Inhalt 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion 10 25 Titel Umwandlung: Bestandsgebäude erfolgreich transformieren Datenanalyse: Mixed-Use-Konzepte punktgenau entwickeln Amsterdam: Auf dem Weg zur Klimaneutralität Union Investment: Transformation auf vielen Ebenen Soziale Nachhaltigkeit: Investoren entdecken das S in ESG Interview zur Nachhaltigkeit: Transformation braucht Zeit ESG: Umsetzung und Reporting stehen erst am Anfang Quartiere: Autarke Konzepte mit grüner Energieversorgung Logistik: Neue Ideen für urbane Lagerflächen Hotel: Ausblick vom Radisson Blu auf die (fast) Vollendete Märkte Investitionsklimastudie: Immobilienwirtschaft in Bewegung Real People Österreich: Neues Vorstandstrio bei Union Investment in Wien 54 Portfolio Globale Investitionen: Wieder auf Erholungskurs Konzepte Dachaufbauten: Potenzial für die Nachverdichtung Bauen mit Beton: Pilotprojekte setzen auf Dekarbonisierung Weitwinkel Dreieckige Gebäude: Kante zeigen Nachrichten Online & Service, Kontakt, Impressum In & Out 4 4 8 10 16 22 25 28 30 34 38 40 42 48 54 60 66 53 67 67 2 raum und mehr 01/2022 Auf dem Titelbild sehen Sie das erste öffentlich zugängliche Kunstla- ger der Welt. Das Depot Boijmans Van Beuningen befindet sich im Mu- seumpark in Rotterdam. Ein Symbol für die Transformation der Stadt.

Titel Althanpark in Wien (oben): Die ehemalige Postdirektion im 9. Wiener Gemeindebezirk wurde in ein Wohngebäude mit 237 Wohnungen umgewandelt. Das ehemalige Hertie-Kaufhaus in Herne (unten) verdankt seine Wiederbelebung einem multifunktionalen Nutzungskonzept als Neue Höfe Herne. Immobilien im Wandel 4 raum und mehr 01/2022

Titel „Die Trans- formation kann wertvolle Beiträge zur Vitalität und Attraktivität von einzelnen Gebäuden, Quartieren und ganzen Städten leisten.“ Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global, Union Invest ment In Herne, einer Stadt mit etwa 160.000 Einwohnern im Ruhrgebiet, wandelte das Unternehmen Landmarken ein ehemali- ges Hertie-Kaufhaus in eine multifunktio- nal genutzte Immobilie um, die neben Läden und einem Restaurant auch einem Fitnessstudio und Büros Raum gibt. Unkompliziert war diese Transformation nicht, wie Thomas Binsfeld erläutert, Mit- glied der Geschäftsleitung von Landmar- ken. Ehemalige Einzelhandelsimmobilien wiesen oft große dunkle Flächen auf, gibt er zu bedenken. „Alle anderen Bausteine, egal ob zum Beispiel Büro, Hotel oder Wohnen, sind meist kleinteiliger struk- turiert und brauchen einfach Tageslicht.“ Um die Belichtung zu verbessern, schnitt Landmarken in Herne deshalb zwei Höfe in das Bestandsobjekt. Für solche Transformationen gebe es „kein Patentrezept und kein Schema F“, sagt Lars Jähnichen, Geschäftsführer der Beratungs- und Managementgesellschaft IPH Handelsimmobilien. „Man muss sich jeden Standort genau anschauen und das Konzept an den jeweiligen Gegebenhei- ten ausrichten.“ Beim Gerber zum Beispiel, einem im Jahr 2014 eröffneten Einkaufs- zentrum in Stuttgart, reagiert IPH auf den Umbruch im Einzelhandel, indem es die oberste Handelsebene in ein Hotel der Marke Ruby und in Coworking Spaces um- wandelt. „Baulich“, erläutert Jähnichen, „lässt sich das gut umsetzen, weil die Zimmer zum Innenhof oder zur Außensei- te hin platziert werden können.“ Kompli- zierter werde es, wenn ein Lichthof in das Gebäude geschnitten werden müsse, um beispielsweise die Schaffung von Büros zu ermöglichen. „Ob ein solcher Schritt wirtschaftlich sinnvoll ist“, sagt Jähnichen, „hängt von der Höhe der erzielbaren Mie- te ab und davon, in welchem Stadium des Lebenszyklus sich das Gebäude befindet.“ In der Kostenbilanz sind nicht allein die Baukosten entscheidend Diese Einschätzung deckt sich mit den Ergebnissen der Studie von Union Invest- ment und bulwiengesa: Die im Rahmen der Untersuchung befragten Fachleute sind sich einig, dass die Baukosten für eine Transformation zwar vom Einzelfall ab- hängen, aber häufig so hoch sind wie die- jenigen für einen Abriss mit anschließen- der Neubebauung. Einen Kostenvorteil kann auch Sebastian Nitsch, Vorstand des Was sind die wesentlichen Chancen von Transformationsimmobilien? Resilienz von Innenstädten Nutzungsvielfalt Aufenthaltsqualität Emotionalität Erlebnis Baukosten Kostenparität im Optimalfall Umsetzungs- geschwindigkeit Baustoff- verfügbarkeit Förderkulissen Politische Akzeptanz Einbindung Träger öffentlicher Belange u. U. schnellere Genehmigungs- verfahren ESG- Taxonomie Gesamt- energiebilanz Kreislaufwirtschaft Reduktion negativer Externalitäten bauliche Innovation € Risiko- streuung Erträge aus mehreren Nutzungsarten Diversifikation der Nutzerbasis Quelle: Marktstudie Transformations- immobilien, Union Investment und bulwiengesa, Dezember 2021 Die Transformation von Immobilien bietet gegenüber einem Abriss/Neubau eine Reihe von Chancen, die sich im Wesentlichen auf fünf Themenfelder beziehen. 6 raum und mehr 01/2022

Titel 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion Datenanalysen für Mischnutzungskonzepte Mischnutzungskonzepte stehen bei Projektentwicklern weltweit hoch im Kurs. Kritisch dabei ist die genaue Abstimmung des Angebots auf die örtlichen Bedürfnisse. Hier kommt die moderne Datenanalyse ins Spiel. Von Paul Allen Der internationale Konzern Kerten Hospitality (KH) entwickelt seine Mischnutzungskonzepte auf der Basis umfassender Datenanalysen, die den wirtschaftlichen Erfolg der Projekte maxi- mieren sollen. KH verwaltet und betreibt in zwölf Ländern Hotels, Wohnanlagen, Serviced Apartments, Coworking-Zentren sowie Gastronomiebetriebe. Der Fokus liegt dabei auf dem Gästeerlebnis, effizi- enten Betriebsmodellen, einer optimalen Flächennutzung und der Renditemaxi- mierung. Mithilfe von IT-Lösungen für Ertrags- steuerung, Gebäudemanagement, Quali- tätssicherung und POS-Systemen erfasst das Unternehmen zahlreiche Daten, die im Rahmen der Ressourcenplanung sowie zur Effizienz- und Produktivitäts- steigerung analysiert werden, wie Chief Operating Officer Wafik Youssef erklärt. Erhoben werden unter anderem Kunden- profile, Zielaltersgruppen, Buchungs- und Ausgabeverhalten, Social-Media-Aktivitä- ten, Besucherzahlen, Abfallmanagement und das Verhältnis Energieverbrauch/ Belegungszahlen. Auch das Cross-Selling zwischen den Projekteinheiten wird be- rücksichtigt. Wirtschaftliche Nutzungskonzepte auf der Basis von Datenanalysen „Die Analysen liefern uns wichtige Er- kenntnisse für die Optimierung unserer Kosten- und Ertragsstrategie und zur Steigerung des Gewinns pro Quadrat- meter“, so Youssef. Für Projektentwickler und Anleger haben Mischnutzungsob- „Die Analysen liefern uns wich- tige Erkenntnisse für die Optimie- rung unserer Kosten- und Er- tragsstrategie und zur Steigerung des Gewinns pro Quadratmeter.“ Wafik Youssef, Chief Operating Officer, Kerten Hospitality 8 raum und mehr 01/2022 jekte den Vorteil, dass sie diversifizierte Ertragsströme liefern und so die Risiken minimieren. Wie beim Geschäftsmodell von KH dient häufig die Hotellerie oder Gastronomie als Ankermieter. Besonders die aktuellen Leerstände in Einkaufs- straßen und Shoppingzentren bieten sich für eine Umnutzung an. Dasselbe gilt für ältere Büroimmobilien abseits der Top lagen, die möglicherweise bald nicht mehr benötigt werden, da künftig verstärkt auf Nachhaltigkeit und Hybrid- Arbeitsmodelle gesetzt wird. Hier können Datenanalysen Aufschluss darüber geben, welche Nutzungskonzepte am wirtschaft- lichsten sind. Verbraucherverhalten während des gesamten Lebenszyklus erfassen Die Immobilienberatung JLL analysiert zu- nächst, welche Gebäude oder Komplexe sich für Investitionen eignen und welche Schwerpunkte zu setzen sind, wie Tim Vallance, Leiter des Bereichs Investor Ser- vices und Retail Chairman bei JLL, erläu- tert: „Dank der erfassten Daten können wir auf Tastendruck für Tausende Objekte alternative Nutzungskonzepte prüfen.“ Die anschließende Datenerfassung während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes lässt erkennen, wie sich das Objekt entwickelt und wie sich das Verbraucherverhalten ändert. „Gemischt genutzte Komplexe kommen bei den Verbrauchern gut an“, weiß Vallance zu berichten. „Dabei mögen sie es bequem und authentisch. Der Weg zur

