentenapartments, Businessapartments & Serviced Apartments
Studentenapartments
Studentenapartments sind zumeist möblierte Einzel- oder Doppelapartments mit eigenem Bad und Kitchenette in einem Apartmenthaus, das üblicherweise auch über Gemeinschaftsflächen (Studierräume, Gemeinschaftsküchen, Fitnessräume etc.) verfügt. Die Ausstattung der Apartments ist eher funktional, Services werden teils additiv angeboten (Apartmentreinigung, Nutzung von Waschmaschinen/Trocknern etc.), werden teils aber auch anbieterseitig vorgehalten (Concierge, Events etc.).
Businessapartments
Businessapartments sind konzeptionell mit Studentenapartments vergleichbar, verfügen aber meist über größere Einheiten. Aufgrund der Fokussierung u. a. auf Kunden mit beruflich motiviertem Anmietungsgrund mit längerem Aufenthalt (z. B. Pendler, Projektbeschäftigte, Young Professionals) ist zum einen eine reduzierte Gemeinschaftsinfrastruktur im Objekt, zum anderen jedoch eine qualitativ höherwertige, umfangreichere Küche/Kitchenette in den Einheiten charakteristisch.
Serviced Apartments
Als Serviced Apartments werden Wohneinheiten in klassischen Boarding- bzw. Apartmenthäusern und/oder Aparthotels bezeichnet. Die Aufenthaltsdauer bewegt sich zwischen wenigen Tagen bis zu sechs Monaten. Die Mieten werden inklusive Umsatzsteuer berechnet. Serviced Apartments sind möbliert und verfügen über eine voll ausgestattete Küche/Kitchenette. Darüber hinaus werden Dienstleistungen angeboten, die auch hotelähnliche Standards erreichen können. Der Service variiert – je nach Konzept und Betriebstyp – von Limited bis Full Service (Full Service: Hotelleistungen ähnlich einem 3- oder 4-Sterne-Hotel, z. B. Frühstück, Wäscheservice, 24-Stunden-Rezeption, Fitnessraum). Im Gegensatz zu wohnwirtschaftlichen Konzepten werden bei Serviced Apartments zudem keine Mietverträge geschlossen. Die Zahlung erfolgt, wie im Hotel, gegen Rechnung und seitens der Nutzer sind keine Mietkautionen zu stellen.
Als Leuchttürme für Micro-Living-Investments identifiziert die Untersuchung Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. Im Europa-Ranking der für Investoren attraktivsten Märkte landen damit vier Länder auf den Top-Positionen, in deren Hauptstädten und Metropolregionen Studierende und Young Professionals vielfach mit angespannten Wohnungsmärkten zu kämpfen haben. In diesen bereits etablierten Micro-Living-Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote.
"In Deutschland liegt speziell im mittleren Preissegment, in dem deutlich zu wenig gebaut wird, erhebliches Potenzial. Gute Voraussetzungen also für Wohnentwickler und Investoren!“
Henrik von Bothmer, Head of Operated Living
Transaktionsvolumina und Renditen
Was weiterhin auffällt: Hinsichtlich Transparenz und Transaktionsvolumina befinden sich die für den Marktreport analysierten Märkte für Studenten- und Businessapartments in allen neun untersuchten Ländern auf einer höheren Entwicklungsstufe als die jeweiligen Märkte für Serviced Apartments. Entsprechend breiter präsentiert sich bei den Studenten- und Businessapartments auch das Spektrum der investmentfähigen Märkte.
Transaktionsvolumina in Mio. Euro
Studenten-/Businessapartments
Serviced Apartments
Auch kleinere Märkte für Studenten- und Businessapartments investmentfähig
So bieten im Segment der Studenten- und Businessapartments nicht nur die bereits etablierten Märkte in den großen europäischen Volkswirtschaften, sondern laut der Untersuchung auch die kleineren Märkte Österreichs, Spaniens und Irlands gute Rahmenbedingungen für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung. In dieser Gruppe sticht Österreich besonders hervor, das mit seinem Renditeniveau in der gleichen Liga spielt wie die etablierten europäischen Länder, was wiederum auf einen bereits stabilen Markt schließen lässt.
