S p ecial P erfor m a n ce 42 Inhalt 8 2 raum und mehr 01/2023

S p ecial P erfor m a n ce Rückblickend wirkt es, als ob die Immobilienwirtschaft viele Jahre lang nahezu ideale Voraussetzun- gen vorgefunden hätte. Gewiss, da war 2008/09 die schwere Krise, die durch die Insolvenz der Investmentbank Leh- man Brothers und die Verwerfungen am US-amerikanischen Häusermarkt ausgelöst wurde. Doch seither ging es scheinbar unaufhaltsam bergauf. Rekordverdächtig niedrige Zinsen mach- ten Immobilien zum begehrten Anlage- objekt und trieben die Preise immer weiter in die Höhe. Gleichzeitig sorgte die gute wirtschaftliche Entwicklung für eine wachsende Nachfrage in fast allen Asset- klassen. So positiv war die Stimmung, dass selbst der Ausbruch der Corona-Pandemie im Jahr 2020 zwar den Immobilienmärk- ten einen Dämpfer versetzte, aber keinen Einbruch verursachte. Doch das Jahr 2022 hat alles verändert. Geopolitisch war es der Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine am 24. Februar, der nicht nur die politische Landkarte veränderte, sondern auch massive wirtschaftliche Auswirkungen hatte – ganz besonders in denjenigen europäischen Ländern, die, wie Deutschland, einen Großteil ihres Öl- und Gasbedarfs aus Russland bezogen. Hinzu kam die Kombination aus Inflation und Zinssteigerung, die in diesem Ausmaß kaum ein Beobachter erwartet hatte und die besonders die in hohem Maße von Fremdkapital abhängige Immobilienwirt- schaft mit voller Kraft traf. Um nur eine der Auswirkungen zu nen- nen: In Deutschland sank das Transaktions- volumen von gewerblich genutzten Immobilien nach Angaben der Beratungs- gesellschaft Colliers im Vergleich zum Jahr ▶ 2021 um gut 12 Prozent, wobei das Alles auf Performance Zinswende, Inflation, Rezession: Die Dreifachkrise, verstärkt durch geopolitische Verwerfungen, stellt auch Anbieter von Immobilienfonds vor besondere Herausforderungen. Umso wichtiger, jetzt alle Hebel für eine nachhaltige Performance zu bedienen. Von Christian Hunziker s o t o h p t i s o p e D : s o t o F raum und mehr 01/2023 5

spätestens im dritten Quartal 2023, wenn sich das Zinsniveau stabilisiert haben wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Fonds- manager die Hände in den Schoß legen. Selbst im schwierigen Jahr 2022 steigerte Union Investment die Assets under Ma- nagement um 9 Prozent auf über 56 Milli- arden Euro. Das Wachstum lag damit auf dem gleichen Niveau wie im Jahr 2021, also vor der Zinswende. Im zurückliegen- den Jahr wurde ein Ankaufsvolumen von 4,1 Milliarden Euro realisiert. Mehr wäre durchaus möglich gewesen. „Wir haben uns aber bewusst gegen weiteres mögli- ches Wachstum und für einen vorsichtigen Investitionskurs entschieden und warten die nach der Zinswende fälligen Preiskor- rekturen ab“, so Michael Bütter. Zugleich reagiert Union Investment auf Verschiebungen der Nachfrage. Um ein Beispiel aus dem Hotelsegment zu nennen: Mit dem Ankauf eines Boutiquehotels der Marriott-Bonvoy-Marke Autograph Collection am Tegernsee in Bayern wurde kürzlich der erste Ankauf im Bereich der krisenresilienten Ferienhotellerie realisiert. Reine Businesshotels hingegen, so Bütter, stünden derzeit nicht auf der Ankaufs- liste. Auch auf Verkaufsseite bleibt Union Investment aktiv und realisiert dort, wo die Preise stimmen, punktuell Verkäufe von Fondsobjekten. Ankäufe und Bestandsinvestitionen: die Kunst des richtigen Timings Besonders wichtig in der derzeitigen Marktphase sind Investitionen in den Bestand. „Wir verstehen das Asset Ma- nagement als Kernelement, um den Wert unserer Objekte zu erhöhen“, betont Michael Bütter. Neben der Schaff ung zusätzlicher Mietfl äche seien insbesondere Investitionen Erfolg versprechend, welche die Nachhaltigkeit der Fondsimmobilien steigerten. „Wenn wir die Energieeffi zienz verbessern, haben wir eine Win-win-Situa- tion“, erläutert Bütter: Mieter profi tierten von niedrigeren Nebenkosten, während sich für den Vermieter Spielraum für die Erhöhung der Kaltmiete eröff ne. Im Blick hat Union Investment dabei auch die Bestandsmieter. Ihnen kommen die Assetmanager bei langfristigen Mietver- tragsverlängerungen dadurch entgegen, dass bei der Indexierung der Miete nicht die volle Infl ation berücksichtigt wird. Grundsätzlich sei die Infl ationsbindung der Mieten jedoch ein wesentlicher Hebel, um die Performance der Fonds zu steigern, sagt Bütter (siehe den Beitrag ab Seite 14). Neben diesen Maßnahmen auf der Ertragsseite spielt die Gewinnung von Kapital eine entscheidende Rolle. „Wir ver- suchen, in der jetzigen Marktphase mög- lichst viel Kapital einzusammeln, um dann, wenn sich die Preise gefunden haben, die- ses Kapital anzulegen und eine attraktive Rendite zu erzielen“, bringt Michael Bütter die Strategie auf den Punkt. Zusätzliche institutionelle Kapitalquellen für mittel- bis großvolumige Transaktionen in Europa will sich Union Investment auch in Asien erschließen. Und durch die Minderheits- beteiligung inländischen oder ausländi- schen Kapitals an bestehenden Assets soll ebenfalls Liquidität gewonnen werden. Dieses Kapital will Bütter bald wieder in Immobilien investieren. „Spätestens im dritten Quartal 2023, wenn sich das Zins- niveau stabilisiert haben sollte, werden wir signifi kant fallende Verkaufspreise in den meisten Assetklassen und ein Aufl ösen der Transaktionsstarre sehen“, ist er überzeugt. Um die sich dann bietenden Chancen zu nutzen, sei dreierlei erforderlich: „Eigen- kapital, Handlungsstärke und die Fähig- keit, den richtigen Zeitpunkt für den Wiedereinstieg zu identifi zieren. In allen drei Feldern sind wir sehr gut aufgestellt.“ Dass Immobilienfonds für Anleger attrak- tiv bleiben, zeigt für Michael Bütter auch das Ergebnis des vergangenen Jahres, in dem die Off enen Immobilienfonds von Union Investment ihre Ein-Jahres-Perfor- mance von durchschnittlich 2,5 Prozent im Vorjahr auf 3,1 Prozent steigerten. Immobilienfonds seien viel stabiler als Aktien oder Anleihen und böten außer- dem steuerliche Vorteile, argumentiert der CEO der Union Investment Real Estate GmbH. „Sie sind zwar nicht der Renditeki- cker, aber ein Stabilisator des Portfolios – vor allem bei hochwertigen, nachhaltigen Portfolios, die über einen Infl ationsschutz • verfügen.“ „Wir haben uns für einen vorsich- tigen Investitions- kurs entschieden und warten die nach der Zins- wende fälligen Preiskorrekturen ab.“ Michael Bütter, CEO und Vorsitzender der Geschäfts- führung der Union Investment Real Estate GmbH raum und mehr 01/2023 7 t n e m t s e v n I i n o n U : s o t o F

In den Niederlanden, am Rande des Stadtzentrums von Den Haag, hat Axa IM Alts die Wohnanlage Binck City Park Block 1 erworben. Die Fertigstellung des rund 21.000 Quadratmeter großen Komplexes mit 313 Wohnungen ist für 2024 geplant. Das Wohngebäude wird nach hohen Umweltstandards gebaut, um die Nachhaltigkeit zu verbessern und die Betriebskosten zu senken. : x a W o t o F raum und mehr 01/2023 9

den Verbrauch zu optimieren und auf Einsparmöglichkeiten hinzuwirken. Mit diesen Themen haben wir uns ja auch bereits im Kontext der Dekarbonisierung beschäftigt. Jetzt besteht erstmals die Chance, dass auch die Mieter Handlungs- druck verspüren und mehr Transparenz bezüglich ihrer Verbrauchsdaten schaffen und wir hier unterstützen können.“ ESG-Herausforderungen werden zur treibenden Kraft im Asset Management Für das deutsche Unternehmen HIH Real Estate sind Umweltthemen ebenfalls ein zentraler Aspekt der Asset-Manage- ment-Strategie. Die Flut von Anforderun- gen, die Energielabel beziehungsweise auch die EU-Offenlegungsverordnung mit sich bringen, bietet allen, die recht- zeitig handeln, in den nächsten Jahren besondere Chancen. „Wir bereiten uns schon frühzeitig auf absehbare Offenle- gungspflichten vor“, erklärt Anne Böker, Sustainability Manager bei HIH Real Estate. „Dafür benötigen wir eine solide Datengrundlage. Denn zusätzlich zu den eigentlichen Aufgaben in den Bereichen Umweltschutz, Nachhaltigkeit und gute Unternehmensführung müssen wir zu vielen verschiedenen Themen ein sehr detailliertes Reporting erstellen. Beispiels- weise ist es seit Neuestem vorgeschrieben, dass Parkhausneubauten mit Fotovoltaik- anlagen und Ladestationen für E-Autos ausgestattet werden. Derartige Anforde- rungen erfordern clevere Lösungen.“ Für das eigene Portfolio setze HIH auf ein internes Bewertungsverfahren, das bei der Potenzialermittlung hilft, so Böker. Im Fokus stünden vor allem die ▶ Union Investment erwarb 2021 in der Hamburger Innen- stadt den Haupt- sitz der Reederei Hamburg-Süd. Das Büroensemble von 1964 hat Land- mark-Charakter und wird seit dem Auszug des Mie- ters technisch und energetisch kom- plett saniert und als Triiio neu am Markt positioniert. t h c a r b l l a V s a e r d n A ; t n e m t s e v n I i n o n U : s o t o F raum und mehr 01/2023 11