Titel Amsterdam will mithilfe eines vielfältigen Ansatzes bis 2050 klimaneutral werden. So haben im November 2021 die 32 Gemeinden der Metropolregion im Rahmen eines Green Deal vereinbart, dass ab 2025 für mindestens 20 Prozent aller Wohnungs- neubauten Holz oder andere organische Baustoffe verwendet werden sollen. Amsterdam selbst kann bereits mit dem Wohnturm Haut aufwarten, der in den Niederlanden als höchstes Wohngebäude in Holzbauweise gilt und auch weltweit zu den höchsten seiner Art zählt. Mit Kreislaufsystemen sollen in der Bauwirtschaft zudem ein möglichst geringer Ressourcenverbrauch und eine hohe Recyclingquote erzielt werden. Es handelt sich dabei um nur eine von mehreren Strategien, mit denen Amster- dam die CO2-Emissionen senken will. Der Stadtrat beabsichtigt, im Rahmen eines Innovationsprogramms 20 Kreislaufsys- teme für Produkte und Rohstoffe zu etablieren und unter anderem Abfall für die Erzeugung von Strom, Fernwärme und als Baumaterialien zu nutzen. Diese Stadt, die sich so beschaulich gibt, ist auf internationaler Ebene ein echtes Muster- beispiel für den Aufbau einer grünen Wirtschaft. Das meint jedenfalls Lisette van Doorn, CEO des Urban Land Institute Europe (ULI): „Amsterdam wächst in vie- lerlei Hinsicht über sich hinaus. Paris will bekanntlich eine Stadt der kurzen Wege werden. Vieles, was dort angestrebt wird, hat Amsterdam aber schon etabliert, lan- ge bevor dieses städtebauliche Leitprinzip überhaupt populär wurde.“ Aufgrund ihrer Lebensqualität und ihres gut ausge- bauten Radwegenetzes ist die Stadt bei jungen Menschen sehr beliebt. Das ist ein enormer Vorteil, wie van Doorn meint: „Die Immobilieninvestoren und Unter- nehmen folgen heute den Menschen, nicht umgekehrt.“ Ausgleich zwischen Wirtschaftspolitik und Umweltpolitik Das Urban Land Institute hat in einem aktuellen Bericht die Wirtschaftsfreund- lichkeit der Stadt hervorgehoben: Das Geschäftsviertel Zuidas belegt im welt- weiten Ranking Platz 15. Darüber hinaus hat Amsterdam von der Tatsache profi- tiert, dass eine Reihe von Unternehmen ▶ 360- G r a d-Spe c i a l T r a nsfor m a tion ) Amsterdam im Aufwind Mit nur knapp 900.000 Einwohnern kann es Amsterdam nicht mit den Weltmetropolen aufnehmen. Aber wenn es um den Aufbau einer grünen Wirtschaft geht, ist die Stadt ganz vorn mit dabei. Von Judi Seebus l n o i t a u m i S ( t h c i l t r a w Z / r e m a r K k u u L : s o t o F 10 raum und mehr 01/2022

t n e m n o r i v n e n o i t c a r e t n i e h t f o n o i t a s i l a u s i V l t t e w o G a l r a K , i o d u t S i l z i r G : y b n o i t a s i l a u s i V . 0 4 0 2 n i d a t S - n e v a H m a d r e t s m A , k ij d r e t o l S f o : e g a m I . i n e s k r e D m W d n a e r e m Y , t l u s n o C - e r u t u F , y t i l i i b a n a t s u S d e t a r g e t n I t p e c x E , e p a c s d n a l d n a m s i n a b r U u a B l , s t c e t i h c r A R E I V E L P + E P O - O H n e e w t e b n o i t a r o b a l l o c a s i y t i c N I . ] 8 1 0 2 [ y t i c N I m a e t y b e r u t u F e h t f o y t i C h c r a e s e R : s o t o F Titel In der geplanten Zukunftsstadt Haven-Stad werden die Amsterdamer Bewohner und ihre Bedürfnisse in den Mittelpunkt gestellt. Das gleichnamige Forschungsprojekt analysiert Zukunftsszenarien für das eine Million Quadratmeter große Areal. im Zuge des Brexits von London auf das europäische Festland gezogen sind. „Nach dem Umzug der Europäischen Arznei- mittel-Agentur haben sich beispielsweise diverse Unternehmen der Arzneimittel- branche in Amsterdam angesiedelt“, so die Expertin. Die niederländische Haupt- stadt verbindet in einzigartiger Weise Tradition und Moderne. Sie punktet als Stadt der technologie- und innovations- orientierten Branchen und gleichzeitig der Kultur. Sie schafft einen Ausgleich zwischen Wirtschafts- und Umweltpolitik, zwischen Leben und Arbeiten, wie der Stadtplaner Greg Clark kürzlich in einem Webinar des Amsterdam Economic Board darlegte. „In Amsterdam passieren all die Dinge, die gerade am dringendsten in der Welt gebraucht werden“, sagt er. Unternehmertum, Innovationen und technologieorientierte Wachstumsbran- chen wie Cleantech, Foodtech, Lifescien- ces, E-Commerce und Fintech haben hier einen hohen Stellenwert. Nach Einschät- zung des Stadtplaners wird die Stadt mit Anreizen für Start-ups auch weiterhin europäisches und internationales Wagnis- kapital anziehen. Beim Thema Kreislauf- wirtschaft sei Amsterdam ein weltweiter, 12 raum und mehr 01/2022 vielleicht sogar „der“ weltweite Vorreiter. Und die Stadt sei international bekannt als Hotspot für Start-ups und stehe auf der Liste der bedeutendsten europäischen Standorte für Unicorns auf Platz 3, so Clark weiter. Mehrere Initiativen sollen Arbeitskräfte für Wachstumsbranchen anlocken Kürzlich hat Amsterdam mehrere Initia- tiven gestartet, um Arbeitskräfte für den IT-Sektor und andere Wachstumsbran- chen anzulocken. Dazu gehört zum Bei- spiel Techconnect, eine Partnerschaft mit den Unternehmen Booking.com, Tomtom und Rabobank. An sogenannten Tech- grounds – oder Hubs – sollen Studierende und Arbeitnehmer aus benachteiligten Stadtvierteln für die boomenden Bran- chen gewonnen werden, wobei die Initiative Tech Me Up Finanzmittel für Ausbildung und Umschulung zur Ver- fügung stellt. Ein weiteres Beispiel ist Hydrogen Hub, eine Public-Private-Allianz zwischen Stadt- und Provinzbehörden, dem Amsterdamer Hafen, dem Flughafen Schiphol, örtlichen Energieversorgern und Stahlunternehmen. Gemeinsam wollen sie den Umstieg auf den Energieträger Was- „Eine gute Infrastruktur hat einen enormen gesellschaftlichen Nutzen, vor allem in Anbetracht des hohen Bedarfs an erschwinglichem Wohnraum.“ Lisette van Doorn, CEO, Urban Land Institute Europe

Titel Titel Wonderwoods versteht sich als vertikaler Wald vor dem Hauptbahnhof von Utrecht. Die Projektentwicklung wird aus zwei Wohntürmen bestehen und will die biologische Vielfalt der Stadt wiederherstellen. / m s i n a b r u + e r u t c e t i h c r a S C n e v e o h n e V , ) n o i t a u m i S ( , l i o d u t S 2 A © A S V M / s d o o w r e d n o W : s o t o F Union Investment erwarb das Amst, eine projektierte Wohnimmobilie mit 252 Wohnungen gegenüber dem Bahnhof Amsterdam Amstel. Sawa bedeutet Reisfeld und ist der Name einer stu- fenförmigen Öko-Wohnanlage in Rotterdam (rechts). Brettsperrholz ist das dominierende Baumaterial dieser im Jahr 2021 gestarteten Projektentwicklung. 14 raum und mehr 01/2022 raum und mehr 01/202 l ) n o i t a u m i S ( s r e n n a p d n a s t c e t i h c r a l i e M f o y s e t r u o C e g a m I . A W A S l , ) n o i t a u m i S ( s n i r P o d u t s D 3 i

Titel 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion Transformation auf vielen Ebenen Union Investment hat auf vielen Ebenen wichtige Weichenstellungen vorgenommen, um das Immobilien- geschäft auf die vielfältigen Transformations- erfordernisse auszurichten. Das Zielbild ist eine leistungsfähige Immobilienplattform, die unterschiedliche Immobilien-Assetklassen und verschiedene Kundenbedürfnisse bedient. Von Fabian Hellbusch und Lena Teuber (Grafik) Transformations- bereiche Union Investment geht die Transformation auf allen Ebenen an. Investment Management Neue Immobilientypen und Investmentstile eröffnen zusätzliche Ankaufsmöglichkeiten und stärken die Resilienz des Portfolios. Asset Management Die aktive Wertschöpfung beim Ankauf und der Transformation bei Bestands- immobilien wird zum zentralen Performance-Hebel. Transformations- erfordernisse Union Investment versteht die Transformationserfordernisse und geht diese vollumfänglich an. 360 Grad. veränderte Nutzer- anforderungen veränderte Kunden-/ Anlegeranforderungen 16 raum und mehr 01/2022 Institutionelles Immobiliengeschäft Mit neuen maßgeschneiderten Immobilien- lösungen wird das Angebot für institutio- nelle Kunden dynamisch ausgebaut.

