Von Anfang an die Königsdisziplin beherrschen
Seit über 50 Jahren managt Union Investment die Chancen und Risiken der kompletten Wertschöpfungskette von Immobilien. Ob durch Neubau, Umbau oder Erweiterung im Bestand. Union Investment setzt damit nicht nur auf fertiggestellte Objekte, sondern auch auf Investitionen in Projektentwicklungen.
„Projektentwicklungen bieten den entscheidenden Vorteil, dass wir einen starken Einfluss darauf haben, wie die Gebäude konzipiert werden“, sagt Bent Mühlena, Leiter Immobilien Projektmanagement bei der Union Investment Real Estate GmbH. Was heute Markenzeichnen von Union Investment ist, wussten schon die Fondsmanager der ersten Stunde erfolgreich umzusetzen. In dem am 1. Juni 1966 aufgelegten CO-OP Immobilienfonds (heute UniImmo: Deutschland) gehörte die Durchführung von Bauprojekten von Anfang an zur Fondsstrategie: Bereits im ersten Geschäftsjahr hatte das Fondsmanagement fünf Grundstücke für in Planung befindliche Immobilien angekauft, daneben acht fertiggestellte Objekte.
Die damals zweitgrößte Liegenschaft des Fonds war ein Neubauprojekt in Heidenheim mit 3.400 Quadratmetern Nutzfläche. Eine „gesicherte Ertragserwartung“ und die „günstige Wertentwicklung“ gaben den Ausschlag für zahlreiche Neubauinvestitionen. So ist bereits in den Aufbaujahren des Fonds eine überaus rege Bautätigkeit dokumentiert. Schon Ende 1968 zählten 35 Objekte zum Portfolio, darunter befanden sich zahlreiche erst kürzlich fertiggestellte Neubauten und elf weitere Liegenschaften im Bau.
Eine magische Grenze wird überschritten
Aufgrund der konsequent fortgesetzten Investitionen in Bauprojekte stieß die damalige CO-OP Immobilien-Fonds Verwaltungs AG bereits im Geschäftsjahr 1969/1970 mit einem Neubauvorhaben in größere Dimensionen vor und setzte einen ersten Meilenstein im Projektgeschäft: Rund 15.000 Quadratmeter Nutzfläche umfasste die Projektentwicklung eines in Lübeck errichteten SB-Warenhauses, die damals größte Liegenschaft des Fonds. Insgesamt 20 Gebäude im Bau und unbebaute Grundstücke gehörten neben 30 fertigen Objekten zum Portfolio und belegen die große Bedeutung der Neuvorhaben. Bent Mühlena erklärt warum: „Am Anfang des Lebenszyklus einer Immobilie steht die Immobilienprojektentwicklung. Sie besitzt einen enormen Stellenwert für den ökonomischen Erfolg einer Immobilie.“ So erbringt das Immobilienprojektmanagement im Bereich Planen und Bauen eine sehr anspruchsvolle und komplexe Leistung, die technisches und wirtschaftliches Fachwissen voraussetzt und nicht umsonst als Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft bezeichnet wird.
„Die Weiterentwicklung bestehender Immobilien stellt gegenüber der Neubautätigkeit noch einmal ganz besondere Anforderungen“, ergänzt Bent Mühlena. Im Falle des Lübecker Warenhauses konnte das im Jahre 1980 nach rund zehnjähriger Haltedauer ebenfalls erfolgreich unter Beweis gestellt werden: Durch eine umfangreiche Investition in den Bestand wurde die Nutzfläche des Objektes auf 21.000 Quadratmeter erweitert und das Einzelhandelsobjekt mit neuem Nonfood-Bereich einschließlich Baumarkt sowie zweigeschossigem Büroaufbau strategisch weiterentwickelt. Abermals setzten die Projektmanager damit einen Meilenstein: Die seinerzeit größte Projektentwicklung im Bestand war nach ihrer Fertigstellung auch das größte Plaza SB-Warenhaus in Deutschland. Gleichzeitig war die baulich erweiterte Immobilie auch das größte Einzelobjekt des Fonds.