Hochwertige Bestandsimmobilien sorgen im Union Investment-Portfolio für stabile Mieterträge. So konnte im Jahr 2022 durch Neu- und Nachvermietungen eine jährliche Nettomiete von 286 Millionen Euro für die Fonds gesichert werden. Zu den Top-Immobilien im Bestand zählt beispielsweise die Multi-Tenant-Büroimmobilie in der Bochumer Universitätsstraße 140 (links). Das Gebäude ist eines der modernsten und technisch besten Gebäude auf dem Campus der Ruhr-Universität Bochum. Das LEED-Gold-zertifizierte Bürohochhaus 1000 Main Street (rechts) gehört zu den hochwertigsten Bürogebäuden im Zentrum von Houston, Texas, USA. raum und mehr 01/2023 13

selten vor. Stattdessen wird der Wert­ erhalt der Mieteinnahmen durch kürzere Laufzeiten und häufigere Mietpreisan­ passungen sichergestellt. Im UK sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Mietverträge ebenfalls unüblich. Auch hier konnten die Vermieter bislang kurze Vertragslaufzeiten für Mietpreisanhebun­ gen nutzen. Mietpreiswachstum hängt von der Durchsetzbarkeit höherer Mieten ab Doch angesichts der derzeitigen Konjunk­ turlage ist ein Inflationsausgleich auf die­ sem Wege nur bedingt möglich, wie eine aktuelle Studie von Fitch Ratings verdeut­ licht. Die Ratingagentur rechnet im UK nur mit einem mäßigen Mietpreiswachs­ tum und weist darauf hin, dass deutliche Steigerungen 2023 kaum durchsetzbar sein dürften. Für neu geschlossene Miet­ verträge sagt Fitch Zuwächse im unteren einstelligen Bereich voraus. Dazu sagt Matthew Scholl, Leiter In­ vestment Management Americas bei Union Invest ment: „In den USA gehö­ ren indexierte Mietverträge nicht zum Standard. Hierzulande findet man über­ wiegend gestaffelte Mietverträge. Die Mieterhöhungen werden bei Vertrags­ schluss vereinbart und als Festbeträge eingeplant.“ Mieter und Vermieter hätten so eine stabile Kalkulationsgrundlage. Und lang­ fristig könne man damit ebenfalls mindes­ tens einen Inflationsausgleich erzielen, betont er. Daher sei es in der jetzigen Situation nicht möglich, höhere Erträge als Reaktion auf den gestiegenen Ver­ braucherpreisindex zu erzielen. Stattdes­ sen könne man aber auch im Falle einer Deflation mit steigenden Mieten rechnen. „Bei Wohnmietverträgen mit einer durch­ schnittlichen Laufzeit von zwölf Monaten werden die Mietpreise praktisch jährlich an die Marktbedingungen angepasst. Bislang wurden sie immer nach oben kor­ rigiert. Bei unseren Wohnimmobilien in Florida liegt der Nettomietertrag aktuell sogar etwa 15 Prozent über den Erwar­ tungen“, so Scholl. • Das Centro Colombo in Lissabon ist eines der größten Einkaufszentren Europas. Union Investment erwarb hier den Hypermarkt Continente Colombo für den UniInstitutional European Real Estate. ) 3 ( a r r e i S e a n o S : s o t o F Das Einkaufs- und Freizeitzentrum Park Lake in Bukarest zeichnet sich durch einen exklusiven und vielfältigen Mietermix aus. Es war im Jahr 2016 die erste Centerentwicklung von Sonae Sierra in Rumänien. raum und mehr 01/2023 15

Das 2014 fertiggestellte The Edge in Amsterdam zählt nach wie vor zu den innovativsten und nachhaltigsten Bürogebäuden der Welt. Energetische Maßnahmen und die Gebäude- form selbst sorgen dafür, dass die Immobilie mehr Energie produziert, als sie verbraucht. Wegweisend ist auch die Ausgestaltung der digitalen Dimension des Gebäudes. n a m e l l i l T d a n o R ; s r e i l l o C : s o t o F raum und mehr 01/2023 17

Räume genutzt werden. Sie können so- gar die Belegung einzelner Schreibtische verfolgen. Diese Informationen helfen uns dabei, die Heizungs- und Kühlsys- teme in unseren Gewerbeimmobilien optimal einzustellen, Reinigungspläne auf Geschoss- beziehungsweise Raum- ebene gezielt anzupassen und schließlich die Flächen- und Ressourcennutzung zu optimieren.“ Anforderungen an die Gesamteffi zienz von Gebäuden erfüllen Durch technische Durchbrüche – zum Beispiel im Bereich „grüner Wasser- stoff “ – könnten in den kommenden Jahr- zehnten erneuerbare Energiequellen im großen Umfang zur Verfügung stehen. Des Weiteren kommen geothermische Wärmepumpen in der Branche auch bei Sanierungen immer häufi ger zur Anwen- s r e i l l o C : s o t o F dung, wenn es darum geht, die Anfor- derungen der EU-Richtlinie zur Gesamt- effi zienz von Gebäuden zu erfüllen. Gebäude als Energiespeicher ins Kalkül ziehen In dieser Hinsicht bestehe die größte Herausforderung der Immobilienbranche darin, die Energie dort zu gewinnen, wo sie benötigt wird, meint Colliers- Experte Vooij s: „Im Automobil- und im Schiff sbau kommen bereits Speicher- batterien in Verbindung mit erneuerba- ren Energiequellen zum Einsatz. Auch in unserer Branche wird die Entwick- lung in diese Richtung gehen müssen. Wenn wir Gebäude als Energiespeicher nutzen, entlasten wir die Versorgungs- netze. Kürzere Transportwege bedeuten außerdem weniger Kosten und weniger • CO2-Emissionen.“ „Daten sind das neue Gold. Die neuen Techno- logien sind für uns eine große Chance, aber wir stehen hier noch ganz am Anfang.“ Joost Vooij s, Part- ner/Director Asset Services bei Colliers Veränderung der Gaspreise für Nichthaushalts- kunden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, erstes Halbjahr 2022, in Prozent Veränderung der Strompreise für Nichthaus- haltskunden im Vergleich zum Vorjahreszeit- raum, erstes Halbjahr 2022, in Prozent Griechenland Schweden Ungarn Italien Frankreich Deutschland Griechenland Schweden Ungarn Italien Frankreich Deutschland 0 50 100 150 % 200 0 50 100 150 % 200 Quelle: Eurostat, Oktober 2022 Die höheren Energiekosten von gewerblich genutzten Gebäuden lassen sich in vielen Fällen nicht an die Kunden weitergeben und schmälern die Betriebseinnahmen. Die Auswirkungen auf ein- zelne Branchen sind noch unklar. Nutzungsarten wie Büro, Hotel, Einzelhandel oder Gastronomie sind wegen des unterschiedlich hohen Gas- und Stromverbrauchs weniger stark oder sehr stark betroffen, ebenso sind Länderunterschiede bei den Kostensteigerungen zu berücksichtigen. raum und mehr 01/2023 19

Der Ländermarkt Polen bietet nach Ansicht von Trei Real Estate noch Expansionsmöglichkeiten. Das Unternehmen baut in verschiedenen polnischen Städten Gebäudeensembles mit Eigentums- oder Mietwohnungen. In Breslau entsteht das Bacciarellego 54 in unmittelbarer Nähe zum Oderschifffahrtskanal. Auf 30 Prozent des Grundstücks werden 277 hochwertige Eigentumswohnungen errichtet. raum und mehr 01/2023 21

Dekarbonisierung des Gebäudebestands müssen bis 2050 Neubau- und Infrastruk- turprojekte sowie Sanierungen vollstän- dig klimaneutral umgesetzt und sämtliche Objekte, also auch im Bestand, klimaneu- tral betrieben werden. Projektentwickler benötigen hohe Kompetenzen im nachhaltigen Bauen „Für institutionelle Investoren und Mieter werden Nachhaltigkeitsaspekte immer wichtiger. Daher ist es für Projektentwick- ler zwingend erforderlich, dass sie über Kompetenzen im Bereich nachhaltiges Bauen verfügen“, sagt Pepij n Morshuis. „Wohnimmobilien, die nicht ESG-konform sind, werden schon bald von institutio- nellen Investoren nicht mehr gekauft werden, da diese strengen ESG-Vorschrif- ten unterliegen.“ Trei beispielsweise setzt bei seinen neuen Wohnimmobilien in Deutschland auf CO2-freundliche Baustof- fe wie Holz sowie auf modulares Bauen und erfüllt den höchstmöglichen Energie- effi zienzstandard der KfW. Auch im Bürosegment sind hohe Nach- haltigkeitsstandards gefragt. Laut der Immobilienberatung CBRE lassen sich mit Bürogebäuden, die als nachhaltig zerti- fi ziert sind, 6 Prozent höhere Mietpreise als mit nicht zertifi zierten Gebäuden erzielen. Die Reduzierung der negativen Auswirkungen auf die Umwelt, geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten, die größere Attraktivität für die Mieter und ein höheres Maß an Komfort, Wohlbe- fi nden und Produktivität für die Nutzer sind alles Faktoren, die sich im Mietpreis niederschlagen. In Krisenzeiten rücken weitere Anforde- rungen an Projektentwickler ins Blickfeld. Angesichts der gestiegenen Risiken lege Union Investment bezüglich der Ob- jekt- und Lagequalität höhere Maßstäbe an und lasse sich Sicherheiten für die zeit- und budgetgerechte Fertigstellung geben, wie Bütter betont. Die Bonität der Projektentwickler und damit der Schutz der Investoren vor fi nanziellen Risiken sei- en ebenfalls von wachsender Bedeutung. Pepij n Morshuis zieht ein vorläufi ges Fazit für die Projektentwicklerbranche: „Mit einer Entspannung der Marktlage ist kurzfristig nicht zu rechnen. Daher sind Projektentwickler gefragt, die fl exibel auf die neuen Rahmenbedingungen reagie- ren können und langfristig denken.“ • „Bei Forward Deals werden Ent- wickler wohl künf- tig ausreichende Finanzmittel oder Sicherheiten nach- weisen müssen.“ Bent Mühlena, Leiter Immobilien- projektmanagement bei Union Investment Europäische Projektentwickler stehen unter Druck. Ob einige den Bauhelm ablegen müssen, wird sich zeigen. Gefragt sind jetzt Akteure, die fl exibel auf die neuen Rahmenbedingungen reagieren können. raum und mehr 01/2023 23

Joint Venture von Union Investment und Hines. Hier heben Umbauten und Auf- stockungen Flächenreserven von mehr als 15.000 Quadratmetern. Beliebte Transformationsobjekte sind der- zeit Hotelimmobilien, deren Betrieb in der Pandemie gelitten hatte. Das Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade etwa wol- len die neuen Besitzer Deutsche Finance International und Cells Group teilweise in Bürofl ächen umwandeln. Umgekehrt geht es aber auch: Die Düsseldorfer Luxusherberge Ruby Luna, im Mai 2021 eröff net, befi ndet sich in einem ehemali- gen Bürohochhaus der Commerzbank. Immobilieninvestoren wünschen sich mehr Flexibilität von der Politik In vielen Innenstädten augenfällig ist der Transformationsbedarf von Kaufhäusern und Einkaufszentren, deren ursprüngli- che Konzepte nicht mehr funktionieren. Beispiel Nürtingen: 2018 schloss das tradi- tionsreiche Kaufhaus Hauber im soge- nannten NC-Gebäude, dem Nanz Center. Dieses wird nun als Nahversorgungs- zentrum umgestaltet, mit Lebensmittel- händlern und modernen Gesundheits- angeboten; Union Investment kaufte die Immobilie im Dezember. In München will Ehret + Klein Capital Markets das kürzlich erworbene Einkaufszentrum Daseinstein in Richtung Nahversorgung und Lifestyle repositionieren. „Wir versuchen, die Immobilie auf einen komplett neuen Pfad zu setzen“, sagt Geschäftsführer Wasser. Um Umwandlung zu erleichtern, müsse die Politik fl exibler werden, heißt es im Frühjahrsgutachten 2022 des Zentralen Immobilien Ausschusses: „Neue Konzepte und Ideen dürfen nicht an bestehenden Gesetzen und Verordnungen scheitern.“ Die Teilnehmer der Transformationsstudie von Union Investment und bulwiengesa wünschen sich eine Befreiung von Auf- lagen, die Zulassung einer höheren Flä- chenausnutzung und ämterübergreifen- de Unterstützung von den Kommunen. Dafür sind sie bereit, bei Investitionen über das notwendige Investment hinaus- zugehen, etwa durch Dachbegrünungen, hochwertige Außenanlagen oder recy- celte Baustoff e. 60 Prozent können sich auch eine reduzierte Miete für karitative und kulturelle Einrichtungen vorstellen: Nachhaltigkeit hat schließlich auch eine soziale Dimension. • In Nürtingen schloss das tradi- tionsreiche Kauf- haus Hauber. Der Einzelhandels- standort wird von Union Investment als Nahversor- gungszentrum umgestaltet (links). Ein Beispiel für eine Transforma- tion „light“ ist das Münchner Indus- trieensemble LOVT (ehemals MediaWorks), ein Joint Venture von Union Investment und Hines. Hier heben Umbauten und Aufstockungen Flächenreserven von mehr als 15.000 Quadratme- tern (rechts). raum und mehr 01/2023 25