Titel Investment Management Neue Immobilientypen und Investmentstile eröffnen zusätzliche Ankaufsmöglichkeiten und stärken die Resilienz des Portfolios. Weichen gestellt: Für ihre Offenen Immobilienfonds hat Union Investment im zurückliegenden Jahr die Assetklasse Wohnen außerhalb der DACH-Region erfolgreich erschlossen. Insgesamt konnten an den Standorten Amsterdam, Dublin und Helsinki sowie in den USA im Wohnsegment Projektkäufe für insgesamt rund 1 Milliarde Euro realisiert werden. Weiteres Wachstum ist geplant. 18 raum und mehr 01/2022

Titel HR-Bereich Innovative Unternehmenskultur: Aktives Personal- management, Diversität und neue Formen der Zusammen- arbeit bilden die Basis für den zukünftigen Erfolg. Neuer Impuls: Zum Start des neuen Jahres hat sich im Immobilienbereich von Union Investment das erste Next Generation Board konstituiert. Das sich aus jungen Nachwuchskräften zusammensetzende Board wird der Geschäftsführung als Beratungsgremium zur Seite stehen. Die junge Stimme bei Union Investment erhält damit eine innovative und entscheidende Plattform. 20 raum und mehr 01/2022

Titel 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion Die soziale Dimension Nachhaltigkeitsdiskussionen kreisten in der Immobilienwirtschaft bislang meist um das Thema Umwelt und Energieeffizienz. Jetzt rückt zunehmend das S in ESG in den Blick. Viele Marktteilnehmer warten nicht auf Vorgaben aus Brüssel und werden selbst aktiv. Von Christine Mattauch Ein Gewerbepark wie viele, könnte man meinen: An der Autobahn zwischen Prag und der deutschen Grenze gibt es Industriegebäude, Logis- tikhallen, weitläufige Parkplätze. Doch etwas ist anders hier, nahe der tschechi- schen Stadt Bor. Es gibt ein Clubhaus, in dem man auch essen kann. Preiswerte Mini-Apartments für Pendler mit langer Anfahrt. Grün-, Sport- und Spielflächen, darunter ein Basketballparcours. „Den Mietern und ihren Mitarbeitern bedeutet das viel. Den Investoren gefällt es auch“, sagt Jan-Evert Post, Head of Funding and Investor Relations beim niederländischen Unternehmen CTP, das das Areal entwi- ckelt hat und betreibt. Über 100 Industrie- und Logistikparks hat CTP im Portfolio, die soziale Infrastruk- tur wird dabei immer wichtiger. „20 bis 25 Prozent unserer Parks werden in den nächsten Jahren so ausgestattet, vor al- lem die größeren“, kündigt der Manager an. Nachhaltigkeit zählt, auch wegen der Börsennotierung des Unternehmens. „In nahezu jedem Gespräch mit Investoren ist ESG ein Thema“, sagt Post. ESG, das steht für Environment (Umwelt), Soziales und gute Unternehmensführung. „Die Ener- giebilanz unserer Gebäude ist bereits sehr gut. Jetzt kümmern wir uns zunehmend um soziale Aspekte.“ Bisher hat sich die Diskussion um Nach- haltigkeit in der Immobilienwirtschaft vor allem auf die ökologische Dimension konzentriert, jetzt geht es immer mehr auch ums Soziale. „Investoren wenden sich dem Thema verstärkt strategisch zu“, bestätigt Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG). Das hat zwei Gründe: Soziale Eigenschaften sind ein Differenzierungsmerkmal, das am Markt gut ankommt und tendenziell den Wert einer Immobilie erhöht. Soziale Nachhaltigkeit rückt in den Fokus und wird als Chance verstanden Während verbindliche Vorgaben derzeit noch fehlen, dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis die Europäische Kommissi- on für die soziale Taxonomie Kriterien beschließt. Erste Hinweise auf die Regeln lieferte im Juli die EU-Plattform für nach- haltige Finanzen, ein Beratergremium der Kommission. Demnach wird es, in Anleh- nung an die Umwelttaxonomie, Kriterien geben, die Fonds erfüllen müssen, wenn sie sich als nachhaltig bezeichnen wollen. Ein Unterschied wird sein, ob sie ent- sprechende Merkmale lediglich erfüllen (Artikel 8 der Offenlegungsverordnung) oder aktiv Nachhaltigkeitsziele verfolgen (Artikel 9). Neben Prozessen in den Unternehmen werden die sozialen Qualitäten von Immobilien im Fokus stehen – je nach Nutzungsart eine Herausforderung. „Manche Assetklassen sind dem Thema näher als andere“, sagt Eickermann-Riepe. Dabei verstärkt Brüssels Initiative einen bereits bestehenden Trend: Investoren, die sich ihrer gesellschaftlichen Ver- Das S in ESG „Der soziale Wert umfasst ökologi- sches, wirtschaft- liches und soziales Wohlergehen und versteht jedes dieser Elemente im Hinblick auf seine Auswirkungen auf die Lebensqualität der Menschen.“ Quelle: Framework for Defining Social Value, UK Green Building Council, 2021 22 raum und mehr 01/2022

Titel „Kitas sind ein krisenfestes In- vestment. Das ist ein kleines, aber marktlogisches Produkt, das den Nerv unserer institutionellen Investoren getroffen hat.“ Carsten Demmler, Geschäftsführer, HIH Invest Real Estate sagt GBI-Vorstand Simon Hübner. „ESG ist für die Nachfrage ein massiver Treiber.“ Auch Sozialimmobilien wie Seniorenhei- me, Schulen oder Kindergärten sind unter diesem Aspekt gefragt. Warburg-HIH legte beispielsweise 2020 den Spezial- fonds „Zukunft Invest“ auf, der vor allem in Kitas investiert. Carsten Demmler, Ge- schäftsführer von HIH Invest Real Estate, nennt es ein „kleines, aber marktlogisches Produkt, das den Nerv unserer institutio- nellen Investoren getroffen hat“. Rendite- orientierung stehe dem nicht entgegen: „Kitas sind ein krisenfestes Investment.“ Mietverträge hätten eine lange Laufzeit, die Betreiber seien bonitätsstark und ihre Verpflichtungen häufig durch Garantien der öffentlichen Hand abgesichert. Bei Office- und Gewerbeimmobilien ist der Bezug zum Sozialen weniger offensicht- lich. Handlungspotenzial gibt es aber auch hier. Soziale Ansätze für unterschiedliche Nutzungsklassen vergleichbar machen BNP Paribas REIM beschreibt es im haus- eigenen „ESG Action Plan 2021 bis 2025“ so: „Gesundheit und Wohlbefinden der Mieter verbessern, barrierefreie Zugänge schaffen, nachhaltige Mobilität anbie- ten“. Auch Vertragsgestaltung kann ein Ausgangspunkt sein: Halten Mieter und Auftragnehmer gegenüber ihren Beschäf- tigten grundlegende Sozialstandards ein? Oder welchen Beitrag leistet eine Immobilie zur Infrastruktur, worin liegt der Mehrwert eines Gebäudes für die An- und Bewohner? „Gebäude werden noch zu sel- ten im Kontext gesehen“, sagt Eickermann- Riepe. Als gelungenes Beispiel nennt die Expertin das Quartiersmanagement in der Hamburger Hafencity. Der Kölner Entwick- ler Pandion zeigt einen anderen Ansatz: Er überlässt Künstlern Abrissgebäude und Brachen kostenfrei zur Zwischennutzung und subventioniert Neubauflächen. „Als Entwickler verstehen wir uns als wichtiger Bestandteil dessen, wie eine Stadt geprägt wird“, sagt Pandions Niederlassungsleiter in Berlin, Mathias Groß. Wie können so unterschiedliche Ansätze vergleichbar gemacht werden? Zentrales Ziel der Taxonomie ist, den Anlegern beim Thema Nachhaltigkeit Transparenz zu verschaffen. Im Auftrag des ICG hat das Real Estate Management Institute (REMI) der EBS Universität ein Messmodell entwickelt. Es bewertet Projekte anhand ihrer individuellen Nachhaltigkeitsziele und macht sie durch ein Punktesystem vergleichbar. „Das Ziel ist, dass Investoren es selbst nutzen können“, sagt REMI-Lei- terin Kerstin Hennig. Wie aufwendig das sei, hänge von der Datenqualität ab. Ob sich das Modell durchsetzt, wird die Zeit zeigen. Aber: Ein Anfang ist gemacht. • , n e n h o W a i r t s u d n I , e t a t s E I H H I : s o t o F ) n e n o i t a u m i S ( l I N O D N A P / x u l i m o o L l a e R t s e v n In Mainz entwickelt Industria Wohnen ein neues Wohnquartier. 25 Prozent der Wohnungen werden öffentlich ge- fördert und für unter 8 Euro pro Quadratmeter angeboten (links). Im Bürocampus am Berliner Ostkreuz können sich Kultur- und Sozialinitiativen um Räume bewerben, die Pandion für 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet (rechts). 24 raum und mehr 01/2022

Titel Jan von Mallinck- rodt (links) und Thomas Röhrs sind Verfechter der „Manage to Green“-Strate- gie. Unter dem Markennamen atmosphere ermit- telt Union Invest- ment eine Kenn- zahl, die Mietern, Anlegern und Marktbegleitern die Nachhaltig- keitsperformance einer Immobilie anzeigt. 26 raum und mehr 01/2022 zess aktiv managen. Die Umstellung auf Artikel 8 ist dafür ein Signal. Wie steuern Sie die Transformation mit Blick auf die Nachhaltigkeitsanforde- rungen? von Mallinckrodt: Hierfür setzen wir bereits seit 2009 unseren Sustainable Investment Check ein, der alle relevanten Dimensionen abbildet. Das S in ESG ist noch nicht durch die Taxonomie defi- niert – BaFin, Bundesfinanzministerium und EU haben ihre eigenen, voneinander abweichenden Vorstellungen. Wir verfol- gen daher einen eigenen Kriterienkatalog und setzen aktiv auf Raum- und Luftquali- tät, Sicherheit, Nahversorgung und soziale Engagements in unseren Immobilien, um nur einige Beispiele zu nennen. gute Ausstattung mit Fahrradstellplätzen, Duschen, Umkleidekabinen oder auch Parkplätzen, die so belichtet sind, dass sie angstfrei genutzt werden können. Wie steigern Sie die Nachhaltigkeit des Portfolios? von Mallinckrodt: Schnelle erste Erfolge lassen sich erzielen, indem Fehlsteue- rungen erkannt werden: etwa dass eine Heizung sieben Tage in der Woche läuft, obwohl das Gebäude nur an fünf Tagen genutzt wird. Darüber hinaus versuchen wir mit dem Einsatz von intelligenten Zählern und Ableiten von Maßnahmen die energetische Modernisierung stetig voranzutreiben. Was bedeutet das konkret? Röhrs: Unsere Immobilien sollen bei den Nutzerinnen und Nutzern ein gutes Grundgefühl auslösen. In vielen unse- rer Bürogebäude sind die Zielgruppe Unternehmen mit Mitarbeitenden und Leitungsgremien, die eine Sensibilität für ein nachhaltiges Ambiente haben. Auf dieses Bild zahlt die Erreichbarkeit per Fahrrad und ÖPNV ebenso ein wie eine von Mallinckrodt: Zentraler Baustein unser „Manage to Green“-Strategie ist das Energiemonitoring. Bis 2025 wollen wir das in allen Fondsobjekten umsetzen. Das bedeutet für uns, ungefähr 80 Objek- te pro Jahr mit Sensorik auszustatten, um gesicherte Daten zu erhalten. Bei über 100 ist das schon passiert. Parallel analy- sieren wir schrittweise das Gesamtport-