Königsdisziplin gehört zum Tagesgeschäft
Auch heute gehören Projektankäufe in einer frühen Entwicklungs- und Bauphase zum Tagesgeschäft von Union Investment und werden entweder nach Baufortschritt (Forward Funding) oder nach Fertigstellung (Forward Purchase) bezahlt. Die weiteren Vorteile erklärt Bent Mühlena: „Wir partizipieren an den Vermietungserfolgen und können den Preis exklusiv mit dem Projektentwickler oder Bauträger verhandeln. Umgekehrt erfordert das natürlich auch, dass wir die besonderen Risiken einer Projektentwicklung einschätzen und managen können. Unsere langjährige Erfahrung ist ein großer Vorteil.“
Das intensive Projektmanagement führte dazu, dass Mitte der 1990er Jahre das hausinterne Bauwesen in der neuen Abteilung Immobilienentwicklung (Imment) umstrukturiert wurde. Namhafte Projektinvestitionen wie das „Neue Kranzler Eck“ und das „DomAquareé“ in Berlin, die „Frankfurter Welle“ in Frankfurt am Main, als finanziell bislang größtes Einzelinvestment, und die „Riem Arcaden“ in München wurden unter Beteiligung und Leitung der damaligen DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG erfolgreich durchgeführt und vermarktet. Hinzu kamen erste Projektentwicklungen im Ausland wie zum Beispiel „Thames Court“ in London. Union Investment positionierte sich damit in fünf Jahrzehnten als kompetenter und international gefragter Investor von Neubauvorhaben.
Fester Bestandteil der Investitionsstrategie
Bent Mühlena betont: „Projektdeals sind heute weltweit ein wichtiger Bestandteil unserer Anlagestrategie. Wir begleiten mit einem 40-köpfigen Team mit eigenen Architekten, Bauingenieuren und Projektmanagern Bauprojekte über alle Segmente wie Büro, Hotel, Logistik und Einzelhandel und übernehmen die Qualitätssicherung im Sinne einer nachhaltigen Ertragssicherheit unserer Assets.“ Gut jeder vierte Euro, den Union Investment in den Jahren 2014 bis 2016 in Ankäufe investierte, entfiel auf Immobilien, die sich noch in der Planungs- oder Herstellungsphase befanden. Durch den Kauf von Projekten wird der Immobilienbestand jung und wettbewerbsfähig gehalten und auch der Angebotsverknappung bei fertiggestellten Core-Objekten wirkungsvoll begegnet.
Über einen Projektkauf gelang 2014 auch der Einstieg in den australischen Büroimmobilienmarkt. Das Büro- und Geschäftshaus „Southpoint“ in der South Bank von Brisbane wird mit 27.900 Quadratmetern Nutzfläche im ersten Quartal 2017 fertiggestellt und an die Mieter übergeben. Ein weiteres spektakuläres Projekt für einen Offenen Immobilienfonds von Union Investment wird derzeit am Bahnhof Saint-Lazare im 8. Pariser Arrondissement realisiert. Dort entsteht mit einer Mietfläche von rund 23.600 m² das Business Center „Grand Central“. Entwickelt wird das Projekt seit 2013 von The Carlyle Group.
Neben rund 20.100 m2 Büro- und Einzelhandelsfläche wird der Komplex drei Eingangshallen, zwei Restaurants, eine Bar und ein öffentlich zugängliches Auditorium beinhalten Gestalterische Besonderheiten des Projektes nach dem Entwurf von Jacques Ferrier Architecture sind eine öffentliche Promenade, mehrere Terrassen auf insgesamt 2.000 m2 sowie ein begrüntes Dach, das landwirtschaftlich genutzt werden kann.