Globaler Transparenzindex gibt Orientierung
Transparenz ist ein seit langem anerkanntes Postulat innerhalb der Entscheidungsmatrix von Investoren im Immobilienbereich. Und der Zusammenhang ist offensichtlich: je transparenter ein Markt/ein Land, desto mehr Investoren interessieren sich für Immobilieninvestments.
Oder anders ausgedrückt: Drei Viertel des globalen Transaktionsvolumens der letzten fünf Jahre entfällt auf die zehn Länder, die als „sehr transparent“ eingestuft wurden. Transparenz umfasst dabei verschiedene Kriterien, sie lassen sich grob in fünf Gruppen einteilen:
1. Regulatorischer Rahmen und Gesetzgebung
2. Verfügbarkeit von Marktinformationen
3. Ablauf von Transaktionsprozessen
4. Verfügbarkeit von Performance Benchmarks
5. Aufsicht und Kontrolle börsennotierter Unternehmen
Nachhaltigkeit fehlt hier in der Auflistung. Noch lassen sich global nur sehr wenige einheitliche Standards definieren, anhand derer ein Transparenzmaß mit echten Daten gemessen werden könnte. Deshalb bezieht sich der JLL-Nachhaltigkeits-Transparenzindex auf lediglich 37 Länder und fokussiert sich dabei in erster Linie auf Daten zu Treibhausgas-Emissionen, Nachhaltigkeitszertifikaten und Energieeffizienzstandards.
Japan, Frankreich, Australien und Großbritannien führen globalen Index an
Der globale Nachhaltigkeits-Transparenzindex hat sich im Vergleich zur letzten Erhebung 2014 für die meisten Länder langsam, aber stetig nach oben entwickelt, auf einer Skala von 1 (sehr transparent) bis 5 (intransparent) liegt das Ergebnis bei 3,08. Japan hat es dieses Mal in die Gruppe der sehr transparenten Länder geschafft und Finnland sprang als „Neuling“ gleich in die Gruppe der transparenten Länder, gleichauf mit Ländern wie Singapur, Kanada oder Deutschland. Ganz oben in der Gruppe der „sehr transparenten Länder“ stehen neben Japan noch Frankreich, Australien und Großbritannien. Nachhaltigkeitsaspekte und umweltrelevante Regelungen im Gebäudesektor existieren bei unseren französischen Nachbarn bereits seit 2008 und im letzten Jahr sorgte die gesetzlich verankerte Pflicht zur Berichterstattung über CO2 Emissionen für Immobilieninvestoren für eine weitere Zementierung des positiven nachhaltigen Entwicklungsprozesses. Frankreich ist zudem das einzige Land weltweit, in dem „grüne“ Vertragsklauseln innerhalb von Büro-Mietverträgen verpflichtend und bindend für Eigentümer und Nutzer sind.
Aus Transparenzgesichtspunkten besteht weltweit nach wie vor eine große Lücke zur Beurteilung von grünen Immobilien. Lediglich für vier Länder (Frankreich, Kanada, Neuseeland und Australien) existiert ein eigener Index zur Wertentwicklung, der es Investoren erlaubt, entsprechende Benchmarks für ihr eigenes Gebäudeportfolio heranzuziehen. Ähnlich mau sieht es bei der Verfügbarkeit von konkreten Daten zu Treibhausgasemissionen aus. Auch hier gibt es nur für vier Länder entsprechend verpflichtende gesetzliche Bestimmungen, diese gebäudescharf auszuweisen – angesichts der großen Bedeutung des Gebäudesektors für die gesamten globalen Emissionen klafft hier eine große Lücke.
Nachhaltigkeit erleichtert Vermietungen
Für die meisten Länder existieren mittlerweile zumindest minimale gesetzliche Anforderungen für die Energieeffizienz von Neubauten und marktspezifische Zertifizierungssysteme. Letztere gibt es mittlerweile in allen im Index behandelten Ländern, die bekanntesten sind nach wie vor die internationalen Label LEED und BREEAM. Mit einem Zertifikat kann die Nachhaltigkeit eines Gebäudes zumindest adäquat dokumentiert werden. Auch wenn es sich nicht jeder Büronutzer zur Auflage gemacht hat, Flächen in ausschließlich nachhaltigen Gebäuden anzumieten, sind es aber gerade viele große Unternehmen, die im Hinblick auf die Standortentscheidung hierauf achten und insofern ist die Nachhaltigkeit von Immobilien für Immobilieninvestoren ein wichtiger Aspekt, wenn es darum geht, im Hinblick auf potentielle Mieter die Chance auf die Vermietbarkeit der eigenen Immobilie zu erhöhen. Ähnlich wie beim Nachhaltigkeits-Transparenzindex auf globaler Ebene hat sich auch in Deutschland der zertifizierte Büroflächenbestand in diesem Jahr erhöht. Zum Ende des ersten Halbjahres 2016 betrug er in den Big 7 Standorten insgesamt knapp 6,3 Mio. m² Bürofläche und damit ca. eine halbe Million Quadratmeter mehr als noch vor einem halben Jahr. Dies entspricht einem Anteil am gesamten Büroflächenbestand von 7 %. Die Rangfolge der Städte mit dem höchsten Anteil zertifizierter Büroflächen hat sich im genannten Zeitraum nicht verändert. Auf dem ersten Platz liegt Frankfurt mit einem Anteil von über 18 % und nunmehr mehr als 2 Millionen zertifizierten Quadratmetern.
Zertifizierte Flächen sind besonders gefragt
Auch seitens der Nutzer ist die Nachfrage nach zertifizierten Gebäuden leicht angestiegen. Vom gesamten Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2016 in den Big 7 in Höhe von 1,79 Mio. m² wurden 241.000 m² in zertifizierten Bürogebäuden angemietet. Das entspricht einem Anteil von 13,5%, im Vorjahr betrug dieser Anteil noch 11%. Damals wie heute liegt der Anteil am Flächenumsatz deutlich höher als der aktuell gemessene 7 %ige Anteil der zertifizierten Gesamtflächen im Bestand. Das ist ein Beleg dafür, dass zertifizierte Flächen überproportional nachgefragt werden.
Nutzer und Investoren haben ähnliche Interessen
Wir rechnen auch für die Zukunft mit einem steigenden Interesse an nachhaltigen Büroflächen – das gilt für die Nutzer der Gebäude genauso wie für die Investoren. Der zertifizierte Bestand wird zunehmen, zum einen, weil gerade der Anteil der Zertifizierungen bei neu errichteten Gebäude sehr hoch ist und zum zweiten, weil auch die Bestandszertifizierung an Bedeutung zunehmen wird. So hat beispielsweise die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) im Frühjahr dieses Jahres ein „Zertifikat für Gebäude im Betrieb“ eingeführt, das den Fokus auf betriebsrelevante Aspekte legt. Somit wird eine weitere Variante der Bestandszertifizierung nach dem deutschen Siegel möglich.
Ein Beitrag von:
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany
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