Titel 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion Vorreiterrolle einnehmen Das Thema Nachhaltigkeit rückt immer stärker in den Blickpunkt. Immobiliengesell- schaften tun sich aber in Anbetracht inkohärenter gesetzlicher Regelungen noch schwer damit, eine ESG-Berichterstattung auf den Weg zu bringen. Von Isobel Lee darauf hin, dass sich bisher noch keine allgemeingültigen Richtlinien für die ESG-Berichterstattung durchgesetzt ha- ben, sodass Investoren künftige Anfor- derungen und Verpflichtungen nur sehr schwer abschätzen können. „Aktuell weiß niemand so genau, welche Anforderun- gen künftig in Bezug auf die Dekarboni- sierung der Immobilienportfolios gelten“, meint Luke Dawson, Managing Director Capital Markets EMEA bei Colliers. Er be- tont, dass allein in Europa die Kosten der Nachrüstung von Bestandsgebäuden auf rund 7 Billionen Euro geschätzt werden. EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeitsbe- richterstattung wird für 2023 erwartet Die 2021 in Kraft getretene EU-Verord- nung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten hat „die zum Teil untätige Finanzbranche aufgerüttelt“, so das Urteil von Patrick Kern. „Indem sie mehr Transparenz in Nachhaltigkeitsfra- gen fordert und anhand einer Taxonomie sogar definiert, was auf europäischer Ebene unter Nachhaltigkeit zu verstehen ist, hat die EU für mehr Klarheit gesorgt.“ Die EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeitsbe- 2021 könnte als das Jahr in die Geschichte eingehen, in dem die ESG-Themen Environmental (Umwelt- schutz), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung) in der Immobili- enwirtschaft endlich angekommen sind. Obwohl unter anderem der europäische Branchenverband EPRA seit Jahren auf die Bedeutung der Nachhaltigkeits- berichterstattung hinweist, dringt das Thema aufgrund von Pandemie, Umwelt- faktoren und neuen EU-Vorschriften erst jetzt in das öffentliche Bewusstsein. Mangelnde Vorgaben haben dazu geführt, dass die Branche immer wieder durch Orientierungslosigkeit ausgebremst wurde. Dazu Patrick Kern vom Nachhal- tigkeitsteam der Union Investment Real Estate GmbH: „Bereits 2015 wurde bei der Weltklimakonferenz in Paris beschlos- sen, dass die Erderwärmung auf 1,5 Grad begrenzt werden soll. Doch weil konkrete Maßnahmenpläne fehlen beziehungs- weise keine finanziellen Konsequenzen drohen, hat die Wirtschaft beim Thema Nachhaltigkeit kaum Fortschritte erzielt.“ Der Immobilienberater Colliers weist Taxonomiekonform ist bereits eine Reihe von Büroobjekten von Union Invest- ment (v. l. n. r.): Die Deutschland-Zentrale von Mercedes-Benz Vertrieb in Berlin, das Urban Environment House in Helsin- ki, Stibbe Court in Amsterdam und das First in Rotterdam. 28 raum und mehr 01/2022

Titel 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion Weitmar hat eine industrielle Ver- gangenheit – Zechen und Stahl- werke haben den Bochumer Stadtteil geprägt. Ausgerechnet hier steht sie, die Energiezentrale der Zukunft, kurz EZZ. 81 Wohneinheiten wird sie mit Strom und Wärme versorgen, klimaneutral und weitgehend energieautark. Die ersten beiden Gebäude sind bereits am Netz. Es ist ein Renommierprojekt von Vonovia, komplett aus Eigenmitteln finanziert, wichtig für die ganze Branche. Weil es Energiekonzepte zeigt, die schon heute möglich sind – und in wenigen Jahren eventuell Standard. Für Tobias Hofmann, Leiter Quartierssysteme bei Vonovia, steht fest: „Schon durch die Erfahrungen, die wir bisher gesammelt haben, hat die EZZ ihren Zweck erfüllt.“ Auch anderswo entwickeln Ingenieure Lö- sungen für Quartiere, die sich zu großen Teilen selbst mit Energie versorgen. Etwa in Freiburg-Dietenbach, wo eine Siedlung für 16.000 Bewohner entstehen soll; auf dem ehemaligen Pfaff-Gelände in Kai- serslautern oder in der Neuen Weststadt Esslingen, die nicht nur fünf Wohnblöcke, sondern auch einen Campus mit Hoch- haus einbezieht. Das Ziel ist Treibhaus- gasneutralität: Wer Strom und Wärme auf Basis erneuerbarer Energien vor Ort erzeugt, sorgt für einen hohen Wirkungs- grad und vermeidet CO2-Emissionen. Am Bedarf und an den Ressourcen vor Ort orientieren Noch gibt es dafür keine Standardlösun- gen. Schon jetzt aber sorgen die Pioniere für einen Innovationsschub, der es denen, die nach ihnen kommen, leichter ma- chen wird. Fotovoltaik, Wärmepumpen, Elek trolyseur, Wasserstoffspeicher und Brennstoffzelle – für diese Kombination hat sich Vonovia im ersten Schritt ent- „Die Immobilien- wirtschaft gewinnt eine neue Rolle als Betreiber von Geschäfts- modellen rund um Energie.“ Jörg Kruhl, Vertriebschef, Ampeers Energy 30 raum und mehr 01/2022 schieden. Grüner Strom deckt dabei nicht nur einen großen Teil des Bedarfs an Elek- trizität, sondern auch an Wärme, indem per Elektrolyseur Wasserstoff erzeugt und gespeichert wird. Eine Brennstoffzelle ver- wandelt ihn später zurück in Strom und Wärme. Dabei muss es nicht bleiben. „Die EZZ funktioniert wie ein Baukasten“, er- klärt Hofmann, „wir können Technologien jederzeit ein- und ausbauen.“ Geother- mie zum Beispiel. Es ist ein Real-Labor, dessen Erkenntnisse Vonovia bei weiteren Modernisierungen nutzen wird – bis 2050 will das größte deutsche Wohnungsunter- nehmen seinen Bestand nahezu klima- neutral gestalten. Anderswo wird Abwärme aus umliegen- der Industrieproduktion verwendet oder, vor allem auf dem Land, Energie aus Wind oder Biomasse. In Städten kann der Anschluss an ein dekarbonisiertes Fern- wärmenetz eine Alternative sein, schließ- lich ist Autarkie kein Wert an sich. „Man muss sich am Bedarf des Quartiers und an den Ressourcen vor Ort orientieren“, sagt Gerhard Stryi-Hipp, Leiter der Forschungs- gruppe Smart Cities am Fraunhofer-Ins- titut für Solare Energiesysteme ISE. „Eine Blaupause gibt es nicht.“ Während die Planer im Neubau die Chan- ce haben, von vornherein alles richtig zu machen, liegt die große Herausforderung im Bestand. Zwar gibt es Bausteine, die sich nach Ansicht von Experten nahezu überall empfehlen: zum Beispiel hohe Ge- bäudeeffizienz, großflächige Fotovoltaik, Wärmepumpen. Die Umrüstung jedoch kann aufwendig sein. Wer etwa bei der Wärmeversorgung auf eine zentrale Lösung umstellt, muss nicht nur eine Ener- giezentrale bauen, sondern auch Leitun- gen verlegen. Ladesäulen für Elektroautos erfordern dicke Stromkabel. „Wichtig ist eine gute Planung, von Anfang an“, sagt Konrad Jerusalem, Geschäftsführer der ▶