S p ecial P erfor m a n ce Stadt in der Stadt Transformation durch Nutzungsvielfalt: Die Entwicklung Wandsbek Markt erlöst das Quartier von städtebaulichen Sünden der 1960er-Jahre. Der Hamburger Stadtteil wird künftig sein Potenzial besser heben können. Text von Christine Mattauch, Fotos von Benne Ochs Von den goldenen Zeiten kündet noch die kunstvolle Sandstein- fassade. 100 Jahre lang war das Karstadt-Haus, heute Galeria, Anker für den lokalen Einzelhandel in Wandsbek. Spätestens im April 2024 jedoch, so ist es vorgesehen, wird dieses Kaufhaus schlie- ßen. Was in anderen Citylagen Katastro- phenstimmung auslösen würde, wird in dem Hamburger Stadtteil als große Chance gesehen: Lebendige Vielfalt soll die bisherige Monostruktur ersetzen. Das geplante Quartier Wandsbek Markt, bei dem Union Investment als Entwick- lerin und Investorin auftritt, verspricht einen Neuanfang. Projektleiter Ronald Behrendt nennt es ein Dekadenprojekt: „Die großartigen Möglichkeiten dieses Standorts bestehen in der städtebauli- chen Verdichtung und in der Transfor- mation durch Nutzungsvielfalt.“ In das denkmalgeschützte Kaufhaus, Baujahr 1922, sollen Büros und kleinteiliger Ein- zelhandel sowie eine private Hochschule einziehen. Neuer Publikumsmagnet wird eine Markthalle mit Foodcourt und Event- flächen. Dort, wo heute ein Parkhaus steht, wird generationenübergreifendes Wohnen ermöglicht. Insgesamt sollen auf dem Areal rund 120 bis 150 neue Woh- nungen gebaut werden. In die Umgestaltung investiert der UniImmo: Deutschland – mit einem Volumen von aktuell 16,3 Milliarden Euro der größte Immobilienfonds von Union Investment – einen dreistelligen Millio- nenbetrag. Das Investment spiegelt die hohen Chancen wider, die Fondsmanager Thomas Röhrs in dem Projekt sieht: Das Konzept hat das Potenzial, langfristig die Qualität des ganzen Quartiers zu heben. Mit rund 445.000 Einwohnern ist Wands- bek der größte Bezirk Hamburgs, Tendenz steigend. Auch beim Einkommen zeigt die Kurve nach oben. Die neuen Nutzun- gen werden so ausbalanciert, dass sie sich gegenseitig positiv beeinflussen – Bau- steine einer nachhaltigen Stadtbelebung. Mehr Wohnungen beleben das Quartier und bringen den Läden zusätzliche Kund- schaft, ein gutes Angebot an Gastrono- mie und Kultur steigert wiederum die Nachfrage nach Büroraum. Fraktionen stehen geschlossen hinter dem Projekt In der Bezirksvertretung stehen die Frak- tionen geschlossen hinter dem Projekt. Denn obwohl das Areal verkehrlich sehr gut angebunden ist, blieb es im Zeitalter des Onlineshoppings bisher unter seinen Möglichkeiten – es gibt auffällig viele Billigläden. Für Christian Hühn, Geschäfts- führer des mit der Konzeption beauf- tragten Architekturbüros ppp, liegen die Probleme nicht zuletzt in der Struktur der vorhandenen Bebauung: „Hier gibt es echte Rückseiten“ – Flächen ohne Auf- enthaltsqualität, etwa rund ums Park- haus oder am Karstadt-Personaleingang. Aufgaben, die nun anstehen: das Quartier ▶ nach außen öffnen, durch vielfältige raum und mehr 01/2023 27

sehr deutlich, dass Union Investment im Quartier verankert ist.“ Das Ensemble soll auch nach der Neugestaltung im Portfolio des UniImmo: Deutschland bleiben. Es ist eine klassische Win-win-Situation: Stadt- teil und Bewohner profi tieren von der Aufwertung, die langfristig ihrerseits die Bewertung der Immobilien verbessert. Hohe Anforderungen an die quartiers- übergreifende Nachhaltigkeit Derzeit wird der Bebauungsplan aufge- stellt. Auch ein ganzheitliches und quar- tiersübergreifendes Nachhaltigkeitskon- zept ist in Arbeit, mit dem Ziel, langfristig die Anforderungen der EU-Taxonomie und des Carbon Risk Real Estate Moni- tors zu erfüllen. „Das auf Nachhaltigkeit, CO2-Reduktion und Nutzungsmix aus- gerichtete Konzept passt hervorragend in die Portfoliostruktur des UniImmo: Deutschland“, sagt Röhrs. Mit der geplan- ten Fertigstellung des Quartiers Ende 2027 ist der Zeitplan ambitioniert, aber nicht unrealistisch. „Hier gibt es den klar erkennbaren Willen, gemeinsam etwas Vernünftiges zu schaff en“, sagt Baudezer- nent Klein. Dabei hilft, dass Union Investment vor Ort als verlässlicher Partner bekannt ist, der sich auch sozial engagiert, etwa durch Ausrichtung eines Architektur- wettbewerbs am lokalen Matthias-Clau- dius-Gymnasium, durch das Sponsoring einer Stadtteilkarte oder eines lokalen Fotowettbewerbs sowie die enge Zusam- menarbeit mit der Initiative Leseleo. Bürgerbeteiligung werde auch bei der Quartiersentwicklung großgeschrieben, verspricht Projektmanager Bent Mühle- na. So gibt es im Quarree Wandsbek ein Projektbüro als Anlaufstelle. „Wir wol- len zuhören und erfahren, was sich die Bevölkerung wünscht.“ Wenn Angebote der Nachfrage entsprechen, nutzt das schließlich auch denen, die neue Angebo- • te am Standort schaff en. „Das Engagement ist ein absoluter Glücksfall. Man merkt sehr deutlich, dass Union Investment im Quartier ver- ankert ist.“ Arne Klein, Bau- dezernent des Bezirks Wandsbek in Hamburg Masterplan: vom Transit zum Wohlfühlraum Einst glänzten sie als Prome- naden, heute sind sie meist reine Verkehrsachsen – Magist- ralen, die Großstädte erschließen und als Ein- und Ausfallstraßen dienen. Für zwölf von ihnen, da- runter die Wandsbeker Chaussee, erstellt Hamburg derzeit einen Masterplan. Das Ziel: Aus Hauptstraßen soll wieder ein urbaner Erlebnisraum werden. Der Stadt geht es also nicht nur um die Neuordnung von Verkehrsströmen: Bau- und Nutzungsstrukturen sollen ebenso weiterentwickelt werden wie Grünfl ächen und Mobilitäts- konzepte. Weniger Autolärm, eine leben- dige Mischung von Einzelhandel und Gastronomie sowie mehr Wohnqualität sorgen dafür, dass sich Menschen wieder gern an den Magistralen und in ihrer Um- gebung aufhalten, so die Vision. In der Praxis könnte das be- deuten, dass die Achsen um einzelne Fahrspuren reduziert werden, damit mehr Raum für Radfahrer und Fußgänger bleibt; dass Plätze stärker bespielt und Flächen zugunsten von mehr Grün entsiegelt werden. Das steigert die Attraktivität auch von Stadtteilzentren, besonders wenn, wie bei Wandsbek Markt, die Quartiere parallel durch pri- vate Investitionen aufgewertet werden. Weil sich der Charakter der Hamburger Magistralen ab- schnittsweise stark unterschei- det, werden die im Masterplan festgelegten Leitlinien auf Bezirksebene konkretisiert und individuell ausgestaltet. Parallel wird der öff entliche Nahver- kehr gestärkt, etwa durch neue S-Bahn-Linien, und einen ver- besserten Netzplan. Gelingt das ambitionierte Vorhaben, könnte Hamburg Vorbild für andere deutsche Großstädte werden. • raum und mehr 01/2023 29

