Portfoliodeals der ersten Stunde: Pegasus & Co 2006-2008
Die großen Paketverkäufe in den Jahren 2006 und 2007 markieren die verstärkte Hinwendung von Union Investment zum aktiven Portfolioumschlag. Ein wichtiger Beitrag zur Zukunftssicherung des Bestandes. Damals wie heute.
Die Paketverkäufe der Jahre 2006 und 2007 markieren einen Wendepunkt in der Immobiliengeschichte von Union Investment hin zu einem konsequenten Verkauf älterer oder nicht mehr zukunftsfähiger Immobilien. Verbunden mit einem permanenten Zukauf jüngerer und qualitativ hochwertiger Objekte führt das zu einer Verjüngung und Verbesserung der Bestände. Bei den Veräußerungen konnte das große und wachsende Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien im Sinne der Anleger genutzt werden. Bereits in der ersten Hälfte des Jahres 2006 wurden vier Immobilien im Volumen von insgesamt 371 Millionen Euro veräußert. Der Erlös lag hier im Schnitt 6 % über dem Sachverständigenwert. Ein guter Auftakt für das, was folgen sollte.
Im Jahr 2007 konnten 54 Objekte aus dem UniImmo: Deutschland und UniImmo: Europa für insgesamt 2,56 Milliarden Euro an Morgan Stanley und die IVG veräußert werden. Darunter das Neue Kranzler Eck in Berlin und die Frankfurter Welle. „Wir haben im Rahmen der ‚Pegasus‘-Transaktion einen Verkaufspreis erzielt, der insgesamt 325 Millionen Euro oder 14,5 % über den Verkehrswerten lag“, sagt Dr. Frank Billand, damals Mitglied der Geschäftsführung. Durch die erfolgreiche Transaktion stieg der Anteilpreis insbesondere des UniImmo: Deutschland deutlich an. Um den Gewinn für die Bestandsanleger zu sichern, wurden vorübergehend keine neuen Anteilscheine ausgegeben.
Paketveräußerungen als Chance für die Zukunft genutzt
Von Anfang an verknüpfte Union Investment mit den Paketverkäufen eine langfristige Zielsetzung. Das freigesetzte Kapital sollte sinnvoll reinvestiert werden – auch in neuen Märkten. „Wir haben die Veräußerungen mit der Perspektive verbunden, unsere Fonds noch besser aufzustellen und fit für die Zukunft zu machen“, so Dr. Billand. Der Verkauf verschaffte beiden Fonds, die zuvor einen zu hohen Anteil von deutschen Büroobjekten aufwiesen, eine ausgewogene, gut diversifizierte Portfoliostruktur. Im UniImmo: Deutschland sank der Anteil der Büroimmobilien zugunsten der höheren Quote an Einzelhandels- und Hotelobjekten.
Gleichzeitig stieg die Vermietungsquote um 2,5 Prozentpunkte auf 92 %. Heute liegt die Vermietungsquote des Fonds sogar bei 97,2 %. Im UniImmo: Europa sank die Leerstandsquote unter 7 %. Im Zuge der weitergehenden Internationalisierung macht der Deutschland-Anteil zwar heute weiterhin ein großes Stück des Kuchens aus – mit über 60 % entfällt aber der größere Anteil auf die Auslandsmärkte. Der vor zehn Jahren angestoßene Prozess der Portfoliooptimierung und –verjüngung ist dauerhaft – so gelang es Union Investment, von 2014 bis 2016 Gewerbeobjekte im Volumen von über 3,0 Milliarden Euro in Einzel- und Portfoliostransaktionen zu verkaufen. Wie der spektakuläre 1-Milliarde-Euro-Portfolioverkauf „Aqua“ im Jahr 2016 unterstreicht, ist Union Investment spätestens seit „Pegasus“ bestens auch für internationale Mega-Deals präpariert.