Titel Düsseldorfer Immobilienberatung Argen- tus. Dabei sind Quartierslösungen in der Regel effizienter als gebäudebezogene. Sie sorgen für Synergien bei Anschaffung und Betrieb. Auch Bedarfsschwankungen lassen sich besser ausgleichen – etwa wenn überschüssige Solarenergie zum Aufladen ganzer Flotten von Elektro- autos verwendet wird. Oder wenn sich, in einem gemischt genutzten Quartier, unterschiedliche Verbrauchsrhythmen von Wohnen und Arbeiten teilweise aus- balancieren. Quartierslösungen sind meist effizien- ter als gebäudebezogene Ohnehin müssten verschiedene Nutzungs- arten in Quartieren viel stärker verknüpft betrachtet werden, ist Lars Scheidecker überzeugt. Der CEO der Union Investment Real Estate Digital GmbH und sein Team entwickeln mit „Run this place“ ein digi- tales Ökosystem für Gewerbeimmobilien. „Wenn einzelne Gebäude stärker mitein- ander und in das jeweilige Umfeld inte- griert werden, ergeben sich Synergien, die dem ganzen Quartier und seinen Nutzern zugutekommen“, sagt Scheidecker. Als Beispiele führt er das E-Charging oder die flexible Nutzung temporär freier Flächen an. „Beides und noch viel mehr lässt sich in Gestalt eines digitalen Ökosystems auf die Situation vor Ort zuschneiden.“ Je komplexer die Komponenten, desto wichtiger die Orchestrierung: Wann etwa wird Strom direkt an Mieter durch- geleitet, wann ein Speicher aufgefüllt? Um das zu steuern, arbeitet Vonovia in Bochum-Weitmar mit Ampeers Energy zusammen, einem Münchner Start-up, das ein digitales Energiemanagement-System entwickelt hat, mit künstlicher Intelligenz, die sich laufend selbst optimiert und Wetterprognosen ebenso einbezieht wie das Nutzerverhalten. Mag die Welt für Bestandshalter, Projektentwickler und Investoren früher einfacher gewesen sein – Ampeers-Vertriebschef Jörg Kruhl 32 raum und mehr 01/2022 wirbt für die positiven Seiten: „Die Immo- bilienwirtschaft gewinnt eine neue Rolle als Betreiber von Geschäftsmodellen rund um Energie.“ Grundsätzlich lässt sich, ge- gebenenfalls über andere Gesellschaften, etwa Solarenergie vom Dach als Mieter- strom vertreiben, auch wenn Vorschriften und steuerliche Hürden das derzeit noch erschweren. Das bringt zusätzlichen Er- lös – und Mietern günstige Nebenkosten. Manche Energieversorger sehen durch die Entwicklung ihr Geschäft bedroht. Andere begreifen den Wandel als Chance und bieten per Contracting die Errichtung der Infrastruktur an. „In diesem Bereich liegen die Margen viel höher“, sagt Berater Jeru- salem. Im schwäbischen Sigmaringen pla- nen die örtlichen Stadtwerke auf einem früheren Kasernengelände sogar selbst ein nahezu energieautarkes Quartier, mit Sonnenenergie, Wärmepumpe, Blockheiz- kraftwerken, Holzhackschnitzelkessel und Wärmespeichern. 3.300 Tonnen CO2 sollen so eingespart werden. Noch sind viele der neuen Technologien teurer als konventionelle. Fotovoltaik und Wärmepumpe etwa kosten mehr als Brennwertkessel. Einsparungen kommen erst im Betrieb, etwa wenn der Bezug von Gas ersetzt wird durch selbst erzeug- ten grünen Strom. In vielen Projekten wird die Rechnung daher nur aufgehen, wenn Entwickler zu Vorleistungen bereit sind – und Investoren sie honorieren. Fraunhofer- Experte Stryi-Hipp hält das für alternativlos: „Wer Klimaneutralität nicht zumindest anstrebt, riskiert, ‚Stranded Assets‘ zu produzieren.“ Schon bald könnte die sogenannte grüne Inflation Selbstversorger begünstigen: Der ökologische Umbau der Wirtschaft er- höht zunächst den Bedarf an Energie und damit auch deren Preis. „Die Kosten-Nut- zen-Rechnung für neue Konzepte wird sich daher zugunsten dieser Konzepte verschieben“, sagt Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability der Union Invest- „Wenn Gebäude stär- ker miteinander integriert werden, ergeben sich Synergien, die dem ganzen Quartier zugute- kommen.“ Lars Scheidecker, CEO, Union Invest- ment Real Estate Digital GmbH

Titel 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion Fantasie gefragt Auf der Suche nach dringend benötigten Lagerflächen für die letzte Meile im urbanen Raum zeigt sich die Branche erfinderisch. Von Isobel Lee Der Gobelin-Bahnhof im 13. Bezirk von Paris wird umfassend revitalisiert. Segro entwickelt im Zuge der Umbaumaßnahmen ein 75.000 Quadratmeter umfassendes unterirdisches Logistikzentrum, das für die Verteilung in der Stadt und für die Belieferung der letzten Meile vorgesehen ist. 34 raum und mehr 01/2022

Titel Logistikdienstleister und Lieferdienste (Stichwort Dark Kitchen) noch praktikabel sind. Darüber hinaus interessiert sich das Unternehmen für Einkaufszentren mit günstigen Quadratmeterpreisen und ein- facher Lagerinfrastruktur, die das Poten- zial für Hybrid-Logistiklösungen haben. Neue Logistik-Dimensionen: mehr- stöckig, unterirdisch, hybrid, nachhaltig Dabei sei ein selektives Vorgehen er- folgsentscheidend, meint García-Peri. „Manche Standorte wie etwa Parkhäuser oder Einkaufsmeilen mögen interessant erscheinen, aber erstens sind die ent- sprechenden Grundstücke baurechtlich nicht für Logistikbetriebe zugelassen und zweitens fehlt es zumeist an der notwen- digen Infrastruktur“, so die Expertin. „Die Standorte müssen eine gute Verkehrs- anbindung haben und auch von großen Lkw problemlos angefahren werden können. Ladetore werden benötigt, au- ßerdem müssen die Anwohner vor Lärm, Verkehr und Umweltverschmutzung geschützt werden.“ Auch Industrieimmobilienspezialist Segro geht neue Wege im urbanen Raum: In Frankreich betreibt das Unternehmen mehrstöckige sowie unterirdische Lager. 36 raum und mehr 01/2022 So wurde vor den Toren von Paris das zweistöckige Lager Air2 Logistique für Ikea und Leroy Merlin errichtet. Die neueste unterirdische Lösung liegt da- gegen in Bestlage mitten in der Metro- pole: Gemeinsam mit dem französischen Büroimmobilienspezialisten Icade nimmt Segro eine Umgestaltung des ehemaligen Güterbahnhofs Les Gobelins vor. Entste- hen sollen moderne Büros und ein unter- irdisches Logistikzentrum für die letzte Meile. Laurence Giard, Geschäftsführerin bei Segro France, gibt zu bedenken, dass der Bau eines völlig neuen unterirdischen Lagers wegen der umfangreichen Aus- schachtungsarbeiten extrem kostspielig sei. Für das Projekt im 13. Arrondissement konnten vorhandene Strukturen unter dem früheren Bahnhof genutzt werden. Das in die Jahre gekommene Einkaufs- zentrum Les Olympiades wird gleichzeitig durch zwei Bürogebäude in Holzständer- bauweise sowie Gärten, Gewächshäuser und Sportplätze ersetzt. Das Logistikzen- trum für die letzte Meile wird das urba- ne Umfeld mittels umweltfreundlicher Mobilitätslösungen wie etwa Elektrofahr- zeugen und Lastendreirädern versorgen. Recyclingzentren und Reparaturwerk- stätten sollen den Standort zusätzlich aufwerten. „Experten gehen teilweise sogar davon aus, dass Lagerzentren aufgrund der Bodenknappheit künftig unter Wasser oder in der Luft entstehen werden.“ Zain Jaffer, Partner und Investment- manager Immobi- lien und Proptech, Blue Field Capital

Titel 360- G r a d-Spe c i a l r a T nsfor m a tion Die (fast) Vollendete t n e m t s e v n I i n o n U : o t o F 38 raum und mehr 01/2022

Märkte Immobilienwirtschaft in Bewegung Die Rahmenbedingungen an den Immobilienmärkten ändern sich derzeit rasant. Die Branche ist bereits im Anpassungsmodus, wie die Investitionsklima-Studie von Union Investment zeigt, für die 150 Immobilienunternehmen von November 2021 bis Januar 2022 in Deutschland, Frankreich und Großbritannien befragt wurden. Deutschland Frankreich Großbritannien gesamt Angaben in Kreisen: in Prozent der Befragten Auf den zunehmenden Druck seitens der europäischen, aber auch nationalen und lokalen Regulierungen, den Immobilienbestand nachhaltig auszurichten, wollen 68 Prozent der Befragten in Europa vor allem in die nach- haltige Sanierung ihres Bestands investieren. 69 79 70 60 68 72 57 73 65 79 68 53 52 44 66 47 13 16 2 18 Wie reagieren Sie auf den zunehmenden Druck seitens der europäischen, aber auch nationalen und lokalen Regulierungen, den Immobilien- bestand nachhaltig auszurichten? „Die Immobilien müssen das lokal relevante Nachhaltigkeitszertifikat aufweisen“ „Wir investieren vor allem in die nachhaltige Sanierung unseres Bestands“ „Wir achten verstärkt darauf, dass die Objekte taxonomiekonform sind“ „Wir kaufen vermehrt Neubauten“ „Das Thema spielt derzeit noch eine untergeordnete Rolle“ Werden Investoren „grüne Immobilien“ künftig mit einem Preisaufschlag handeln? „Ja“ „Nein“ „Weiß nicht“ / keine Angabe Einig ist sich die Mehrheit der befragten Investoren, wenn es darum geht, ob nachhaltige Immobilien künftig mit einem Preisaufschlag gehandelt werden. Insgesamt 83 Prozent beantworten diese Frage mit „Ja“. In Großbritannien rechnen sogar 96 Prozent mit steigenden Preisen für grüne Immobilien. 40 raum und mehr 01/2022 87 65 96 83 13 30 14 4 0 5 0 3

Real People Neuer Auftritt in Wien Wien ist die Heimat der jüngsten Immobilientochter von Union Investment. Ein neues Vorstandsteam in Österreich soll den Wachstumskurs des Immobiliengeschäfts fortsetzen. Text von Elke Hildebrandt, Fotos von Andreas Jakwerth Die Geburtsstunde des Unterneh- menszweigs Austria datiert vom Dezember 2015. Zwei Firmenüber- nahmen waren der Expansion von Union Investment ins Nachbarland vorausge- gangen. Neben der lokalen Expertise für den Ländermarkt wurde damals auch ein bestehender Immobilien-Publikumsfonds für österreichische Kunden in das Portfo- lio von Union Investment übernommen. Die beiden Geschäftsbereiche, vertre- ten durch die Union Investment Austria GmbH für den Vertrieb und die Union Investment Real Estate Austria AG für das Fonds- und Immobiliengeschäft, wurden seither eng mit den Einheiten in der Un- ternehmensgruppe verzahnt. Ein neues Vorstandsteam in Österreich hat nun die Aufgabe, die Union Investment Real Esta- te Austria AG in die Zukunft zu führen. Dreifachspitze im Vorstand mit strate- gischer Aufgabenverteilung Das neue Führungstrio mit Petia Zeiringer (47), Jenni Wenkel (48) und Stefan Sü- schetz (41) hat seine gemeinsame Arbeit Ende des vergangenen Jahres aufgenom- men. Der Auftrag an das neue Vorstands- team der Union Investment Real Estate Austria AG: das Wachstum vorantreiben und das Österreich-Geschäft auf ein star- kes Fundament stellen. Petia Zeiringer begann ihre Vorstandstä- tigkeit bereits am 1. Januar 2021. Sie ist die Fondsmanagerin des Offenen Im- ▶ 42 raum und mehr 01/2022