Trotz wirtschaftlicher Eintrübung und Trend zum mobilen Arbeiten bleiben Büroflächen in Europa gefragt – allerdings nicht überall: Während ältere, peripher gelegene Objekte zu den Verlierern zählen, werden ESG-konforme Büroimmobilien in zentralen Lagen immer begehrter. Von Christian Hunziker Auf den ersten Blick scheinen die Aussichten für Vermieter von Büroflächen trübe zu sein. Die Nachwirkungen der Corona-Pandemie, die Folgen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine, die hohe Inflation und die innerhalb kurzer Zeit massiv gestie- genen Zinsen haben den wirtschaftlichen Aufschwung im Jahr 2022 ausgebremst und dafür gesorgt, dass Ökonomen für das laufende Jahr eine Rezession erwar- ten. Zahlreiche Unternehmen bleiben deshalb bei der Anmietung von Büro- flächen zurückhaltend. Hinzu kommt, dass das Arbeiten außerhalb des eigent- lichen Büros – sei es im Homeoffice, sei es an anderen Orten – in der Pandemie an Akzeptanz gewonnen hat. Die logische Folge, so könnte man den- ken: Die Nachfrage nach Büroflächen bricht ein, und die Mieten sinken. Doch das ist keineswegs der Fall. „Trotz der zunehmenden wirtschaftlichen, finanzi- ellen und geopolitischen Unsicherheiten weisen die Mietmärkte weiterhin eine sehr gute Dynamik auf“, stellt Laurent Boucher fest, Präsident von BNP Paribas Real Estate Advisory. Vorläufigen Zahlen seines Hauses zufolge hat sich der Ver- mietungsumsatz über alle europäischen Büromärkte hinweg im Jahr 2022 um fast 10 Prozent erhöht. Das Büro bleibt für Austausch und Inspiration unverzichtbar Auch die Mieten zeigen weiterhin Auf- wärtstendenz: Nach Angaben von JLL stieg der europäische Büromietindex, der die Spitzenmiete abbildet, im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquar- tal um 2,2 Prozent. 18 von 23 untersuch- ten europäischen Großstädten verzeich- neten demnach eine Mietsteigerung. Wie sind diese Zahlen zu erklären? Zum einen deutet vieles darauf hin, dass der zwischenzeitlich befürchtete Wirtschafts- einbruch ausbleiben wird. Für 2023 werde lediglich eine „sanfte“ Rezession erwartet, sagt Laurent Boucher und verweist auf Prognosen, wonach das Bruttoinlands- produkt in der Eurozone im laufenden Jahr um 0,1 Prozent sinken wird. Zum anderen scheint sich das zu Beginn der Pandemie entwickelte Szenario nicht zu bewahrheiten, dass der Wandel der Arbeitswelt klassische Büroflächen weitgehend überflüssig machen könnte. „Das Büro bleibt für soziale Interaktion, Kreativität, gegenseitige Inspiration und den persönlichen Austausch unver- zichtbar“, betont Laurent Boucher. Zwar gebe es bei Banken, Versicherungen und anderen Großunternehmen tatsächlich die Tendenz, Büroflächen einzusparen; insgesamt werde aber der Abbau von Einzelarbeitsplätzen durch die Schaffung von größeren Meetingräumen und Ge- meinschaftsflächen zumindest teilweise kompensiert. „In der Kombination von überwiegend ein bis zwei Tagen Home- office und gemeinsamer Vor-Ort-Präsenz“, ist der Researcher überzeugt, „wird das Büro auch weiterhin eine zentrale Funk- tion sowohl für die Unternehmen als auch für die Beschäftigten behalten.“ Dass das Homeoffice an Bedeutung gewonnen hat, zeigt eine Befragung von Arbeitnehmern durch JLL. Demnach verbringen europäische Bürobeschäftigte im Durchschnitt derzeit drei Arbeitstage pro Woche im vom Unternehmen zur Verfügung gestellten Büro, während es vor der Pandemie 4,4 Tage waren. Die restliche Zeit sitzen die Mitarbeiter aber nicht zwingend im Homeoffice. Vielmehr werden auch sogenannte dritte Orte wie Coworking Spaces wichtiger. Die Immo- bilienberatungsgesellschaft Savills ▶ £ 6 Prozent betrug die Miet- steigerung für Prime-Büros in London im Laufe des Jahres 2022. Quelle: BNP Paribas Real Estate 20 Prozent aller Büroflächen in Europa könnten per- spektivisch gesehen sogenannte Flexible Workspaces sein. Quelle: Savills raum und mehr 01/2023 31

n e y o D e n o t n A i ; a s e g n e w u B i l : s o t o F genügen. Das Thema ESG sei nicht mehr wegzudenken, betont Alexander Fieback, Teamleiter Büroimmobilien beim deut- schen Analysehaus bulwiengesa – und zwar nicht nur auf dem Investmentmarkt, sondern zunehmend auch bei Bürover- mietungen. Dass Nutzer bereit sind, für gut gelegene, nachhaltige Büros mit hohem Ausstattungsniveau tiefer in die Tasche zu greifen, bestätigt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL, wenn sie sagt: „Nachhaltigkeit und Energieeffi zienz spielen inzwischen eine dominante Rolle bei der Flächen- auswahl.“ Auswirkungen zeigen sich in Green Premium und Brown Discount Hinrichs erwartet deshalb im laufenden Jahr in diesem Segment einen weiteren Mietanstieg, während in peripheren Teilräumen tendenziell mit wachsendem Leerstand und sinkenden Mieten zu rechnen ist. Die Folge benennt Laurent Boucher, wenn er von einer „stärkeren Segmentierung der Märkte in Gewinner und Verlierer“ spricht. Diese Spreizung ist auch für Investoren relevant. Laut dem „Real Estate ESG-Snapshot“ der Bera- tungsgesellschaft EY erwarten 93 Prozent der befragten Immobilienmarktteilneh- mer zukünftig ein Green Premium, also einen Preisaufschlag für taxonomie- konforme Immobilien. Umgekehrt gehen 89 Prozent von einem Brown Discount aus, also einer Preisreduktion für Objekte, die unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten mangelhaft sind. „Die Renditespreizung zwischen Core und Non-Core“, folgert bulwien gesa-Experte Fieback, „wird zunehmen.“ Verstärkt wird diese Entwicklung, weil Projektentwickler als Folge der Zins- wende und gestiegener Baukosten die Neubauaktivitäten deutlich zurückfah- ren. „Aufgrund absehbar gedämpfter Bauaktivität könnte sich die Knappheit im Spitzen segment noch verschärfen“, vermutet deshalb Savills-Investmentchef Marcus Lemli. Das dürfte die Mieten wei- ter nach oben treiben – und damit auch die Rendite für Investoren, die hoch- wertige Immobilien zu angemessenen Preisen eingekauft haben. • „Trotz der zunehmenden wirtschaftlichen, fi nanziellen und geopolitischen Unsicherheiten weisen die Miet- märkte weiterhin eine sehr gute Dynamik auf.“ Laurent Boucher, Präsident von BNP Paribas Real Estate Advisory Europäischer Büromarkt, Leerstandsraten in Prozent Europäischer Büromarkt, Spitzenmieten in Euro pro Quadratmeter und Jahr Q4/2022 Q4/2021 Im europäischen Büromarkt zeigt sich ein uneinheitliches Bild mit sinkenden und steigenden Leerstandsraten. Die größte Verände- rung mit einer deutlichen Zunahme verzeichnete Barcelona. Quelle: BNP Paribas, Februar 2023 Berlin Hamburg München Frankfurt/M. Düsseldorf Köln Central Paris Central London Mailand Rom Barcelona Madrid Wer im europäischen Büro- sektor fallende Spitzenmieten erwartet hatte, wurde eines Besseren belehrt. Trotz der zunehmenden wirtschaftlichen, finanziellen und geopolitischen Unsicherheiten erwiesen sich die Preise als sehr robust und stiegen sogar, allen voran in Central London. % 14 12 10 8 6 4 2 0 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 € raum und mehr 01/2023 33

Die Basis: Erfolgsfaktoren für Club Deals und Joint Ventures Anleger u.a. Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungwerke Region Anleger aus unterschied- lichen Regionen, gemein- samer Sprachraum Anlagesumme Club Deals: große Investitionen, ab 100.000.000 € Werte ähnliche Anlage- philosophie Regulatorik vergleichbare Anforderungen Risikoprofil ähnliche Rendite- Risiko-Erwartung Der Ablauf: der Weg zum Deal (Perspektive Fondsmanager) 1. 2. 3. Fondsmanager findet attraktive Immobilie, Projektentwicklung oder Portfolio Vertrieb prüft, für welchen Investorenkreis das Objekt bzw. Portfolio geeignet ist Vertrieb spricht potenziell passende Investoren für das geplante Investment an 4. 5. 6. 7. 8. Investor 1 Investor 2 Investor 3 Investor 4 Investor 5 weitere Investoren Durchführung der Due Diligence Festlegung der Finanzierungs- strategie Entscheidung: Joint Venture Entscheidung: Club Deal Genehmigung durch BaFin und/ oder Kartell- behörden (wenn erforderlich) Signing der Investment- verträge und des Kauf- vertrags Club Deal Die Definition: Was ist ein Club Deal? Ein Club Deal ist ein Investmentvehikel, mit dem eine ausgewählte Anzahl von Investoren (oft zwischen drei und sieben) in eine einzelne Immobilie oder ein Immobilienportfolio investiert. Dabei verfolgen sie gleich gerichtete Interessen. Club Deals können in unterschied- lichen Fonds- und Gesellschaftsformen strukturiert werden. Die Vorteile … für institutionelle Investoren - Gewissheit, Teil eines ausgewählten Kreises von Anlegern mit gleichen regulatorischen oder unternehmerischen Bedürfnissen zu sein - frühzeitiges Wissen, in welches Objekt oder welches Portfolio das Kapital investiert wird - für Investoren aus anderen Kontinenten: Zusammenarbeit mit nationalen Playern und damit Einbringung lokaler Marktexpertise sowie die Gewähr, einen angemessenen Kaufpreis zu bezahlen … für Union Investment - Verbreiterung des Kundenkreises - Möglichkeit, zusätzliche institutionelle Investoren zu gewinnen - Möglichkeit, Investoren aus anderen Kontinenten wie z.B. Asien anzusprechen - Abbildung umfangreicher Losgrößen - Verbindung von institutionellem Kapital mit ausgewählten Immobilienassets Quelle: Union Investment, Februar 2023 Union Investment will ihr globales Immobilienportfolio, das breit über 150 Metropolregionen in 26 Ländern diversifiziert ist, auch über Co-Investments weiter ausbauen. Für Club Deals oder Joint Ventures sucht der Hamburger Immobilien-Investmentmanager speziell auch Partner aus Asien, die den Markteintritt in Europa anstreben. Weitere Informationen bei Bastian.Puetz@Union-Investment.de Investor 3 Kapital Investor 4 Investor 5 weitere Investoren Club Deal unterneh- merisches Risiko Fondsmanager strukturiert den Club Deal und koordiniert die Verwaltung der Immobilie oder des Portfolios Das Beispiel: Club Deal für 60 % Anteil an „Siemens Campus, Modul 2“ Objektgesellschaft 40 % Siemens AG 60 % Union Investment (als Club Deal für Investoren) Neu aufgelegter Fonds für institutionelle Großkunden Offener Immobilien-Spezial- fonds „UII EuropeanM“ Institutioneller Immobilien- Publikumsfonds „UniInstitutional German Real Estate“ raum und mehr 01/2023 35

Big in America Angesichts der schlechten gesamtwirtschaftlichen Aussichten in Europa und des anhaltenden Kriegs in der Ukraine richten Investoren verstärkt den Blick auf die USA. Aber kann jeder im US­Immobiliengeschäft Erfolg haben? Von Isobel Lee Es ist der klassische Traum eines jeden Auswanderers: auf der Suche nach einem besseren Leben in die Ver­ einigten Staaten gehen und es dort zu Wohlstand bringen. Jetzt, da in Europa der Krieg tobt und die Europäische ­Zentralbank­zur­Bekämpfung­der­Infla­ tion wohl auf absehbare Zeit die Leit­ zinsen weiter anhebt, haben auch immer mehr europäische Immobilieninvestoren diesen Traum. „Der US­Immobilienmarkt ist nicht nur der größte, liquideste und einer der trans­ parentesten der Welt, er bietet europä­ ischen Investoren wie Union Investment auch­attraktive­Diversifizierungsmög­ lichkeiten“, erklärt Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global bei Union Investment. „Wir bei Union Investment erleben aus erster Hand, wie wertvoll­ein­weltweit­diversifiziertes­ Portfolio ist, gerade vor dem Hintergrund der jüngsten Ereignisse in Europa.“ Union Investment engagiert sich schon seit mehr als 30 Jahren in den USA und hat mit dem Erwerb von Immobilien im Wert von rund einer halben Milliarde US­Dollar in den Bundesstaaten Illinois und Florida seinen amerikanischen Traum Ende 2021 neu aufleben­lassen.­Gleichzeitig­stieg­Union­ Investment in den USA auch in neue Assetklassen ein, nämlich in lebensmittel­ geankerten Einzelhandel und Multifamily. Europäische Immobilieninvestoren sehen profitable Anlagechancen Dazu Matthew Scholl, Leiter Invest­ ment Management Americas bei Union Investment: „Diese ‚neuen‘ Segmente sind für uns von besonderem Interesse, aber­auch­die­Diversifizierung­ist­uns­nach­ wie vor wichtig. Wir richten den Fokus insbesondere auf Mehrfamilienhäuser und Einzelhandelsimmobilien im Bereich Grundversorgung, suchen aber zur Diversi­ fizierung­unseres­wachsenden­US­Portfo­ lios grundsätzlich in allen wichtigen Asset­ klassen­nach­profitablen­Anlagechancen.“ Weiter erklärt er: „Wir glauben fest an die Zukunft der Büroimmobilie und werden auch weiterhin selektiv Objekte ins Port­ folio aufnehmen, wenn diese unsere An­ forderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit, Qualität, Lage, Kreditschwellen und Er­ träge erfüllen.“ Auch andere deutsche ▶ s e g a m I y t t e G : s o t o F raum und mehr 01/2023 37

