Aussichtsreiche Diversifikation mit Logistikimmobilien
Union Investment Real Estate ist einer der führenden europäischen Investoren auf dem Markt der Logistikimmobilien. Seit 2005 investiert das Fondsmanagement erfolgreich in multifunktionale Gebäude für die Lagerhaltung. Das Portfolio soll weiter wachsen.
„Logistikimmobilien sind eine interessante Assetklasse, die sich hervorragend zur Beimischung in unseren Investmentportfolios eignet“, sagt Investmentmanager Stephan Riechers. Derzeit hält Union Investment Logistikobjekte im Wert von mehr als 580 Millionen Euro in ihren Beständen. Das entspricht etwa 2,5 Prozent des insgesamt rund 23,5 Milliarden Euro schweren Immobilienportfolios. Zwischen 5 und 10 Prozent des jährlichen Immobilientransaktionsvolumens sollen künftig auf das Logistiksegment entfallen. Mit Ausnahme der auf andere Nutzungsarten spezialisierten Themenfonds ist die Assetklasse Logistik heute in allen Immobilienfonds etabliert.
Neben einigen Ankäufen im Ausland liegt der Investitionsschwerpunkt klar auf Deutschland und das aus gutem Grund erklärt Riechers: „Deutschland ist im Bereich Logistik der zweitgrößte europäische Investmentmarkt nach Großbritannien und bietet aufgrund der weiterhin guten Aussichten für die heimische Wirtschaft und der Erholung der Eurozone sehr gute Investitionsbedingungen.“ Das rechtfertigt eine Konzentration auf den deutschen Markt, wo Union Investment 11 der insgesamt 14 Logistikobjekte hält. Die insgesamt in diesem Segment vermietbare Nutzfläche liegt bei ca. 725.000 Quadratmeter – eine Dimension, die etwa 100 Fußballfeldern entspricht.
Markteintritt auf internationalem Parkett
2005 stieg Union Investment erstmals in das Segment der Logistimmobilien ein und vollzog diesen Meilenstein zeitgleich mit dem Markteintritt in Ungarn. In der Hauptstadt Budapest, in der Nähe des Flughafens und an der Stadtgrenze, wurden die beiden Logistikstandorte „Airport Business Park“ und „M1 Business Park“ mit insgesamt rund 230.000 Quadratmeter Nutzfläche im Rahmen eines größeren Beteiligungspaketes erworben.
Den nächsten Meilenstein setzten die Fondsmanager zwei Jahre später mit dem ersten Logistikankauf in Deutschland. Union Investment investierte in einem neuen Gewerbegebiet im Nordosten von Worms. Ein dort 2007 angekaufter Logistik-Neubau bietet rund 30.000 Quadratmeter Lagerfläche zuzüglich Büro- und Serviceflächen. Die Immobilie bedient hier die sehr hohe Nachfrage nach neuen, flexibel aufteilbaren Logistikflächen in einer wachstumsstarken Region mit hoher Zentralität in Europa, so die positive Bewertung der Investmentmanager.
Projektentwicklungen werden bevorzugt
Das Logistik-Portfolio wird seit 2005 kontinuierlich ausgebaut. Weitere Standorte und Flächen für den Transport, die Lagerung und den Umschlag von Gütern sind heute in den Fonds als Beimischung und zur Diversifizierung erfolgreich integriert. Union Investment investiert überwiegend in Projektentwicklungen, und damit unmittelbar am Anfang der Wertschöpfungskette. So wird das Anforderungsprofil von nachhaltig konzipierten und multifunktional nutzbaren Lagerhallen in den nachgefragten Logistikmärkten am besten durchgesetzt. Die Investmentmanager bevorzugen etablierte Logistikmärkte und setzen auf exzellente Lagen an den bedeutenden Logistikdrehkreuzen, möglichst in der Nähe von internationalen Flug- oder Seehäfen. Die spezialisierten Anbieter im Logistikimmobilienmarkt schätzen die Zusammenarbeit mit Union Investment, wie Stephan Riechers betont: „Am Markt ist vor allem unsere Expertise als Großinvestor, der auch schwierige Transaktionen umsetzen kann, willkommen.“
Die komplette Wertschöpfungskette ausnutzen
Zur strategischen Ausrichtung der Logistikinvestitionen erklärt Riechers: „Die Multi-User-Immobilien werden mittel- bis langfristig vermietet und durchschnittlich zehn Jahre im Bestand gehalten.“ Deshalb legt Union Investment großen Wert auf junge und marktfähige Objekte, die sich am Vermietungsmarkt bewähren. Spezialimmobilien wie beispielsweise Gefahrgutlager gehören nicht zum Ankaufsprofil. Dass sich die Drehkreuze des Transportwesens in den Portfolien selbst drehen lassen, wurde durch attraktive Verkäufe bereits bestätigt. In 2014 trennte sich das Fondsmanagement erfolgreich von fünf Logistikgebäuden. Nach zehn Jahren Haltedauer wurde 2015 auch der „M1 Business Park“ in Ungarn mit Gewinn veräußert.
Damit gelingt es Union Investment, die Wertschöpfungskette im Logistiksegment voll auszunutzen. „Die Rendite wird im Ankauf, hier vor allem in der Projektentwicklung, sowie im Bestandsmanagement und im Verkauf erzielt“, so Stephan Riechers. Die aktuellen Projektankäufe bestätigen die angestrebte Immobilienverjüngung im Logistikportfolio: Am etablierten Logistikstandort Dieburger Dreieck erwarb Union Investment 2014 für rund 75 Millionen Euro die Projektentwicklung „MegaCenter RheinMain“ – die bisher zweitgrößte Logistikinvestition. Die nachhaltige Bauweise wird eine DGNB-Zertifizierung in „Gold“ ermöglichen.