Gebäudequalität auf dem Prüfstand

Nachhaltigkeit ist ein recht unscharfer Begriff, der eine Vielzahl an möglichen Ausprägungen und Faktoren beinhalten kann.

Für nachhaltige Immobilien gilt zum Beispiel, dass sie nicht nur möglichst umweltfreundlich gestaltet sein sollten. Sie müssen auch den Bedürfnissen der Menschen optimal gerecht werden, die in ihnen arbeiten und leben. So sind ein entsprechend ausgerüsteter Aufzug und barrierefreie Zugänge wichtige Bestandteile sozial verträglicher Gebäude, die allen Menschen eine verbesserte Teilhabe ermöglichen können. Neben solchen konkreten, materiellen Dingen bilden aber auch nachhaltige Prozesse einen wichtigen Baustein. Hierzu zählt beispielsweise ein gutes Management der laufenden Instandhaltung, das sich langfristig in niedrigeren Betriebskosten niederschlägt. Aber auch subjektive Kriterien, die oft schwer messbar sind, gehören dazu. Viele Menschen fühlen sich zum Beispiel in Tiefgaragen nicht wohl. Schon eine bessere Beleuchtung lässt manchen sich sicherer fühlen. Im Idealfall werden diese Ängste schon in der Planungsphase berücksichtigt und die Garage von vorneherein übersichtlich und freundlich gestaltet.

Die Möglichkeiten, ein Gebäude nachhaltig zu gestalten, sind demnach sehr vielfältig. Die Nachhaltigkeit eines Gebäudes zu messen, ist entsprechend nicht einfach. Ein hierfür vielfach genutztes Instrument ist die Zertifizierung. Für die Bewertung einzelner Immobilien können Zertifikate ein brauchbares und aussagekräftiges Mittel sein. Für das Management großer Portfolien eignen sie sich aber weniger, da sie keine Vergleichbarkeit zwischen unterschiedlichen Objekten herstellen. Für diesen Zweck werden standardisierte Instrumente benötigt, welche die bereits genannten sowie eine Vielzahl weiterer Kriterien erfassen und bewerten können. Mit ihrer Hilfe werden unterschiedliche Immobilien nicht nur vergleichbar. Die Daten und Analysen bilden auch die Grundlage für die kontinuierliche Verbesserung und Optimierung des gesamten Portfolios.

Obligatorischer Nachhaltigkeits-Check

Anerkannte Standards oder gesetzliche Vorgaben zu diesem Thema fehlen bislang. Union Investment hat aus dieser Not eine Tugend gemacht und bereits vor Jahren mit dem innovativen Sustainable Investment Check (SI-Check) ein eigenes Bewertungssystem entwickelt. Mit seiner Hilfe werden alle Bestandsobjekte jährlich analysiert. Auch potenzielle Ankäufe durchlaufen verbindlich einen SI-Check.

Zu diesem Zweck werden qualitative Kriterien in den Kategorien Energie, Ressourceneinsatz, Wirtschaftlichkeit, Nutzerkomfort, Betrieb und Standort erfasst und mit einem Scoring bewertet. Dabei kann sich Union Investment auf ihre bewährte Portfolio Sustainability Management Software (SoFi-PSM) stützen.

Entwicklungspotenziale aufspüren, Werte steigern

Das Besondere und zukunftsweisende am SI-Check von Union Investment ist, dass dieser sich nicht auf die Bewertung des Ist-Zustands beschränkt. Das Instrument ist so konzipiert, dass mit ihm auch die spezifischen Entwicklungspotenziale eines Gebäudes entdeckt werden können. Denn nicht für jedes Bauwerk ist jede Nachhaltigkeitsmaßnahme gleichermaßen sinnvoll. Das Sammeln von Regenwasser für die Bewässerung von Außenflächen kann für manche Objekte eine ökologisch und ökonomisch sinnvolle Maßnahme ein. Steht eine Immobilie allerdings auf einem innenstädtischen Grundstück ohne nennenswerte Grünanlagen, dürften sich Aufwand und Nutzen kaum in einem sinnvollen Verhältnis bewegen.

Ein genaues Hinsehen und ein differenziertes Vorgehen sollten daher im Interesse der Anleger auch bei einem großen Portfolio obligatorisch sein. Denn das „Gießkannen-Prinzip“ ist weder ökologisch klug noch ökonomisch nachhaltig. Der SI-Check, der kontinuierlich weiterentwickelt wird, ist daher ein unverzichtbares Instrument bei der Ausrichtung von Portfolien auf mehr Nachhaltigkeit. Damit liefert er auch einen maßgeblichen Beitrag zum Werterhalt und zur Wertsteigerung von Immobilien und Immobilienportfolien.