Das Best-in-Class-Bürogebäude Catalyst in Sunnyvale liegt im Santa Clara County, Kalifornien. Union Investment erwarb die auf Nachhaltigkeit und Wellness ausgerichtete Immobilie im Jahr 2022 für den UniImmo: Europa. Das Gebäude verfügt über eine Mietfl äche von rund 18.100 Quadratmetern und ist langfristig voll vermietet. L L J ; . c n i I y h p a r g o t o h P t n o P e g a t n a V - s r e t e P ff e J ; t n e m t s e v n I i n o n U ; e t a t s E l a e R i e r T : s o t o F Diese diversen Investitionsstrategien unterstreichen den grundlegenden Trend, dass die besten Investitionschancen in den USA nicht mehr auf die Küsten- städte und die einstmals dominierenden Assetklassen Büro und Shoppingcenter begrenzt sind. Stark steigende Einwohnerzahlen außerhalb der US-Metropolen Das bestätigt auch Riaz Cassum, Global Head International Capital Coverage bei JLL: „Viele europäische Investoren haben sich traditionell auf Gateway-Märkte wie New York, Boston, San Francisco und L. A. konzentriert und expandieren dann vielleicht nach Seattle. In den letzten Jahren fand das Wachstum aber über- wiegend außerhalb dieser Metropolen statt. Die einstigen Sekundärmärkte sind längst keine mehr.“ Städte wie Nash ville im Bundesstaat Tennessee, Austin in Texas, Denver in Colorado und Miami in Florida melden stark steigende Einwoh- nerzahlen. „Der Sunbelt des Landes zieht wegen Steuervorteilen und geringeren Lebenshaltungskosten immer mehr Arbeitgeber und Arbeitnehmer an. Die dortigen Städte sind anders als New York und ähnliche Metropolen nicht durch kostspielige Massenverkehrssysteme und den sozialen Wohnungsbau belastet“, so der Experte von JLL. Er ergänzt: „Jeder europäische Investor, der in Richtung USA schaut, sollte aufgeschlossen sein und zweigleisig fahren, das heißt neben den Gateway Cities auch andere Märkte in Betracht ziehen.“ Riaz Cassum erwartet für die nächsten Monate ein steigendes Interesse: „Wir rechnen damit, dass mehr europäisches Kapital in die USA fl ießen wird, da die Wirtschaft sich hier sehr stark, eigent- lich fast schon zu stark entwickelt. Die N otenbank will das Wirtschafts- wachstum bremsen und gleichzeitig den Arbeitsmarkt in Schwung bringen beziehungsweise halten. Im Vergleich dazu hat Europa mit ganz anderen Herausforderungen zu kämpfen: mit seiner Abhängigkeit von Energie- lieferungen, dem Krieg in der Ukraine und dem allgemeinen Konjunktur- rückgang.“ • raum und mehr 01/2023 39 „Jeder europäi- sche Investor, der in Richtung USA schaut, sollte auf- geschlossen sein und zweigleisig fahren, das heißt neben den Gate- way Cities auch andere Märkte in Betracht ziehen.” Riaz Cassum, Global Head International Capital Coverage bei JLL

Attraktive Diff erenzrenditen und ein interessantes Rendite- Risiko-Profi l machen europäische Ferienhotels zu Top-Anlagezielen inter- nationaler Investmentfonds. Diese zeigen wieder großen Appetit, nachdem sich der Markt 2022 stark erholt hat und die Touristenzahlen weltweit wieder steigen. Allerdings werden hierbei neue Investi- tionsmuster erkennbar. So ist der spanische Markt, der einst als Inbegriff des Massentourismus galt, zu einem Hotspot für Luxushotels geworden. „Spitzenhotels waren in Spanien – sowie generell in Südeuropa – bisher kaum zu fi nden, sodass hier ein erhebliches Wachstumspotenzial besteht“, erklärt Laura Hernando, Managing Director Ho- tels beim Immobilienberater Colliers. Die Investoren konzentrieren sich auf die bei Touristen beliebten Städte Madrid und Barcelona sowie auf die Costa del Sol, die Balearen und die Kanaren. Sonne, Sand und Luxushotels bieten gute Aussichten für Investoren „Die dort jüngst eröff neten Stadt- und Strandhotels – wie etwa das Four Seasons Madrid Canalejas, das Ritz Madrid, das Rosewood Villa Magna, das Six Senses Ibiza und das Nobu Ibiza – haben bereits bewiesen, dass sie auch in schwierigen Zeiten in der Lage sind, Übernach- tungspreise von 700 bis 1.200 Euro zu erzielen“, so die Expertin. „Dieses Seg- ment scheint also vergleichsweise resilient zu sein, und liquide ist der Markt auf jeden Fall.“ „Nach der Pandemie ist der Nachhol- bedarf groß. Sonnen- und Strandhotels im gesamten Mittelmeerraum sind bei den Reisenden wieder sehr begehrt“, so Javier Arús, Senior Managing Part- ner Hospitality & Leisure bei der Azora Group. Die Investmentgesellschaft betrachtet Spanien als Kernmarkt und ist bereits auf der Iberischen Halbinsel sowie in Italien tätig. Zudem stieg sie im August 2022 mit dem Erwerb des Fünf-Sterne-Resorts Sheraton Rhodes in den griechischen Markt ein. Griechen- land ist ein großer, etablierter Markt für europäische und zunehmend auch für US-amerikanische Touristen. „Da insti- tutionelle Investoren dort nur in be- grenztem Umfang engagiert sind sowie auch wegen der wirtschaftsfreundlichen Politik bietet er uns ein optimales Inves- titionsumfeld, in dem wir unsere Markt- präsenz konsolidieren können“, sagt der Azora-Fachmann. „Die Investi tionen werden sich auf die Neupositionierung von Häusern oder auf Objekte mit ho- hem Investitionsbedarf konzentrieren, und zwar auf den Inseln des Dodekanes, den Kykladen, den Ionischen Inseln und auf Kreta.“ Reisen mit dem Auto und der Bahn sind attraktive Alternativen „Auto- und Bahnreisen werden immer beliebter“, weiß Roland Paar, Managing Partner beim Projektentwickler und Invest mentmanager Soravia. „Reiseziele, die von einer Metropole aus bequem mit der Bahn oder dem Auto zu erreichen sind und sich mit modernen Konzepten und einem hochwertigen Angebot prä- sentieren, sind für solche Reisende attrak- tiv, die nach authentischen, individuellen Erlebnissen suchen. Wenn man zudem den Tagungs- und Kongressmarkt bedie- nen kann, ist eine ganzjährige Auslastung sichergestellt“, erklärt er. Spezialisierungen mit Themenreisen locken ganzjährig Gäste Die Marke Loisium von Soravia hat sich zum Beispiel auf europäische Wein- regionen spezialisiert. Sie setzt auf erstklassige Hotels in reizvoller Lage mit angeschlossenem Spa, die ihren Gästen kulinarische Erlebnisse bieten. „Informa- tive und zugleich unterhaltsame Wein- verkostungen sind bei uns ein großes Thema. Da solche Angebote ganzjährig Gäste anlocken, sind sie besonders wirt- schaftlich und nachhaltig“, so Projekt- entwickler Roland Paar. • „Die Ferienhotel- strategie von Union Investment richtet sich derzeit auf beliebte Berg- und Küstenregionen der deutschsprachi- gen Länder sowie auf etablierte Desti- nationen in Spanien und Portugal. Vor allem bei Marken- hotels legen wir Wert auf eine über- durchschnittliche Objektqualität und eine hohe Nachhal- tigkeit. Zuletzt ha- ben wir von Soravia das nachhaltig entwickelte Marriott Bonvoy Autograph Collection Hotel am Tegernsee erworben, das in Kürze eröff net wird. Das resiliente Resort-Segment ver- spricht Wachstums- potenzial und ist für uns als Investor attraktiv.“ Christoph Eichbaum, Senior Investment Manager Hospitality bei Union Investment raum und mehr 01/2023 41 s e s n e S x i S ; s n o s a e S r u o F ; s r e i l l o C ; t n e m t s e v n I i n o n U : s o t o F