mobilienfonds immofonds 1 und Vorstän- din für die Bereiche Fondsmanagement und Asset Management Österreich. Damit leitet sie die Geschicke des derzeit einzi- gen österreichischen Publikumsfonds von Union Investment und übernimmt formell die Verantwortung für das Management der insgesamt rund 30 von Union Invest- ment in der Alpenrepublik gehaltenen Immobilien. Jenni Wenkel gehört seit dem 1. Sep- tember 2021 zum Vorstandsteam. Als Chief Investment Officer leitet sie das Investment Management der Union Investment Real Estate Austria AG und ist darüber hinaus verantwortlich für den Immobilien an- und -verkauf in Österreich für alle Union Investment-Fonds. Office mit Risikomanagement, weiterhin Recht, Compliance, Nachhaltigkeit und Fondsbuchhaltung. Süschetz wird in alle Immobiliendeals des immofonds 1 einge- bunden. Gelungener Dreiklang aus Erfahrung, Know-how und Persönlichkeit Petia Zeiringer hat die ersten gemein- samen Vorstandssitzungen noch gut in Erinnerung: „Sobald wir im Vorstand komplett waren, haben wir die Zuord- nung der Geschäftsfelder besprochen. Die Aufteilung nach Erfahrungen, Know-how und persönlichen Fähigkeiten, die wir mit- bringen, ist wirklich optimal. Wir ergän- zen uns sehr gut mit unseren Stärken und fachlichen Kompetenzen.“ Am 1. November 2021 wurde das Vor- standstrio mit Stefan Süschetz komplet- tiert. Als Chief Risk Officer und Chief Ope- rating Officer verantwortet er gemeinsam mit seinen Vorstandskolleginnen die stra- tegische und operative Unternehmens- führung. Seine Themen sind das Middle Jenni Wenkel hebt zudem die Gemein- samkeiten hervor. „Der Mindset ist bei uns allen gleich, und das macht von Beginn an großen Spaß“, so die Vorständin. „Mit die- sem gut abgestimmten Set-up wollen wir unseren Beitrag zur Wachstumsstrategie des Konzerns leisten“, sagt Süschetz. Real People 44 raum und mehr 01/2022

Real People Österreich-Portfolio von Union Investment, Standorte mit Anzahl der Objekte Krems an der Donau (1) Linz (1) Wels (1) Steyr (1) Sankt Pölten (1) Wien (17) Immobilienvermögen (Sachverständigenwert): 1,26 Milliarden Euro Objekte: 29, davon 23 Gewerbe- immobilien, darunter · Büro (13) · Einzelhandel (5) · Hotel (4) · Logistik (1) Quelle: Union Investment, 31.12.2021 46 raum und mehr 01/2022 Innsbruck (1) Hartberg (2) Graz (4) Ein zentrales Thema für die kommenden Jahre und die Weiterentwicklung des im- mofonds 1 ist die Nachhaltigkeit. Sie soll integraler Bestandteil auf Produkt- und Unternehmensebene werden. „Seit dem letzten Jahr ist unser Fonds ein sogenann- ter Artikel-8-Fonds nach den Maßgaben der EU-Offenlegungsverordnung. Das un- terstreicht seine nachhaltige Ausrichtung, die wir weiter ausbauen wollen“, erklärt Süschetz und betont: „Nachhaltigkeit ist ein wichtiger Bestandteil unserer Unter- nehmens-DNA.“ Geschäftsadresse in der Alten Börse steht für Tradition und Moderne Insgesamt arbeiten 23 Personen bei der Union Investment Real Estate Austria AG in Wien. „Bei dieser kleinen Truppe muss jede Leistung passen“, betont Zeiringer. „Jeder leistet einen wesentlichen und un- verzichtbaren Beitrag zum Gesamterfolg. Das verpflichtet und motiviert.“ Intern sind die Wege am Wiener Schottenring denkbar kurz. Kommunikation und Aus- tausch stehen für alle an oberster Stelle. „In der Alten Börse, diesem wunderschö- nen, zentral gelegenen, repräsentativen Gebäude, nutzen wir modern ausgestat- tete Flächen und fühlen uns alle sehr wohl“, betont Zeiringer. Jenni Wenkel kennt den österreichischen Immobiliensektor seit mehr als zwei Jahr- zehnten. Als Vorstandsvor- sitzende der österreichi- schen Royal Institution of Chartered Surveyors festigt sie ihr umfassendes Netzwerk und hat tiefe Einblicke in das Marktgeschehen. „Im europäischen Vergleich ist Österreich ein sehr kleiner Markt, mit einer überschaubaren Zahl an Protagonisten. Nur wer bestens ‚ver- bandelt‘ ist, kann an geeignete Objekte herankommen“, sagt sie. Der Wiener Immobilienmarkt macht die „Big Seven“ zu starken „Big Eight“ Gleichzeitig zeige der österreichische Büroimmobilienmarkt eher wenig Wachs- tumspotenzial: „Wien ist traditionell ein Verdrängungsmarkt“, so die langjährige Beobachtung von Wenkel. „Wir nehmen Core-, Core-Plus- und sehr gute B-Stand- orte ins Visier und kümmern uns auch um neue Nutzungskonzepte, um profitabel wachsen zu können.“ Dabei gelte die Metropole Wien nach wie vor als Tor zum Osten. Eigentlich seien es im deutschen Sprachraum nicht „Big Seven“, sondern starke „Big Eight“, erklärt Wenkel. Für sie gehört Wien einfach dazu. Schließlich habe Österreichs Bundeshauptstadt mit mehr als 1,9 Millionen sogar ein wenig mehr Einwohner als Hamburg. Auch bei den Renditen der Büroimmobilien, die Wenkel in Wien aktuell bei rund 3,5 Pro- zent verortet, sei die Donaustadt im Vorteil. Für das noch recht junge Immobilienun- ternehmen ist die Zukunft in Wien damit klar vorgezeichnet: „Gekommen, um zu bleiben“. Ein starkes Motto, das Petia Zeiringer und Jenni Wenkel sehr gut aus eigener Erfahrung kennen. In Wien haben sie vor vielen Jahren ihre zweite Heimat gefunden. •

Portfolio Globale Investitionen auf Erholungskurs Im Dezember 2021 stieg Union Investment in den US-amerikanischen Markt für Mehrfamilienhäuser ein. In Fort Lauder- dale an der Südostküste Floridas wurde das Gebäudeensemble EON Squared im Herzen von Flager Village erworben. 48 raum und mehr 01/2022

Portfolio „Die Logistikbran- che zieht weltweit die Aufmerksam- keit der großen Investoren auf sich. Logistik gilt als Must-have.“ Chris Brett, Leiter EMEA Capital Markets, CBRE naten ein „unglaubliches“ Wachstum zu verzeichnen, wie CBRE-Experte Brett for- muliert. Das Segment wird auch weiterhin florieren, da jeder von der Entwicklung profitieren möchte. Grundstücke sind fast überall Mangelware und die Nachfrage aufseiten der Mieter und Projektentwick- ler ist größer denn je. „Die Logistikbran- che zieht weltweit die Aufmerksamkeit der großen Investoren auf sich. Logistik gilt als Must-have“, so Chris Brett. Schon vor der Pandemie hat die in Amsterdam ansässige Gesellschaft Bouwinvest Real Estate Investors die Segmente Logistik- und Wohnimmobi- lien als besonders krisenfest eingestuft. Heute machen die beiden Assetklassen mehr als 50 Prozent ihres internationalen Portfolios aus. In den USA, wo Multifamily bei institutionellen Anlegern seit Jahr- zehnten als etablierte Assetklasse gilt, will Bouwinvest in Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler MacFarlane Partners 750 Millionen US-Dollar in Wohntürme investieren. Zwei Transaktionen wurden bereits getätigt: eine Beteiligung an dem 40-geschossigen Apartmenthaus Level BK im Brooklyner Stadtteil Williamsburg sowie der Erwerb des 24-geschossi- gen Apartmenthauses Park Fifth in Los Angeles. Auch Asien ist für Bouwinvest interessant. So entwickelt der Investor in China und Japan zusammen mit dem US-amerikanischen Multifamily-Spezialis- ten Greystar privatwirtschaftliche Miet- wohnungsanlagen. Gefragt sind vor allem lokale Expertise und Joint-Venture-Partnerschaften Die Zusammenarbeit mit lokalen Partnern in Form von Joint Ventures oder Fondsbe- teiligungen ist auf internationaler Ebene bei institutionellen Anlegern wie APG und Axa sowie auch bei Staatsfonds wie ADIA und GIC gängige Praxis. Laut Real Capital Analytics werden in Asien rund 50 Prozent und in Nordamerika rund 40 Prozent der Deals nach Volumen mit einem Joint-Ven- ture-Partner umgesetzt. Nach Ansicht von Chris Brett von CBRE wird die Suche nach Globale Investitionen der europäischen Immobilieninvestoren Größte europäische Investoren in den USA nach Herkunftsland (in Mrd. US-Dollar) 2021: Die größten europäischen Investoren in den USA waren die Deutschen mit 2,2 Milliarden US-Dollar, gefolgt von den Schweizern mit 1,5 Milliarden US-Dollar. Diese Anleger- gruppen machten zusammen mehr als die Hälfte des US-Gesamtvolumens von 6,2 Milliarden US-Dollar aus. 2019 2020 2021 Deutschland Schweiz - Norwegen - - Frankreich Schweden * Niederlande Dänemark Spanien * Italien - - - - - Größte europäische Investoren in Asien-Pazifik nach Herkunftsland (in Mrd. US-Dollar) 2021: Im asiatisch-pazifischen Raum führten französische Investoren mit Transaktionen im Wert von insgesamt 2,2 Milliarden US-Dollar die europäische Rangliste an. An zweiter Stelle standen deutsche Investoren mit einem Volumen von 1,8 Milliarden US-Dollar. 6 5 4 3 2 1 0 0 1 2 3 4 5 6 Quelle: Savills/RCA, 14. Januar 2022 * keine Angaben 50 raum und mehr 01/2022