„Die Aktivitäten der privatwirtschaftlichen Anbieter in Österreich konzentrieren sich noch weitgehend auf den Hauptstadtmarkt Wien. Vom Nachfragepotenzial, das die neuen Lebens- und Arbeitsstile mit sich bringen, dürften jedoch künftig auch Städte wie z.B. Salzburg oder Graz noch stärker profitieren. Hier werden sich mittelfristig deutlich höhere Transaktionsvolumina zeigen.“
Felix Embacher, bulwiengesa
Eine ähnlich dynamische Entwicklung erwarten sich die Initiatoren der Studie für Irland und Schweden, deren Wohnungsmärkte oftmals keine adäquaten schnellen Lösungen für Studenten zulassen. Zurückzuführen ist dies auf die relativ hohen Eigentumsquoten, deren Entsprechung kleinere Mietwohnungsmärkte sind.
Durch deutlich gestiegene Transaktionsvolumina bei Studenten- und Businessapartments fallen in der Gruppe der kleinen Märkte vor allem Österreich, Spanien und Irland auf. So wurden in Österreich 2017 mit 307 Millionen Euro 230 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr 2016. Spanien verzeichnete nach Großbritannien und Deutschland mit rund 784 Millionen Euro das drittgrößte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr.
Die höchsten Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich weisen der Studie zufolge derzeit Spanien und Polen aus. In diesen traditionell geprägten Ländern läuft die Entwicklung bezogen auf veränderte Formen des Zusammenlebens, das Wachstums von Ein-Personen-Haushalten sowie die rückläufigen Zahlen der jüngeren Bevölkerung anderen europäischen Märkten hinterher.
Marktübliche Nettoanfangsrenditen 2017 im europäischen Vergleich
Studenten-/Businessapartments
Serviced Apartments
Serviced Apartments als Nischenprodukt
Im Vergleich zu den Studenten- und Businessapartments ist im Segment Serviced Apartments die Investmentfähigkeit der kleinen Märkte kritisch zu hinterfragen. Mit Serviceangeboten ausgestattete Apartmenthäuser stellen selbst in den großen und etablierten Märkten nach wie vor eher ein Nischenprodukt dar, dessen Transaktionsgeschehen noch vergleichsweise intransparent ist. Auch stellt sich in diesem Segment die Anbieter- und Betriebsstruktur vergleichsweise fragmentiert dar.
Rund 86 %
des gesamten registrierten Transaktionsvolumens entfallen auf Deutschland und Großbritannien
Ein positiver Indikator für die Entwicklung in vielen der analysierten Märkte ist die rege Aktivität zahlreicher, auch neuer Betreiber internationaler Herkunft. „Die Qualität des Angebotes und die Etablierung neuer Produkte und Marken werden das Marktgeschehen zunehmend professionalisieren. Die Etablierung von Serviced Apartments am Investmentmarkt ist - wenn auch noch in unterschiedlichen Geschwindigkeiten – überall im Gange“, so Henrik von Bothmer. Das belegen die in diesem Segment gestiegenen Transaktionsvolumina gegenüber früheren Jahren deutlich. Als aktivste Märkte weist die Studie Deutschland und Großbritannien aus, auf die rund 86 Prozent des gesamten registrierten Transaktionsvolumens entfallen.
„Die zunehmende Mobilität am Arbeitsmarkt und die Zunahme der touristischen Attraktivität und Aktivität in vielen Städten sind starke Treiber für neue Konzepte“, so Felix Embacher von bulwiengesa. Insbesondere bei längeren, aber zeitlich begrenzten Aufenthalten sind Alternativen zum Hotelzimmer bei Young Professionals, Projektbeschäftigten und Pendlern willkommen, da die Aufenthaltsqualität bei längeren Aufenthalten, sogenannten „Long-stays“, in Hotelzimmern eher limitiert und ihre Flexibilität eingeschränkt ist.
„Das Nachfragepotenzial dieser Zielgruppen ist in vielen europäischen Städten als hoch zu bewerten. Die hohe Zustimmung auf Nachfrageseite sowie die stetige Professionalisierung auf Anbieterseite sind gute Argumente für Investoren, dieses vergleichsweise junge Segment kurz- bis mittelfristig stärker in den Blick zu nehmen.“
Georg-Christian Rueb, Senior Portfolio Manager
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Georgchristian.Rueb(at)union-investment.de
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Henrik.vonBothmer(at)union-Investment.de
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