Europas Wohnadressen im Visier raum und mehr 01/2023 43 ▶

Die Dynamik ist unverkennbar: Wohnimmobilien sind nachgefragt und entwickeln sich perspektivisch zu einer dominanten Assetklasse auf dem europäischen Investmentmarkt. Für institutionelle Immobilieninvestoren wie Union Investment bedienen Wohngebäu- de nicht nur ein gesellschaftliches Grund- bedürfnis, sie ergänzen Gewerbeimmo- bilien geradezu perfekt. Die Strategie dahinter: Verstärkte Wohninvestments sollen zur weiteren Diversifizierung der Portfolios und zur Stabilisierung der Fondsperformance beitragen. Bereits 2019 erweiterte Union Investment ihre bisherige, gewerblich dominierte Anlage- strategie um das europäische Wohnen. „Die Institutionalisierung der europäi- schen Wohnimmobilienmärkte war vor einigen Jahren längst noch nicht so weit fortgeschritten wie heute“, sagt Friedrich Georg Warmbold, Head of Investment Management Residential, „wir haben zunächst unsere Kontakte zu Projektent- wicklern intensiviert, die sowohl im Büro- als auch im Wohnungssektor aktiv sind. 2019 gelang mit dem Projekt Yvie der Einstieg im Amsterdamer Wohnimmobi- lienmarkt.“ Seither haben die Ankaufsak- tivitäten von Union Investment deutlich an Fahrt aufgenommen. „Wir haben für unsere Fonds attraktive und nachhaltige Neubauvorhaben in Amsterdam, Helsinki und Dublin gesichert und Kapitalzusagen in Höhe von rund 1,2 Milliarden Euro gemacht.“, erläutert Warmbold. Die An- kaufsbilanz seit 2019 beläuft sich damit bereits auf zehn Neubauten mit Einzelin- vestments von rund 70 bis mehr als 220 Millionen Euro. Neubauprojekte­bieten­nachhaltiges­ Mietpreiswachstum Die insgesamt rund 2.400 neuen Woh- nungen, die mit Baufertigstellung der teil- weise gemischt genutzten Projekte in die Vermietung gehen, versprechen gerade in Zeiten erhöhter wirtschaftlicher Unsicher- heit eine hohe Ertragskraft und Stabilität. „In der Corona-Pandemie zeigte sich, dass der Gewerbeimmobilienmarkt und der Wohnimmobilienmarkt relativ gering mit- einander korrelieren“, so Warmbold. „Die S C n e v e o h n e V : s o t o F Zinswende beschleunigt den europawei- ten Trend zur Mietwohnung. Gleichzeitig verstärken erhöhte Baukosten, wirtschaft- liche Unsicherheiten und damit eine abnehmende Bautätigkeit den ohnehin schon hohen Nachfrageüberhang. Unter dem Strich spiegelt sich diese Entwicklung insbesondere im Anstieg der Mietpreise und in den geringen Leerstandsraten in nachgefragten Metropolregionen wider.“ Bis zu 10 Prozent des Immobilienver- mögens wollen die Fondsmanager der Publikumsfonds von Union Investment im europäischen Wohnsegment außerhalb der DACH-Region allokieren. „Mittelfristig sollen weitere 2 Milliarden Euro investiert werden“, sagt Warmbold. Der Leiter des neu geschaffenen Invest­ mentbereichs Residential begann seine Karriere bei Union Investment vor mehr als acht Jahren, zunächst im Büroimmo- biliensegment. Im September 2021 übernahm Warmbold die Gruppenleitung Residential und formierte ein junges Team aus fünf hervorragend ausgebilde- ten Investmentmanagern. Patrick Weil bereichert seit rund zwei Jahren das Team. Mit erfolgreichen Akquisitionen in Dublin hat er bereits tiefe Marktkenntnis- se im irischen Wohnungsmarkt erworben und gehört von Anfang an zum Residen- tial-Team. Zudem verstärken seit 2022 die drei Investmentmanager Maik Schott für die Nordics-Märkte, Kai-Leopold Blumber- ger für die Beneluxländer und Anita Pu- dane für Südeuropa das Residential-Team. Das Durchschnittsalter des Teams liegt bei 33 Jahren – ein Hinweis darauf, dass Union Investment ihre Personalpolitik zur Förderung der Next Generation konse- quent umsetzt. „Verantwortung über- tragen und gleichzeitig Unterstützung geben, das geht bei uns Hand in Hand und bietet viele persönliche Chancen“, sagt Warmbold aus eigener Erfahrung. Nachhaltige Wohngebäude in ­demografisch­attraktiven­Städten Das Investmentteam konzentriert sich auf prosperierende Metropolregionen mit dy- namischer demografischer Entwicklung in ausgewählten Ländermärkten. Im Mittel- ▶ punkt stehen die bereits erfolgreich er- raum und mehr 01/2023 45

Die Investmentmanager Residential profitieren von den vielfältigen Marktkenntnissen im Team. Anita Pudane, Patrick Weil, Maik Schott und Kai-Leopold Blumberger (von links nach rechts) im Gespräch über den nachhaltig kon- zipierten Wohnturm Hyperion in Helsinki, Finnland (rechts), der dieses Jahr mit 216 Einheiten fertiggestellt wird. d t L s t c e t i h c r A M & B : s o t o F Eingebettet in das Investment Management Europe unter der Leitung von Martin Schellein verantwortet Friedrich Georg Warmbold (zweiter von rechts) als Head of Investment Management Residential die Ankaufsaktivitäten von Union Investment auf den europäischen Wohnimmobilienmärkten außerhalb der DACH-Region. Zu seinem Team mit Standort im Hamburger Emporio gehören die Investmentmanager Kai-Leopold Blumberger für Benelux (links), Patrick Weil für UK und Irland sowie Frankreich (zweiter von links), Anita Pudane für Italien und Spanien (Mitte) und Maik Schott für die Nordics (rechts). Ziel des jungen Teams ist auch die Positionierung von Union Investment in weiteren europäischen Wohnimmobilienmärkten. raum und mehr 01/2023 47

Unterschätzter Gamechanger Deutschland wird älter. Die Zahl der Arbeitnehmer sinkt, die Zahl der Pflegebedürftigen steigt. Was bedeutet das für Immobilieninvestoren? Von Claus Hornung D emografie war das Thema, über das alle sprachen. Bis vor etwa 20 Jahren, so erinnert sich Tobi- as Just, Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie, gab es keine Konferenz von Immobilienexperten ohne diesen Warnruf: „Wir werden älter und weniger!“ Doch der demografische Schock blieb aus. Vorerst, jedenfalls. Zuwanderung kann die Überalterung nicht aufhalten Massive Zuwanderung verhinderte das „Weniger“. Lebten in Deutschland Ende 1992 noch 80,6 Millionen Menschen, waren es Ende 2022 bereits 84,3 Millio- nen – der höchste Stand seit Bestehen der Bundesrepublik. Ein anderes Problem aber sei nicht gelöst, sagt Just: „Zu- wanderung kann die Überalterung nur verlangsamen, aber nicht stoppen.“ In den vergangenen 30 Jahren ist der Anteil der über 65-Jährigen von 15 Prozent auf 22 Prozent angestiegen. Im Jahr 2060 wird er nach Prognosen bei 34 Prozent liegen. „Jetzt steht Demografie wieder auf der Tagesordnung“, sagt Tobias Just, „und das zu Recht.“ Am meisten wird sich der Wandel seiner Meinung nach auf Wohnimmobilien auswirken. „Es wird weiter eine große Flächennachfrage geben“, sagt Just. Ein Faktor dafür ist neben dem Wachsen der ) 3 ( o t o h p k c o t S I ; s e g a m I y t t e G : s o t o F Bevölkerung, dass die Quadratmeter- zahl an Wohnfläche pro Einwohner angestiegen ist: von durchschnittlich 34,9 Quadratmeter im Jahr 1991 auf 47,7 Quadratmeter 2021. Dieser Be- darf wird durch den „Remanenzeffekt“ verschärft: Ältere Menschen bleiben nach Wegzug der Kinder in ihrem Haus oder ihrer Wohnung – auch wenn sie die Fläche nicht mehr benötigen. Ein Grund dafür ist der massive Anstieg der Miet- und Immobilienpreise der vergangenen Jahre, meint Philipp Deschermeier, Senior Economist und Demografieexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Es gibt keinen Anreiz umzuziehen, wenn die kleinere Wohnung genauso viel kostet wie die derzeitige große Wohnung.“ Flächennachfrage am Wohnungsmarkt variiert regional stark Aber die Nachfrage betrifft nicht alle Regionen. Bereits seit 2012 verzeichnet das Bundesinstitut für Bevölkerungsfor- schung (BIB) erstmals seit zehn Jahren einen leichten Deurbanisierungstrend. Das beweise jedoch nicht, dass Menschen in ländliche Räume zögen, sagt Nikola Sander, Forschungsdirektorin für Migra- tion und Mobilität am BIB: „Die Statistik differenziert nicht präzise zwischen Land und Speckgürtel.“ Irebs-Professor Just ist darum sicher: „Die Innenstadtkerne verlieren, aber die Metropolregionen ▶ raum und mehr 01/2023 49

„der eigenen Gestaltungsmöglichkeit des Wohnraums“. „Nachfrage wird es vor allem nach Servicewohnen geben, bei dem Pfl egeleistungen fl exibel hinzuge- bucht werden können“, sagt Wandzik: „Diese Wohnform ist für Investoren auch deshalb interessant, weil sie weniger personalintensiv ist.“ Zudem müssten solche Immobilien vor al- lem in den Metropolregionen entstehen, sagt Irebs-Leiter Just. Er warnt: „Wenn das in großer Zahl passieren soll, darf das Ziel nicht Barrierefreiheit sein, sondern Barrie- rearmut. Meist ist das völlig ausreichend.“ Dabei denkt er nicht nur an einzelne Gebäude. „Wir sollten ganze Quartiere schaff en, in denen Arztbesuche, Einkäufe oder der Gang ins Grüne auch für Men- schen mit Rollatoren möglich sind.“ Das verändere auch die Aufgabe von Inves- toren: „Der Schwerpunkt verlagert sich vom Finanzier und Projektentwickler zum Assetmanager.“ Bürofl ächen in Innenstadtlagen bleiben weiterhin begehrt Überalterung bedeutet auch, dass weni- ger Menschen berufstätig sind. Die Zahl der „Erwerbspersonen“, die dem Arbeits- markt zur Verfügung stehen, wird nach Prognosen des Statistischen Bundesamts von 35,3 Millionen im Jahr 2019 bis 2040 auf 30,7 Millionen sinken. Damit wird auch die Zahl der Bürobeschäftigen sin- ken, die seit dem Jahr 2000 kontinuierlich gestiegen war: allein von 2012 auf 2021 in den sieben größten deutschen Städten um bis zu 35 Prozent. Bei der künftigen Entwicklung werde es deutliche regionale Unterschiede geben, betont Sven Cars- tensen, Vorstandsmitglied des Beratungs- und Analyseunternehmens bulwiengesa und Immobilienweiser des ZIA. So wird die Zahl der Bürobeschäftigen nach Berechnungen von bulwiengesa deutschlandweit ab 2024 stagnieren und dann abnehmen. In den Großstädten aber soll sie weiter steigen: bis mindestens 2026 um durchschnittlich 1,2 Prozent – in eini- gen Städten wie Berlin sogar um mehr als 1,5 Prozent jährlich. „Die Tendenz, dass die Unternehmen in großen Zentren bleiben, ) 2 ( o t o h p k c o t S I ; ) 2 ( s e g a m I y t t e G ; S B E R I : s o t o F wird unserer Ansicht nach weiterhin be- stehen“, sagt Carstensen. Auch der Zuzug internationaler Arbeitskräfte konzentriere sich hauptsächlich auf die Großstädte, ergänzt BIB-Forscherin Sander. Aber wie stark wird der Faktor Home- offi ce nach dem Abebben der Corona- Pandemie diese Nachfrage beeinfl ussen? „Unternehmen werden weniger Fläche brauchen, aber auch andere Arten von Flächen“, meint IW-Experte Deschermeier: „Wenn Mitarbeiter mehr von zu Hause aus arbeiten, gibt es weniger Bedarf an Büros mit Schreibtischen, aber dafür an Flächen, an denen sich Mitarbeiter treff en und austauschen können. Das kann im Wettbewerb um Fachkräfte ein Pfund werden, mit dem Unternehmen wuchern können.“ Auch bulwiengesa-Experte Carstensen glaubt: „Durch Homeoffi ce werden neue Arbeitsplatzkonzepte entstehen.“ Einen Einbruch der Nachfrage nach Bürofl ächen gebe es in A-Lagen je- doch nicht: „Insbesondere zentrale Lagen sind bisher resilient.“ Carstensens Rat an Investoren: „Qualität geht vor Quantität. Nicht zu großfl ächig einkaufen und nicht nur auf Single Tenants setzen.“ Das veränderte Arbeitsverhalten könne zudem einen steigenden Bedarf an Wohnfl äche im ländlichen Raum auslö- sen, meint Deschermeier: „Pendler wer- den weitere Strecken in Kauf nehmen.“ Das biete wiederum Chancen für einen neuen Bürotyp, sagt die Immobilienweise Wandzik: „Coworking wird eine Alter- native zum Arbeiten von zu Hause aus werden, und das nicht nur für Kreative, sondern in der Fläche.“ Zu einem ähnlichen Schluss kommt eine Studie des niedersächsischen Regionalmi- nisteriums von 2022. Danach werde auch in ländlichen Regionen der Bedarf wach- sen. Carstensen hält dagegen: „Ich glaube nicht, dass Unternehmen in breiter Fläche diese Kosten und diesen Management- aufwand tragen wollen und können.“ So uneinheitlich die Prognosen ausfallen, so bestätigen sie doch alle die Einschätzung von Tobias Just: „Demografi e ist ein Faktor, den Investoren in Zukunft nicht unter- schätzen dürfen. • 34 Prozent beträgt der prognostizierte Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung in Deutschland im Jahr 2060. 12,9 Millionen Menschen in Deutschland, die heute arbeiten, werden sich 2036 im Ruhestand befi nden. 84 Prozent aller Pfl egebedürf- tigen in Deutschland leben in den eige- nen vier Wänden. 47,7 Quadrat- meter Wohnfl äche kamen im Jahr 2021 auf jeden Deutschen, 1991 waren es noch 34,9 Quadratmeter. raum und mehr 01/2023 51