Portfolio meisten in Amerika und Asien investie- renden europäischen Unternehmen die bevorzugte Assetklasse. Das Hauptinter- esse der Investoren gilt hierbei den USA, gefolgt von Singapur und China. Deshalb ist der nordamerikanische Büroimmobili- enmarkt besonders stark von der Pande- mie getroffen worden. Die Investitionen in Asien sind breiter gestreut, sodass der Abschwung besser abgefedert werden konnte. Büroimmobilien standen wegen der Pandemie extrem unter Druck. Das Arbeiten im Homeoffice liegt stark im Trend: Je länger die Pandemie andauert, desto unsicherer wird damit die Zukunft des Büros. ESG-Themen spielen immer größere Rolle – auch außerhalb Europas Klar ist, dass Büro- und Wohngebäu- de auf dem Weg zur klimaneutralen Immobilien wirtschaft das größte Potenzi- al bieten. Und damit auch Chancen. Alle großen Immobilienfondsgesellschaften haben in den letzten anderthalb Jahren ESG-Verantwortliche ernannt, und bei vielen Anlegern hat das Thema höchste Priorität. Darauf reagieren immer mehr Projektentwickler mit ambitionierten CO₂-neu tralen Gebäudekonzepten. „Auch Union Investment richtet das Augenmerk auf Projekte mit einem starken ESG-Fo- kus“, so Henrike Waldburg. „Unabhängig von der Assetklasse setzt unser Team bei der Ankaufsprüfung Benchmarking-Tools ein, damit wir für unsere Anlageobjekte in aller Welt vergleichbare Daten zur Verfügung haben.“ Es bleibt aber weiterhin schwierig, pas- sende Objekte zu finden. „Fakt ist, dass es nie genug Objekte gibt. Das prägt die Preisentwicklung und hält den Markt in Schwung. Die Welt bleibt nicht wegen Co- • rona stehen“, sagt Chris Brett von CBRE. 52 raum und mehr 01/2022 „In den USA konnten wir 2021 Immobilien im Wert von 425 Millionen US-Dollar ankaufen und haben unser Portfolio weiter diversifiziert.“ Matthew Scholl, Leiter Investment Ma- nagement Americas, Union Investment Im Dezember 2021 erwarb Union Investment das US-Einkaufzen- trum Fountains of Boynton in der Metropolregion Mi- ami-Fort Lauderda- le-West Palm Beach, Florida (oben). Wiedereinstieg in die USA nach rund drei Jahren Pause: Bereits im Oktober 2021 erwarb Union Investment eine Trophy-Einzelhan- delsimmobilie in Bestlage von Chica- go (unten).

Konzepte Auf dem Lagerplatz 24 im Schweizer Winterthur stockte das Baubüro in situ die bestehende Lagerhalle 118 auf. Das Besondere: Ein Großteil der Kon struktion besteht aus gebrauchten Bauteilen. Auffallendstes Merkmal der Aufstockung ist die leuchtend orange rote Fassade aus gewellten Aluminiumplatten – ein wiederverwendetes Material aus einer nahe gelegenen Druckerei. 54 raum und mehr 01/2022 e v i h c r A m a d r e t s m A l , ) n o i t a u m i S ( s t c e t i h c r A A S V M , ) 2 ( u t i s n i o r ü b u a B / r e l l e Z n i t r a M o t o F :

Konzepte „Kritische Themen sind in der Regel Brandschutz und Fluchtwege sowie die Statik des Be- standsgebäudes.“ Simon Dietzfelbinger, Partner, Drees & Sommer SE Der Tour Montparnasse ist eines der bekanntesten Bauwerke der französischen Hauptstadt. Eines der schönsten ist der 1973 errichtete und 209 Meter hohe Turm im 15. Pari- ser Arrondissement hingegen bestimmt nicht. Ganz im Gegenteil gilt das Büro- hochhaus vielen Beobachtern als archi- tektonischer Schandfleck. Doch das wird sich ändern: Im Dezember 2021 hat das zuständige Gericht, das Tribunal Adminis- tratif, grünes Licht für die seit Längerem geplante Komplettsanierung des Objekts gegeben. Nach den Plänen des Archi- tekturbüros Nouvelle AOM soll der Tour Montparnasse nicht nur eine freundliche- re Fassade bekommen, sondern auch um 20 Meter auf dann 229 Meter aufgestockt werden. Damit ist der Tour Montparnasse ein pro- minentes Beispiel für eine Baumaßnahme, die immer mehr an Bedeutung gewinnt: die Aufstockung von Bestandsimmobilien. Diese hat mehrere Vorteile, wie die Tech- nische Universität (TU) Darmstadt und das in Hannover ansässige Pestel-Institut in ihrer 2019 veröffentlichten „Deutschland- studie“ darlegen: Die Aufstockung erhöht nicht nur die Nutzfläche eines Gebäu- des und damit seine Wirtschaftlichkeit, sondern ist auch ökologisch positiv zu bewerten. „Neues Bauland zu erschließen ist nur begrenzt möglich und mit unse- ren Klimaschutzzielen nicht vereinbar“, begründet dies Karsten Tichelmann, Professor am Fachbereich Architektur der TU Darmstadt. „Warum also nicht neuen Wohnraum ohne die Versiegelung neuer Baugrundstücke fordern und fördern?“ Aufstockungen ermöglichen attraktive Wohn- und Gewerberäume Wie groß das Potenzial der Aufstockung insbesondere für die Schaffung von Wohnraum ist, macht die Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts deut- lich. Demnach könnten in Deutschland auf Wohngebäuden aus den 50er- bis 90er-Jahren des 20. Jahrhunderts zwi- schen 1,1 und 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. Weitere 560.000 Wohneinheiten ließen sich nach Ansicht der Studienautoren durch die Aufstockung von Büro- und Verwaltungs- gebäuden realisieren. „Aufstockungen bestehender Gebäude können einen entscheidenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot vor allem im innerstäd- tischen Bereich leisten“, heißt es auch beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunterneh- men, der zusammen mit Verbänden der Platz für 17 Loftwohnungen: Das rauti- huus in Zürich war 1960 schon einmal aufgestockt worden. 2015 wurden die alten Aufbauten entfernt und das Gebäude wurde mit einem leichten Holzele mentbau erneut aufgestockt. 56 raum und mehr 01/2022 , G A n e t k e t i h c r A e l s h c E n n a m l l i p S , i e r F r e g o R , r e m m o S & s e e r D : s o t o F l ) n o i t a u m i S ( n e i l i b o m m I n e z t a M / r e k n u B o r ü b s g n u n a P l , f i a l / w o r d o M g r ö J

Konzepte erhielt das zwischen 1961 und 1964 er- richtete jetzige Emporio zwei zusätzliche Etagen, sodass es nun 24 Geschosse auf- weist. „Durch die Aufstockung konnten wir zusätzliche Flächen generieren und so den Wert der Immobilie erhöhen“, sagt Cyril Hübner, Senior Project Manager bei der Union Investment Real Estate GmbH, der das 2011 abgeschlossene Sanierungs- und Aufstockungsprojekt leitete. Nicht immer ist eine Aufstockung als solche auch erkennbar Hilfreich bei der Diskussion mit den Denk- malschutzbehörden war, wie sich Hübner erinnert, die Argumentation des damali- gen Hamburger Oberbaudirektors. Dieser wies darauf hin, dass zahlreiche Gebäude in Hamburg aufgestockt worden sei- en, sodass die zusätzlichen Etagen des Emporio den Anblick der Stadtsilhouette nicht beeinträchtigten. Optisch unter- scheiden sich die neuen Etagen nicht von den darunterliegenden Geschossen. Eine Herausforderung war auch beim Emporio die Statik. „Die statische Prüfung ergab, dass die Fundamente die zusätz- lichen Geschosse tragen können“, sagt Hübner. „Das war wichtig für das Projekt, weil eine Ertüchtigung der Fundamente sehr aufwendig gewesen wäre.“ Verstärkt werden mussten lediglich die vertika- len Stahlstützen im obersten Geschoss des Bestandsgebäudes. Kein Hindernis stellten die Brandschutzanforderungen dar, da die vorhandenen drei Fluchtwege für die zusätzlich geschaffenen Flächen ausreichten. Dachaufbauten können die Architektur eines Gebäudes deutlich aufwerten Das Emporio und der Tour Montparnas- se sind nicht die einzigen Beispiele, die zeigen, dass eine Aufstockung nicht nur bei Wohn-, sondern auch bei Büroim- mobilien eine sinnvolle Maßnahme sein kann. In Berlin etwa saniert der Immobi- lienkonzern Signa derzeit das im histori- schen Zentrum gelegene Schicklerhaus und ergänzt es dabei in Leichtbauweise durch drei zusätzliche Geschosse. Dabei habe es einige Überraschungen gegeben, 58 raum und mehr 01/2022 berichtet Projektleiter Georg Kölbl – zum Beispiel Stützen, die sich als nicht trag- fähig erwiesen, oder Träger, die zu früh endeten. Für die Aufstockung eignen sich darüber hinaus noch viele andere Immobilien – beispielsweise Parkhäuser, wie ein weiteres Projekt in Berlin zeigt. Im Stadtteil Lichtenberg entstand über dem Parkhaus des von ECE betriebenen Einkaufszentrums Ring-Center 2 auf un- gewöhnliche Weise ein Hotel der Marke Niu. Dafür setzte die Firma HQ Real Estate Holzmodule auf das Dach des Parkhauses. In Hamburgs Mitte entwickelt sich sogar ein Hochbunker in die Höhe Besonders spektakulär ist ein Vorhaben im Hamburger Stadtteil St. Pauli. Dort lässt eine Gesellschaft des Investors Thomas Matzen den 1942 errichteten Hochbunker umbauen und in die Höhe wachsen. Fünf zusätzliche pyramidenarti- ge Geschosse entstehen, die neben einem Hotel und einem Restaurant auch eine Sport- und Veranstaltungshalle aufneh- men. Die Tragkonstruktion der Aufstockung besteht größtenteils aus Stahlbeton, wobei sich die massive Baustruktur des Bunkers als Vorteil erweist: Die zusätzli- che Last wird über die bis zu zweieinhalb Meter dicken Wände in die Bodenplatte abgeleitet. Billig allerdings sind solche Aufstockungs- maßnahmen nicht. Vor allem wenn eine statische Ertüchtigung erforderlich werde, könnten hohe Kosten anfallen, so Simon Dietzfelbinger von Drees & Sommer. Hin- zu kommt, dass eine Aufstockung manch- mal daran scheitert, dass die Brandschutz- anforderungen zu aufwendig sind oder die Abstandsflächen zu den Nachbarge- bäuden unterschritten werden. Der wohnungswirtschaftliche Dachver- band GdW fordert deshalb, die derzei- tigen Regelungen zu Abstandsflächen, Stellplatzpflichten und Brandschutz flexibler zu gestalten und so dazu beizu- tragen, dass „Bauherren dazu ermuntert werden, Wohnraum durch Aufstockun- gen und Dachausbauten zu schaffen“. • l ) n o i t a u m i S ( + A D i I / o d u t s I S R / M O A e l l e v u o n , i I G B / u o t i n h G n a i - i r u a L , s t c e t i h c r A P o H S / n o w K g n o e S i , ) e d u t S ( H b m G n e t k e t i h c r A g i l l i H s a m o h T : s o t o F

