Der CO2-Preis – Auswirkungen auf das Immobiliengeschäft
In Deutschland laufen die Diskussionen um eine CO2-Bepreisung auf Hochtouren. Erste Beschlüsse wurden bereits gefasst und auch international steigt der Handlungsdruck. Was heißt das für die Immobilien im Bestand von Union Investment? Jan von Mallinckrodt gibt Antworten.
Wie bereitet sich die Union Investment Real Estate GmbH auf die CO2-Bepreisung vor?
Der aus dem Pariser Klimaabkommen abgeleitete Klimaschutzplan der deutschen Bundesregierung sieht vor, dass Gewerbeimmobilien bis zum Jahr 2050 quasi klimaneutral sein sollen. Diesem Ziel fühlen wir uns als Bestandshalter verpflichtet, und zwar für alle Gewerbeimmobilien in unserem international diversifizierten Portfolio. Das heißt: Mit oder ohne CO2-Bepreisung sind wir gefordert, unser Immobilienportfolio unter Nachhaltigkeitsaspekten zu optimieren, CO2 einzusparen.
Die CO2-Bepreisung nimmt in Kombination mit anderen regulatorischen Handlungsoptionen zunehmend Platz in unserem Risikomanagement ein. Durch den angestrebten CO2-Preis sehen wir aktuell noch keine wesentlichen Veränderungen auf die Immobilienbranche zukommen und erwarten, dass das Klimaschutzgesetz zeitnah zu signifikanteren Auswirkungen auf die Branche führen wird, wenn die darin vorgegebenen CO2-Einsparziele der Regierung tatsächlich erreicht werden sollen. Zudem monitoren wir den CO2-Fußabdruck unseres Portfolios mit großem Aufwand und hoher Aufmerksamkeit bereits seit mehreren Jahren. Dabei gilt es zu beachten, dass wir in 23 Ländern investiert sind und auch die jeweilige lokale Gesetzgebung erfüllen müssen. Unser Ziel ist es jedoch, in all unseren Immobilien den gleichen Standard zu erreichen und damit die Pariser Klimaziele zu erfüllen.
Führen Sie beispielsweise eine Portfolioanalyse Ihrer Bestände durch, um "die Guten" auszusortieren und "die Schlechten" zu verkaufen?
Wir führen jährliche Analysen zu den Verbrauchsdaten, der Klimaresilienz und nachhaltigen Gebäudequalität durch, um ein genaues Bild zu erhalten, welche Gewerbeimmobilie aus unserem Bestand wie viel CO2 ausstößt. Bereits im Herbst 2018 haben wir eine „Manage to Green“-Strategie entwickelt, die aufzeigt, welche Aspekte zu berücksichtigen und welche Maßnahmen umzusetzen sind, um unseren Immobilienbestand bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu gestalten. Diese Strategie gilt es weiterhin konsequent umzusetzen und gegebenenfalls zu adjustieren, wenn sich die Marktbedingungen verändern.
Objekte, die für einen überdurchschnittlich hohen CO2-Ausstoß verantwortlich sind, müssen im Übrigen nicht zwangsläufig verkauft werden. Es kommt vielmehr darauf an, genau zu analysieren, welche im Bestand schlummernden Wertpotenziale im Rahmen von Renovierungen und Sanierungsmaßnahmen gehoben werden könnten. Wir gehen davon aus, dass die Regulatorik entsprechende Initiativen auf Seiten der Bestandhalter positiv bewerten wird. Schließlich ist das Erreichen der Klimaziele eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe und die Kombination aus Abriss und Neubau selten die bessere Alternative.
Wie gehen Sie beim Ankauf von Immobilien vor? Gibt es eine Art CO2-Check?
Union Investment führt im Ankauf bereits seit vielen Jahren den sogenannten Sustainable Investment Check (SI-Check) durch, um die Nachhaltigkeitsperformance einer Gewerbeimmobilie zu evaluieren. Dazu gehört unter anderem auch die energetische Bauweise von Gebäuden. Leider ist es oft nicht trivial, schon im Due Diligence Prozess an die Verbrauchsdaten zu gelangen, weil diese meist nicht vorliegen. An einer Lösung für diese Vervollständigung im Due Diligence Prozess arbeiten wir zur Zeit. Wir achten beispielsweise im Ankauf darauf, inwieweit die technische Gebäudeausstattung bereits in der Lage ist, Verbräuche mit Hilfe von Sensorik zu monitoren. Sollte diese nicht ausreichen, berücksichtigen wir hierfür bereits im Ankauf ein Budget.
Wie wird sich Ihrer Ansicht nach die nicht CO2-konforme Performance zukünftig auf den Wert einer Immobilie auswirken?
Klimaneutralität bis 2050 ist ein klar formuliertes politisches Ziel, dem wir uns verpflichtet sehen. Gewerbeimmobilien, die auf dem Klimapfad bis 2050 zu weit von der Marktspitze abweichen, werden in Zukunft voraussichtlich nicht mehr veräußerbar sein oder nur mit einem entsprechenden Abschlag. Die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF) zum Beispiel arbeitet bereits an einem Tool, das die Gutachten von Immobilienbewertern um den Aspekt der CO2-Konformität entlang des Klimapfads erweitern könnte. Auf Europäischer Ebene gibt es von dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CREEM) noch eine weitere vergleichbare Klima-Bewertungsinitiative.