ließen sich Bauvorhaben schneller abwi- ckeln, realisieren und fertigstellen. Die Fertighausindustrie wendet modulares Bauen seit Jahren erfolgreich an. Im Jahr 2021 erzielte die Branche hierzulande einen Rekorderlös von circa 3,5 Milliarden Euro. Jedes fünfte Eigenheim zwischen Flensburg und Oberammergau entsteht mittlerweile in Fertigbauweise. Auch mehrgeschossige Gebäudetypen und gewerbliche Nutzungen ließen sich nach dem Baukastenprinzip herstellen, würde etwa modularer Holzbau größer gedacht. Modulbauweisen sind gleichermaßen für Wohnungen und Büros geeignet Was dann möglich ist, zeigt das im Bau befindliche Stadtquartier Wood City in Helsinki. Hier entstehen auf 3,4 Hektar in modularer Holzbauweise zwei Wohn- gebäude mit bis zu sieben Etagen sowie zwei Bürokomplexe: die Headquarter der Spielefirma Supercell und des Unternehmens With Secure, das Cyber­ ) 3 ( A F A S : s o t o F sicherheitslösungen anbietet. Den Unter- schied machen neue Vorschriften, die seit 2011 mehrstöckige Holzkonstruktionen mit bis zu acht Stockwerken in Finnland erlauben. Das Gesetz ist wohlüberlegt. Zum ei- nen hat Holzbau in Finnland eine lange Tradition, zum anderen bietet Holz zahlreiche Vorteile: Es ist leicht, einfach zu verarbeiten und hat einen geringen CO2-Fuß abdruck. Sprinkleranlagen und Konstruktionslösungen sorgen für den nötigen Brandschutz. Bis Mitte des Jahres 2024 wird das von Union Investment für den institutio- nellen Publikumsfonds UniInstitutional European Real Estate erworbene Büro- projekt auf dem Areal fertiggestellt. Der bereits vollständig vermietete Sieben- geschosser erfüllt höchste Nachhaltig- keitskriterien und ist eines der ersten auf die EU-Taxonomie abgestimmten Projekte ▶ in Finnland. 55 Millionen Tonnen CO2 pro Jahr wären vermeidbar, würden 80 Prozent der neu entstehen- den Wohngebäude in Europa aus Holz errichtet. Das entspricht in etwa der jährlichen CO2-Emission der europäischen Zementindustrie, circa 47 Millionen Tonnen. Quelle: Aalto University, Studie 2020 raum und mehr 01/2023 53

l H b m G e p o r u E r a u d o M e s u o H a w a D i ; a t e B n a b r U d n u s e p a c s t i b ; ) 2 ( I I Q R B Q R T ; r o o t n a v n a o C j : s o t o F und es entstehen auf der Baustelle weni- ger Lärm, Staub und Abfälle. Einen Haken hat modulares Bauen allerdings: Die Lieferkette muss zeitlich so getaktet sein, dass jedes auf der Baustelle eintreff ende Element sofort montiert wird. Ist dennoch eine (kurzzeitige) Lagerung erforderlich, sollte ein Konzept zur wettergeschütz- ten Lagerung der teilweise sehr großen (Holz-)Bauteile nicht fehlen. Forderung nach einem einheitlichen Bauordnungsrecht Die Technologie für modulare Bauweisen ist also da. Das Interesse daran seitens der Investoren und Projektentwickler auch. Ebenso ist die positive Umweltwirkung belegt. Was fehlt, sind baurechtliche An- passungen, um etwa das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr zu erreichen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss fordert deshalb gemeinsam mit dem Hauptver- band der Deutschen Bauindustrie und weiteren Immobilienverbänden, Bauge- nehmigungsverfahren grundsätzlich zu vereinheitlichen, damit Wohnungsbauvor- haben in serieller und modularer Bauwei- se nicht ausgebremst werden. Bleibt zu hoff en, dass die Hürden auf dem sonst hoff en, dass die Hürden auf dem sonst geebneten Königsweg zur Nachhaltigkeit geebneten Königsweg zur Nachhaltigkeit • • bald abgebaut sind. Leuchtturmprojekt in Leuchtturmprojekt in Bochum: Der Commu- nity Campus mit 737 Studentenapartments wird nach seiner Fer- tigstellung das höchste Modulbaugebäude in Europa sein. Rechts im Bild: der Fertigungsprozess bei Daiwa House Modular Europe. Das Betaport-System des Architekturbüros Urban Beta bietet zirkuläre Building-as-a-Service-Lösungen für nachhaltige Architek- tur auf Abruf. Es basiert auf hochfl exiblen modularen Bausteinen und kann auf Veränderungen in Betrieb und Nutzung reagieren. Das Massivholz-Bausystem Triqbriq Das Massivholz-Bausystem Triqbriq des gleichnamigen Unternehmens des gleichnamigen Unternehmens in Stuttgart nutzt preisgünstiges in Stuttgart nutzt preisgünstiges Schwach- und Schadholz in standar- Schwach- und Schadholz in standar- disierten, handlichen Holzbausteinen disierten, handlichen Holzbausteinen ohne künstliche Verbindungsmittel. ohne künstliche Verbindungsmittel. raum und mehr 01/2023 55

75 Prozent der Nutzer planen nach Schätzung von CBRE in den nächs- ten drei Jahren ihre Logistikflächen in Europa zu vergrößern. die zunehmenden Unstimmigkeiten mit westlichen Handelspartnern, insbesonde- re mit den USA, tragen schon länger dazu bei, dass nun immer mehr Unternehmen danach streben, mittels ABC-Strategien („Anywhere But China“) ihre Lieferketten zu entkoppeln. Beachtliche 60 Prozent der US-amerikanischen und europäischen Unternehmen beabsichtigen inzwischen, wenigstens Teile ihrer Produktion von Asien in die eigene Region zurückzuho- len. So das Ergebnis einer aktuellen Studie von BCI Global. Strategien zur Neuorganisation von Lieferketten, wie etwa Reshoring, Nearshoring und neuerdings auch „Friendshoring“, verändern die Logistik- branche und die Industrie nachhaltig. Beim Reshoring werden Produktions- stätten aus den Schwellenländern in die Industrieländer zurückgeholt. Nearshoring bedeutet aus europäischer Sicht meist die Produktionsverlagerung in die Länder Zentral- und Osteuropas (CEE). Unter Friendshoring ist zu verstehen, dass westliche Unternehmen ihre Lieferketten so ausrichten, dass sie einen größeren Teil ihrer Vorleistungen aus politisch nahe- stehenden Ländern beziehen. Patrick Haex, Managing Partner bei BCI Global, plädiert jedoch für eine andere Bezeich- nung: „Meiner Ansicht nach spricht man besser von ‚Rightshoring‘, wenn es um die Dezentralisierung von Produktion und Logistik geht.“ Just-in-case-Prinzip erzeugt zusätz- lichen Flächenbedarf Immer mehr Unternehmen stellen ihre klassische Just-in-time-Lagerhaltung auf das krisensichere Just-in-case-Prinzip um. Für Logistik- und Industrieimmobilien bestehen also immer noch vergleichs- weise gute Aussichten, auch wenn bei nachlassender Konjunktur einige Nutzer aufgrund steigender Kosten und sinken- der Nachfrage Flächen verkleinern oder sogar aufgeben müssen. 3 Prozent. Gleichzeitig werden zusätzliche Lagerflächen immer noch gesucht. „Die Umstellung von der Just-in-time-Produk- tion auf das Just-in-case-Prinzip bringt zusätzlichen Flächenbedarf mit sich. Die Kosten für die höhere Lagerhaltung sind niedriger als die Kosten von Produktions- ausfällen“, erklärt Stephan Riechers, Leiter Investment Management Logistik bei Union Investment. Rightshoring-Trend belebt die CEE- Logistikmärkte Vor allem die Länder Zentral- und Ost euro pas könnten vom neuen Rightshoring-Trend profitieren. Das bestä- tigt auch CTP, den bezogen auf die Brut- tomietfläche größten Projektentwickler und Betreiber von Logistik- und Industrie- immobilien Kontinentaleuropas. Sieben CEE-Märkte – nämlich Polen, die Tschechi- sche Republik, die Slowakei, Ungarn, Ru- mänien, Bulgarien und Serbien – erfüllen nach Meinung von Maarten Otte, Head of Investor Relations bei CTP, gleich meh- rere Schlüsselkriterien, darunter geringe Lohnkosten, gute Rahmenbedingungen, Marktpotenzial und Marktrisiken: „Struk- turbedingt erhält die Logistik- und Lager- branche zurzeit in mehrfacher Hinsicht Rückenwind, und davon profitieren die CEE-Märkte. Ihnen wird im europäischen Vergleich ein überdurchschnittliches reales BIP-Wachstum prognostiziert.“ Speziell in der Tschechischen Republik, in Ungarn, Polen, der Slowakei und Serbien siedeln sich aktuell immer mehr Unter- nehmen der Automobilbranche an. Dazu gehören auch Hersteller von Elektrofahr- zeugen und Fahrzeugbatterien. Wegen des Brexits haben auch einige britische Hersteller ihre Produktion in die Region verlagert. So hat Stannah Stairlifts, ein im Vereinigten Königreich ansässiger Aufzug- und Rolltreppenhersteller, seine Mietflächen im tschechischen CTP-Indus- triepark Brno Lísen verdoppelt, um dort seine gesamte Fertigung zu bündeln. Nach Auskunft der Immobilienberatung Savills lag die durchschnittliche Leer- standsquote bei europäischen Logistik- immobilien im 3. Quartal 2022 bei nur Auch der zunehmende Onlinehandel trägt dazu bei, dass immer mehr Logis- tikimmobilien entstehen. Der Bereich Online hat in vielen CEE-Ländern ▶ raum und mehr 01/2023 57 o t o h p k c o t S I : s o t o F