Konzepte l ) n o i t a u m i S ( r e h c r i k b O p p i l i h P , ) 2 ( t r a g t t u t S t ä t i s r e v i n U , K E L I : s o t o F Der Rosenstein-Pavillon ist eine Konstruktion aus Gradientenbeton, der für eine Sonderausstellung im Stuttgarter Schloss Rosenstein entworfen und gebaut wurde (oben). Der sogenannte Knochen- beton ist durch seine unterschiedliche Dichte gekennzeichnet und reduziert den Materialeinsatz (kleines Bild). Kim Nalleweg Architekten entwickeln einen Be- tonpionier für die Hamburger Hafencity: Tragende Wände und Decken bestehen aus Gradienten- beton. So fällt der Beton an Stellen dichter aus, an denen er mehr Lasten tragen muss, an anderen Stellen ist er poröser, aber dennoch stabil. 60 raum und mehr 01/2022

Konzepte Im Februar 2022 fand das Richtfest statt: Das Cube in Dresden ist das weltweit erste Gebäude aus Carbon- beton. Dank der nichtmetallischen Bewehrung gilt Carbonbeton als Beton ohne Nebenwirkungen. Er ermöglicht schlankere und freiere Konstruktionen bei geringerer CO₂-Belastung (unten und großes Foto). , B M I / n e d s e r D U T / k u i l a k a V i i r u I , B M I / n e d s e r D U T / l e h c s ö r G n a f e t S : s o t o F n i l r e B U T , m u a r _ d l i b - n n a m u a B n a h p e t S 62 raum und mehr 01/2022

Konzepte Carbonbeton kann den CO2- Fußabdruck eines Bauteils um bis zu 75 Prozent reduzieren. Das Cube in Dresden gilt weltweit als das erste Carbonbeton- gebäude. Dichte + + + Gradientenbeton verfügt über unter- schiedliche Dichten, vergleichbar dem Aufbau eines Knochens. Die gezielt erzeug- te Porosität wird erstmals bei einem Neubau in der Ham- burger Hafencity eingesetzt. 64 raum und mehr 01/2022 Mit Blick auf die Kreislaufwirtschaft könn- te Beton auch selbst Teil der Lösung sein. Das Prinzip der Carbonatisierung wird etwa in einer Pilotanlage von Neustark genutzt, einem Spin-off der ETH Zürich. Recyceltes Betongranulat wird dort zu neuem Beton verarbeitet. Die zusätzliche Anreicherung und Versteinerung von klimaschädlichem Kohlendioxid im recy- celten Betongranulat funktioniert dabei als Umkehrung des chemischen Prozesses, wie er bei der Zementherstellung abläuft. „Mittelfristig wollen wir unsere Technolo- gie so weiterentwickeln, dass dem Beton so viel gespeichertes CO2 zugeführt wird, dass die Emissionen, die mit der Zement- produktion entstehen, komplett rückgän- gig gemacht werden. Damit wäre es ein klimaneutraler Beton“, erklärt Valentin Gutknecht, CEO von Neustark. Weniger ist mehr: Neue Bauverfahren verfolgen die Idee einer Beton-Diät Mit alternativen Konstruktionen wie Skelett-Tragwerken sind Gebäude in der Lage, Material einzusparen und so ihren CO2-Footprint zu reduzieren. Vorgespann- te Flach- und Hohldecken etwa können mit bis zu 50 Prozent weniger Beton und bis zu 75 Prozent weniger Stahl auskom- men. Auch Infraleichtbeton punktet beim Klimaschutz. Er wird zum Beispiel bei monolithischen Bauteilen von Wohnge- bäuden eingesetzt. Dank seiner porösen Gesteinskörnung hat er weniger Gewicht und damit eine niedrigere CO2-Belastung. Einen zusätzlichen Vorteil bieten seine Lufteinschlüsse für die Wärmedämmung. Für Bauherren und Planer dürfte es inter- essant sein, zukunftsweisende Pilotprojek- te mit klimafreundlicheren Betoninnova- tionen im Blick zu behalten. Das Cube in Dresden ist ein solcher Prototyp und gilt weltweit als das erste Carbonbetonge- bäude. Die deutlich schlankere Konstruk- tionsweise wird durch eine nicht rostende Carbonbewehrung ermöglicht, die den herkömmlich eingebetteten Stahl ersetzt. Thorsten Hahn, CEO von Holcim Deutsch- land, erklärt: „Mit Carbonbeton kann der CO2-Fußabdruck eines Bauteils um bis zu 75 Prozent reduziert werden.“ Car- bonfasern, so eine weiterführende Idee, könnten aus natürlichen Abfallprodukten hergestellt und klimaneutral produziert werden. Einen anderen Ansatz verfolgt ein neues Bauverfahren mit Gradientenbeton. Wer- ner Sobek, Professor am Institut für Leicht- bau Entwerfen und Konstruieren (Ilek) an der Universität Stuttgart, erforscht die Technologie. Das Prinzip dabei: Gradien- tenbeton verfügt über unterschiedliche Dichten, vergleichbar dem Aufbau eines Knochens. Durch die gezielt erzeugte Porosität kann in Bauteilen erhebliches Material und Gewicht eingespart werden, was sich positiv auf Energie und Emissio- nen auswirkt. Erstmals wird der „Knochen- beton“ bei einem Gebäude in der Ham- burger Hafencity zum Einsatz kommen. Auch Bakterien und Pilze könnten den fein gemahlenen Zement ersetzen Für CO2-neutrale und ressourceneffizien- tere Baustoffe kommen sogar lebende Organismen infrage. Bei der Erforschung von Biobeton setzen „Bakterien einen Prozess in Gang, an dessen Ende Calcium- carbonat-Kristalle ausgefällt werden, die einen Verbund mit der Gesteinskörnung bilden“, erklärt Christoph Nething, Mitar- beiter des Ilek an der Universität Stuttgart, und ergänzt: „Bei der Bildung dieser Kris- talle wird kein CO2 freigesetzt, sondern gebunden.“ Pilzorganismen gelten für die Entwicklung neuer Baustoffe ebenso als vielverspre- chend. Wird ein Pilzmyzel eingesetzt, durchwächst es ein Material sehr schnell mit seinen Fäden, bis daraus nach einigen Tagen ein festerer Stoff entsteht. Durch Erwärmen wird diesem Wasser entzogen. Der Pilzorganismus stirbt ab und übrig bleibt eine kompakte Struktur, die zu Bausteinen oder Dämmstoff verarbeitet und vollständig recycelt werden kann. „Ich glaube, dass dieses Material in Zukunft den Beton ersetzen wird“, wagt Martin Ostermann, Professor am Institut für Bau- konstruktion, Universität Stuttgart, eine Prognose. Wie genau, das sei noch unklar. „Wir stehen erst am Anfang. Aber ich hof- fe, dass in Zukunft das Materialangebot viel bunter und vielfältiger aussieht.“ •

Weitwinkel Kante zeigen Bügeleisen oder Triangel: Architekten verwandeln die Schwäche eines Grundstücks in seine Stärke. Das Dreieck als Quelle außergewöhnlicher Kreativität. Von Elke Hildebrandt 2 3 1 4 1 Gläsernes Tortenstück The Triangle Building ist das Wahrzeichen von Downtown Denver (Colorado, USA). Es scheint so, als würden die 42 Meter hohen Fronten von endlos durchgehenden Glasscheiben umfasst. Das markante Gebäude trifft mit seinen drei Winkeln auf drei belebte Querstraßen. Es wurde 2015 errichtet und gehört seit 2017 zum Portfolio von Union Investment. 2 Dreieckige Identität Nach dem Flatiron Building, zu Deutsch Bügeleisengebäude, an der Kreuzung von Broadway, Fifth Avenue und 23rd Street, wurde in New York City der komplette Distrikt benannt, in dem es liegt. Der 91 Meter hohe Büro-Keil wurde im Jahr 1902 fertiggestellt und nutzt sein spitzwinkliges Grundstück optimal aus. 3 Blaue Illusion Das blaue On the Corner erhebt sich wie eine farbenprächtige Illusion aus dem städtischen Umfeld. Auf der japanischen Hauptinsel Honshū hatte sich zunächst niemand für das dreieckige Grundstück in der Stadt Youkaichi interessiert. Erst das außergewöhnliche Design des neuen Wohnhauses machte aus der schwierigen Lage einen attraktiven Ort. 4 Weltberühmter Backsteinbau Seit 1924 begeistert das Hamburger Chilehaus Architekturfotografen weltweit. Der außergewöhnliche Backsteinbau wurde 1988 sogar als Sehenswürdigkeit in eine Briefmarkenserie aufgenommen. Das modernisierte, denkmalgeschützte Gebäude gehört zum Union Investment-Portfolio und ist als Unesco-Weltkulturerbe verzeichnet (World Heritage List). 66 raum und mehr 01/2022