OIF-Krisen als Prüfstein – und Ausgangspunkt für neue Meilensteine 2004-2007
Die Geschichte der Offenen Immobilienfonds (OIF) ist bei Union Investment eine 50-jährige Erfolgsgeschichte. Dennoch verlief die Entwicklung auch bei Union Investment nicht ohne Rückschläge und Brüche. Durch ein professionelles Krisenmanagement konnten jedoch exogene Schocks und krisenhafte Verwerfungen am Markt gemeistert werden. Und das Unternehmen durch einen kontinuierlichen Verbesserungsprozess auf Kurs gehalten werden.
Schwere Konjunkturkrisen, aber auch interne Brüche bleiben naturgemäß nicht ohne Auswirkungen auf die Immobilienmärkte und damit auf unser Geschäft. Jede Krise ist ein Prüfstein für das Management und das Unternehmen. Die erfolgreiche Bewältigung macht jeden dieser Prüfsteine zu einem Meilenstein. So kam es zum Beispiel im Zuge der „Ölkrise“ von 1973/74 zu einer Nettorückfluss-Situation, wobei eine Fondsschließung verhindert werden konnte. Weitere Verwerfungen infolge der Finanzkrise ab 2007 oder der Nuklearkatastrophe im japanischen Fukushima im Jahr 2011 konnten von Union Investment gemeistert werden. Ein gutes Beispiel für erfolgreiches Krisenmanagement im Immobiliensegment von Union Investment liefern die Branchenkrisen ab 2004.
Infolge eines Korruptionsverdachts bei zwei anderen OIF-Anbietern kam es im Sommer 2004 zu einer Vertrauenskrise bei den Anlegern. Diese ging einher mit einem bis dahin nicht gesehenen Abschwung der Gewerbeimmobilienmärkte speziell in Deutschland. Dies zusammen mündete in massive Mittelabflüsse bei schließlich fast allen Produkten mit Deutschland-Schwerpunkt. So auch beim DIFA-Fonds Nr. 1. Im Januar 2005 kam der Sachverständigenausschuss der DIFA zu dem Ergebnis, dass sich die den Wertermittlungen zugrunde gelegten Erwartungen an die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland zum wiederholten Male nicht erfüllten. Noch im selben Monat wurden für einen Teil der Immobilien des DIFA-Fonds Nr. 1 und des DIFA-Grund in einer Sonderbewertung deutliche Wertkorrekturen mit entsprechender Auswirkung auf die Fondsperformance vorgenommen. Dennoch konnte die Schließung der Fonds verhindert werden.
Klare Liquiditätszusage und aktives Portfolio- und Krisenmanagement bei Union Investment
„Dass wir die Krise nicht nur meistern, sondern auch im Jahr 2007 den Turnaround der DIFA-Fondsklassiker durch erfolgreiche Portfolioverkäufe schaffen konnten, hatte viele Gründe. Wichtige Faktoren sind hier ein klares Commitment der Union Investment Gruppe zum Sektor Immobilien und ein aktives Management der Krise und notwendiger Reformen“, erläutert Dr. Reinhard Kutscher, seit 2009 Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. So verpflichtete sich die Union Investment Gruppe dazu, die Liquidität im DIFA-Fonds Nr. 1 für die Bedienung von Anteilscheinrücknahmen sicherzustellen. Diese klare Aussage trug unter anderem zur Beruhigung der Anleger und Märkte bei. Weiter wurde zur Stabilisierung der Liquiditätssituation und Steigerung der Wertentwicklung im DIFA-Fonds Nr. 1 das aktive Portfoliomanagement forciert.
Es konnten Portfolioverkäufe wie z. B. des Pegasus-Pakets getätigt werden, deren Erlöse im Durchschnitt über den vom Sachverständigenausschuss ermittelten Werten lagen. Der konsequente Ausschluss von Großanlagen in den für Privatanleger konzipierten Immobilienfonds trug ebenfalls dazu bei, unkontrollierbare Rückflüsse und damit liquiditätsbedingte Fondsschließungen zu vermeiden. Die von der DIFA mitinitiierte Transparenzinitiative inklusive der Veröffentlichung von Einzelverkehrswerten half, verlorenes Anlegervertrauen in das Produkt zurückzugewinnen.
Das klare Bekenntnis der Union Investment Gruppe zum Offenen Immobilienfonds, die konsequent verfolgte Trennung von privaten und institutionellen Anlegern, die Positionierung des Produktes als langfristige Kapitalanlage im Vertrieb und – nicht zuletzt – eine vorausschauende, auf nachhaltige Erträge setzende Investitionspolitik des Managements stellten die Weichen dafür, dass die vielfältigen und harten Stresstests seit 2004 aus eigener Kraft gemeistert wurden. Solidität – ein Versprechen für die Zukunft.