Nachrichten In München realisieren Union Investment und Hines ein umfassendes Refurbishment im aufstrebenden Werksviertel. Aus MediaWorks wird LOVT Munich Mit dem Rebranding starten Union Investment und Hines eine umfassende Revitalisierung und Erweiterung der insgesamt rund 96.000 Qua- dratmeter großen, weitestgehend leer stehenden Bestandsfl äche im Münchner Werksviertel. Der Name leitet sich von der Liebe (Love) zu München, der Verbundenheit zu Kulturbetrieben, dem prägenden Charakter des Werksviertels sowie dem Bestand des Areals als ehema- lige Produktionsstätte (Loft) ab. Das V steht ganz bewusst für Verbun- denheit, Veränderung, Verspieltheit und Verantwortung zugleich. Geplant wird ein nachhaltiges, mo- dernes und durchmischtes Gebäude- r e h c c E e D i n a z z i R ; T F A R G : o t o F ensemble, welches das für seine kreativitätsstiftenden Eigenschaften bekannte Viertel mit einem Mix aus Bürofl ächen sowie gastronomischen, kulturellen und kreativen Nutzun- gen bereichert. Der Strategie zur Reduktion von Embodied Carbon (grauer Energie) folgend, sieht das Konzept zunächst die komplette Re- vitalisierung des mit seiner Decken- höhe von bis zu 4,20 Metern beste- chenden einzigartigen Bestands vor. Dazu zählen auch eine Neugestal- tung der Dachgeschosse sowie eine einladende Fassadengestaltung. Ergänzt werden die Bestandsgebäu- de durch effi ziente und nachhaltige Neubauten in Holz- beziehungs- weise Holz-Hybrid-Bauweise. • Über eine Million Quadratmeter vermietet Trotz Zinswende, Infl ation und Rezession hat Union Investment im Jahr 2022 rund 1,2 Millionen Quadratmeter gewerbliche Immobi- lienfl äche neu oder nachvermietet. Das sind rund 11 Prozent des aktuell verwalteten Flächenbestands. Union Investment hat sich damit eine jähr- liche Nettomiete von 286 Millionen Euro für ihre Fonds gesichert. Die Vermietungsquote nach Ertrag der aktiv gemanagten Immobilienfonds konnte auf dem hohen Niveau von 94,3 Prozent stabilisiert werden. „Die Vermietungsbilanz, die trotz des erneut schwierigen Umfelds nach wie vor auf dem Vor- Corona- Niveau des Jahres 2019 liegt, ist eine herausragende Leistung unseres gesamten Vermietungs- und Asset- Management-Teams. Zumal insbesondere Mietvertragsverlän- gerungen und Anschlussvermie- tungen, die mit 81 Prozent oder rund 963.300 Quadratmeter auch in diesem Jahr den Großteil der Vermietungsbilanz stellen, im aktu- ell schwierigen und wettbewerbs- intensiven Umfeld sehr aufwendig sind“, so Volker Noack, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. • Größtes integriertes Kongresshotel in Europa Bis 2024 entsteht vis-à-vis dem Haupt- bahnhof am Ufer der Ij in Amsterdam- Noord das größte integrierte Kongress- hotel Europas. Union Investment und Maritim Hotels haben im Sommer 2022 einen über 50 Jahre laufenden Pachtver- trag unterzeichnet. Zur Projektentwick- lung, die Union Investment bereits im Jahr 2019 erworben hat, zählt neben dem Hotelturm auch der Yvie-Wohnturm. Das Ensemble befi ndet sich im Bestand des UniImmo: Europa. Der 110 Meter hohe Hotelturm für das Vier-Sterne-Haus mit 579 Zimmern wird nach Fertigstellung das • dritthöchste Gebäude Amsterdams sein. Das Firmenlogo des künftigen Maritim Hotels in Amsterdam sitzt schon an seinem Platz in über 100 Metern Höhe. raum und mehr 01/2023 59

Seilbahnen bringen uns in die Berge, zur Bundesgartenschau und in den Freizeitpark. Doch schon bald werden Gondeln auch in Büroquartiere und Wohngebiete schweben und in Shoppingmalls und Ärztezentren haltmachen. Europäische Metropolen entdecken neue Wege durch die Stadt. Von Elke Hildebrandt Seilbahnen werden vermehrt als Ver­ kehrsmittel für den urbanen Raum ins Spiel gebracht. Auf der Kon­ gressmesse Cable Car World in Essen, die erstmals im vergangenen Jahr stattfand, diskutierten Experten innovative Lösun­ gen für die urbane Mobilität. Vor allem Luftseilbahnen gelten als zukunftsfähig. Dominik Berndt, Projektleiter der Cable Car World, zieht ein erstes Fazit: „Noch sind die Vorteile urbaner Seilbahnen wenig bekannt. Auch die Immobilien­ branche hat die Chancen, die in den Wertschöpfungsketten liegen, noch nicht für sich entdeckt.“ Das Bundesministe­ rium für Digitales und Verkehr will das Thema nun in den Städten und Kommu­ nen voranbringen und hat dazu kürzlich einen Leitfaden mit dem Titel „Urbane Seilbahnen im öffentlichen Nahver­ ▶ raum und mehr 01/2023 61

Île-de-France ein Bindeglied im Verkehrs- system sein, das verschiedene Haltestellen von Metro, Bus und Tram miteinander verbindet. Reinhard Fitz, Head of Interna- tional Business Development beim Her- steller Doppelmayr, erläutert die Planung: „Ziel ist es, zwei Quartiere in Paris deutlich besser an die Metrolinie anzubinden. Dabei gilt: Je größer der Reisezeitvorteil, desto attraktiver die Verkehrslösung.“ Bürgerinitiativen können Seilbahn- projekte vereiteln oder vorantreiben der exklusiven Fahrbahn in der +1-Ebene.“ Die schwebende Verbindung sei zudem sicher und emissionsfrei dank nachhaltig erzeugtem Antriebsstrom. Ökologisch attraktiv seien Seilbahnen weiterhin, weil sie ohne aufwendige Bauvorhaben wie Betriebshöfe, Tunnel und Brücken auskä- men. Auch Staus und Wartezeiten gebe es nicht. Das Prinzip der Stetigförderer ähne- le einem horizontalen Paternoster. „Das sind Vorteile, die man im öff entlichen Verkehr meistens nicht fi ndet“, bestätigt Reinhard Fitz. Sebastian Beck, Associate Partner bei Drees & Sommer und Mitautor des Leitfadens für Städte und Kommunen, nennt einen entscheidenden Vorteil von urbanen Seilbahnen: „Sie profi tieren von Allerdings stoßen Seilbahnideen in Städten bei ihrer konkreten Umsetzung oftmals auf den Widerstand von Anwoh- nern und Öff entlichkeit. „Deshalb ist es sehr wichtig“, sagt Reinhard Fitz von ▶ „Es ist sehr wichtig, urbane Seilbahn- projekte in einem öff entlichen Betei- ligungsprozess zu entwickeln.“ Reinhard Fitz, Head of International Bu- siness Development bei Doppelmayr Seilbahnen In Portland, USA, erweitert eine Pendelbahn das städtische Verkehrssystem. Die knapp einen Kilometer lange Portland Aerial Tram bringt ihre Fahrgäste auf direktem Weg über 151 Höhenmeter zum Hauptcampus der Oregon Health & Science University. Die Bergstation befi ndet sich in der neunten Etage des 14-stöckigen Hauptgebäudes. raum und mehr 01/2023 63

Ecatepec des Morelos ist eine Millionenstadt in der Metropolregion von Mexiko-Stadt. Hier beför- dern die bunten Gondeln der Mexicable, der ersten urbanen Seilbahn des Landes, täglich 17.000 Per- sonen. Die zahlreichen großformatigen, farbigen Graffitis entlang der Fahrstrecke gehören zum Kunstprojekt Arte Urbano. Mit der Streetart-Kunst sollte das Stadtviertel aufgewertet werden. Im Großraum Paris wird die Seil- bahn Câble 1 oder C1 ab 2025 als Bindeglied im öffentlichen Ver- kehrssystem eingesetzt. Sie wird verschiedene Haltestellen von Metro, Bus und Tram miteinander verbinden und im Pendlerverkehr große Zeitvorteile bringen. raum und mehr 01/2023 65 s é t i l i b o M e c n a r F - e d - e l Î ; r e n t i e L : s o t o F

In & Out Kontakt ANKAUF: Smart Tower in Graz Für den immofonds 1 hat Union Investment den Smart Tower im aufstrebenden Neubauquartier Smart City erworben: Es gilt als Vorbild für eine energieeffiziente, ressourcenschonende und emissionsarme Stadt. ANKAUF: Projektiertes Bürogebäude in Lyon-Part-Dieu Union Investment hat für das Portfolio des UniInstitutio- nal European Real Estate ein Bürogebäude in einem der begehrtesten Geschäftsviertel Frankreichs erworben, in Lyon-Part-Dieu. Das Objekt wird umfassend saniert. o VERKAUF: Maraton in Posen Nach einem erfolgreichen ersten Vermietungszyklus hat Union Investment das Bürogebäude Maraton im polni- schen Posen aus dem Portfolio des UniImmo: Deutschland an eine Tochter von Uniqa Real Estate verkauft. i l o f x E / t n e m t s e v n I i n o n U ; r e n t u g s e m u S l i e n a D i ; t a . s n o i s n e m d e e r f ; s t c e t i h c r A V A Z ; r e n r o G d r a h n e R i ; e r u t c e t r e b y C ; r e g n a r é B e t s i t p a B - n a e J : s o t o F Online & Service www.raum-und-mehr.com Nutzen Sie die zusätzlichen Möglichkeiten, die Ihnen das Online-Magazin bietet: • Umfangreiches Themenarchiv • Recherche mit Such- und Filterfunktion • Ausdruck von Texten • Bestellservice • E-Mail-Newsletter Die archivierten Print-Ausgaben von raum und mehr stehen in der Mediathek für Sie zum Download bereit: www.union-investment.de/realestate Ein weiteres Themenportal von Union Investment finden Sie hier: www.managetogreen.de Kontaktieren Sie uns Union Investment Real Estate GmbH Fabian Hellbusch Leiter Marketing und Kommunikation Valentinskamp 70/EMPORIO D-20355 Hamburg Tel. +49 (40) 34919-0, -4160 fabian.hellbusch@union-investment.de Impressum raum und mehr Das Immobilienmagazin von Union Investment Herausgeber Union Investment Real Estate GmbH Verantwortlich für den Inhalt Fabian Hellbusch Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben die Meinung der Autoren wieder. Chefredaktion Fabian Hellbusch Planung und Schlussredaktion Elke Hildebrandt Art Direction Frauke Backer/backerdesign@gmx.de Bildredaktion Amelie Amon Infografik Lena Teuber Lektorat Christiane Barth Litho pixactly media gmbh Verlag C3 Creative Code and Content GmbH, Heiligegeistkirchplatz 1, D-10178 Berlin Druck optimal media GmbH, Glienholzweg 7, D-17207 Röbel Erste Ausgabe 1995 Erscheinungstermine Zweimal jährlich im März und im September Sprachen Deutsch und Englisch Auflage 11.725 Exemplare Papier und Druck dieses Magazins sind nach FSC®zertifiziert. Die Druckerei optimal media garantiert eine umweltgerechte Produktionskette. Die nächste raum und mehr erscheint im September 2023 raum und mehr 01/2023 67