Das GRESB-Rating: Eine globale Benchmark für die Immobilienwirtschaft
GRESB ist das führende Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienunternehmen und Immobilienfonds. In der Gewichtung von sieben unterschiedlichen Aspekten entsteht der sogenannte GRESB Score, der wesentlich zur Transparenz der Immobilienwirtschaft in Nachhaltigkeitsfragen beiträgt.
Im Jahr 2017 haben über 850 Immobilienunternehmen und Immobilienfonds am GRESB Rating teilgenommen. Diese verwalteten zusammen ein Vermögen von 3,7 Billionen US-Dollar. Die Teilnehmer schätzen das GRESB-Verfahren aus mehreren Gründen. Zum einen ist der Analyseansatz einzigartig. Bewertet werden nicht etwa das Kapitalmarktumfeld der Immobilienwirtschaft wie bei PRI (Principles for Responsible Investment) oder das Performancepotenzial einzelner Immobilien wie bei LEED oder BREEAM, sondern Fonds und Unternehmen. Zur Bewertung wird die Nachhaltigkeitsperformance der einzelnen Immobilien abgefragt, um diese dann anschließend auf Portfolioebene zu aggregieren.
Score Cards schaffen Transparenz und Orientierung
Zum anderen bündelt GRESB drei wesentliche Kompetenzen in einem System: Bewerten, Messen und Benchmarken. Über sogenannte Score Cards erfahren die Teilnehmer, wie sie im Vergleich zu ihren Wettbewerbern positioniert sind. Die Score Cards lassen sich hervorragend für die Kommunikation der jeweiligen Nachhaltigkeitsperformance einsetzen. Anleger und weitere Rezipienten erhalten alle wesentlichen Informationen auf einen Blick und können sowohl die bewerteten Immobilienunternehmen oder die Fondsprodukte schnell und einfach einschätzen. Dieser Aspekt bringt in konzentrierter Form die zentrale Mission von GRESB zum Ausdruck: Durch ein transparentes Bewertungsverfahren möchte das Ratingsystem Anlegerwerte schützen und dabei helfen, diese Werte zu steigern. Aus Anlegersicht gelingt dies zum Beispiel durch eine verbesserte Orientierung am Anbietermarkt für Immobilienfonds.
Ganzheitlicher Ansatz der Analyse
Was großen Immobilien-Investment-Managern wie Union Investment an dem GRESB-Rating besonders gefällt ist unter anderem sein ganzheitlicher Ansatz. In der Analyse werden Aspekte aus den drei Kerngebieten Umwelt, Gesellschaft und Unternehmensführung betrachtet und miteinander in Beziehung gesetzt. Diese ganzheitliche Philosophie hat in den letzten Jahren zu einer rasanten Verbreitung des GRESB-Scorings geführt. Hatten sich im Jahr 2010 noch 198 Unternehmen und Fonds an dem Verfahren beteiligt, so waren es im Jahr 2017 bereits rund 850 Gesellschaften – und die Tendenz ist weiter steigend. Der ganzheitliche Ansatz von GRESB lässt sich vor allem an den sieben Bewertungsaspekten ablesen, die in die Nachhaltigkeitsanalyse einfließen. Unter ihnen sind die gemessenen Performanceindikatoren mit 25,2% und das Stakeholder-Engagement der Teilnehmer mit 24,5% die wichtigsten Einflüsse. Zusammen machen sie knapp die Hälfte des Gesamtscorings aus. Die Bewertung von Risiken und Chancen im Bereich der Nachhaltigkeitsperformance, die Zertifizierung von Gebäuden und eine gute Unternehmenspolitik sind weitere Indikatoren, fallen aber in ihrer Gewichtung schon klar gegenüber den beiden erstgenannten ab. Die genaue Aufteilung entnehmen Sie der Infografik.
Wer wird und bleibt ein Green Star?
Ziel der Teilnehmer am GRESB-Rating ist es, ein sogenannter „Green Star“ zu werden. Dazu müssen die bewerteten Immobilien und Fonds ein überzeugendes Gesamtergebnis erzielen. Zusätzlich werden die Wettbewerber in einer Peergroup in Vergleich gesetzt. Union Investment nimmt seit dem Jahr 2012 am GRESB-Rating teil, 2015 wurden erstmals alle analysierten Immobilienfonds des Hauses als Green Stars eingestuft. Dieser Status wurde mindestens bis zum Jahr 2017 erfolgreich verteidigt. Um das starke Ergebnis langfristig zu halten sind fortlaufende Verbesserungen notwendig. Die GRESB-Ansprüche steigen von Jahr zu Jahr und forcieren damit den Trend, dass Nachhaltigkeitsaspekte und deren Weiterentwicklung zu einem fundamentalen Bestandteil der Geschäftsstrategie führender Immobilienunternehmen geworden sind.
Internationaler Standard für die Immobilienwirtschaft
Weitere Vorteile des GRESB-Ratings liegen beispielsweise darin begründet, dass sich die verständlich aufbereiteten Ergebnisse der Analyse sehr gut in das Berichtswesen eines Immobilienunternehmens integrieren lassen. Darüber hinaus kommt dem System seine Internationalität zugute. Die großen Immobilien-Investment-Manager wie Union Investment sind global vertreten und erwarten daher per se international funktionierende Bewertungssysteme für sich und ihre Fonds.
Permanente Weiterentwicklung des Ratings, steigende Ansprüche
Das GRESB Rating hat sich in den vergangenen Jahren weiter ausdifferenziert. Inzwischen werden nicht mehr nur Immobilienunternehmen und Immobilienfonds untersucht, sondern es gibt zum Beispiel auch ein eigenes System zur Analyse von Infrastruktur-Fonds und -Assets. Auch ein Modul zur Messung des Wohlfühlklimas innerhalb von Immobilien ist optional verfügbar. Neben dieser Ausdifferenzierung wird sich aber auch das Ratingsystem für Immobilien ständig weiterentwickeln. So lagen etwa im Jahr 2017 für 57% der analysierten Immobilienassets in den jeweiligen Unternehmen und Fonds präzise Energieverbrauchsdaten vor. Das System wird in Zukunft weitere Anreize schaffen, diese und weitere Kennzahlen zu verbessern, um allgemein für mehr Transparenz im Immobilieninvestment-Markt zu sorgen.
Ein Beitrag von:
Sander Paul van Tongeren, Co-Founder and Managing Director, GRESB
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