Werte heben „at its best“ – Verkauf der Projektentwicklung „The Bishopsgate Tower“
Die Projektentwicklung mit Baurechtschaffung für den spektakulären Entwurf des auf 300 Meter geplanten Bishopsgate-Büroturms und der dadurch mögliche Verkauf des Projektes im Jahr 2007 ist ein Paradebeispiel für die Erschließung von Wertpotenzialen im Immobilienbestand. Für Union Investment ein Meilenstein, weil der Performancehebel enorm war.
Die Vorgeschichte dieser – gewiss nicht duplizierbaren – Transaktion zeigt, wie man mit Voraussicht, Marktkenntnis und Fingerspitzengefühl das Optimum für einen Fonds erreichen kann. Seit 1997 wurden sukzessive drei benachbarte Grundstücke in einer der besten Lagen der Londoner City für den DIFA-Fonds Nr. 1 gekauft. Bereits mit dem klaren Ziel, diese – mit kleineren bis mittelgroßen Bürogebäuden bebauten – Grundstücke einmal für eine größere Projektentwicklung zu nutzen. Durch einen genialen Architekturentwurf von Kohn Pederson Fox im „Marilyn Monroe“-Look wurden die Voraussetzungen geschaffen, Baurecht für den krönenden Abschluss des von City Corporation ausgewiesenen Hochhaus-Clusters im London-Finanzdistrikt zu erhalten.
„Die Baurechtschaffung für eines der attraktivsten Hochhausprojekte im Herzen des wichtigsten europäischen Finanzplatzes eröffnete die Chance für eine außerordentliche Wertsteigerung unserer Liegenschaften – dies insbesondere vor dem Hintergrund der für ein derartiges längerfristiges Projekt damals nahezu idealen Marktbedingungen“, blickt Dr. Frank Billand, damals im DIFA-Vorstand für das Projektmanagement zuständig, zurück. Die Chance wurde bestens genutzt. Im Dezember 2006 gab die Londoner Stadtplanung den Weg frei für die Bebauung der Filetgrundstücke im Bestand des DIFA-Fonds Nr. 1 mit dem damals höchsten Hochhaus Londons. Nach der Umfirmierung von DIFA in Union Investment Real Estate im Februar 2007 konnte die Immobilienfondsgesellschaft noch im gleichen Monat den erfolgreichen Abschluss der Investorensuche für das spektakuläre Bauvorhaben vermelden. „Für den DIFA-Fonds Nr. 1, wenig später in UniImmo: Deutschland umbenannt, wären das Klumpenrisiko des 1-Milliarde-Euro-Investments und dessen lange Bauzeit von über vier Jahren nicht tragfähig gewesen“, so Dr. Billand.
Optimale Wertsteigerung durch einen finanzstarken Investor
Mit der Kaufpreiszahlung gingen die Liegenschaften und das Baurecht inklusive Architekturdesign an ein arabisches Investmentkonsortium über. „The Pinnacle“, wie das Projekt heute heißt, wurde vom neuen Investor beherzt in Angriff genommen – hinter der Fertigstellung steht jedoch u. a. bedingt durch die 2008 ausgebrochene Finanzkrise ein Fragezeichen.
„Mit dem Verkauf haben wir die vorhandenen Wertsteigerungspotenziale der Bestandsobjekte, sicher mit ein bisschen Glück, aber belohnt durch unser starkes Engagement und den starken Willen, das Projekt mit unseren britischen Partnern zum Erfolg zu führen, optimal erschlossen“, resümierte Dr. Frank Billand. „Aus der Transaktion, die zu den größten der Unternehmensgeschichte zählt, haben wir viel über die Erfolgsvoraussetzungen von Projektentwicklung und Asset-Management gelernt.“ Die 1992 gestartete Erfolgsgeschichte von Union Investment in London konnte nach dem Verkauf von „The Bishopsgate Tower“ durch weitere Verkäufe und Ankäufe fortgeschrieben werden – und wird auch in Zukunft Meilensteine setzen.