Der Energieausweis – ein unzureichendes Instrument
er in Deutschland ein Gebäude verkaufen, vermieten oder verpachten will, muss für dieses einen Energieausweis vorlegen. Der Pass bietet nützliche Hinweise auf die zu erwartenden Heizkosten. Als Benchmark für die Bewertung und die energetische Sanierung von Immobilien ist er allerdings zu unpräzise.
Seit 2009 ist der Energieausweis in Deutschland grundsätzlich für alle Wohn- und Nichtwohngebäude vorgeschrieben. Nur sehr wenige Immobilien sind von dieser Ausweispflicht befreit, wie etwa Gebäude mit sehr kleinen Nutzflächen (unter 50 m²), Ferienhäuser oder denkmalgeschützte Ensembles. Das Dokument soll Markttransparenz herstellen und potenziellen Käufern und Mietern eine unkomplizierte Einschätzung der auf sie zukommenden Heiz- und Warmwasserkosten ermöglichen. Eigentümern soll der Pass helfen, Energieeinsparpotenziale zu erkennen und eine Modernisierung auf diese auszurichten.
Strengere Regeln und Ausweiskontrollen
Mit der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) wurden die Vorschriften zum 1. Mai 2014 noch einmal verschärft. Spätestens bei der Besichtigung eines Objekts ist nun der Energiepass zwingend vorzulegen. Bei Vertragsabschluss muss dem Mieter oder Käufer ein Energieausweis ausgehändigt werden. In gewerblichen Immobilienanzeigen darf die Energieeffizienzklasse des Objekts nicht verschwiegen werden.
Auch für öffentlich und gewerblich genutzte Immobilien wurden die Anforderungen abermals angehoben. So sind Behörden in Gebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 500 m² (ab 8. Juli 2015: 250 m²) und viel Publikumsverkehr verpflichtet, den Energieausweis sichtbar auszuhängen. Gleiches gilt für stark frequentierte nicht-behördliche Gebäude, wie Hotels, Banken oder Geschäfte ab 500 m². Mit der Novellierung wurden zudem Stichprobenkontrollen für Energieausweise eingeführt.
Grüne Ampel für energiesparende Gebäude
Der Energieausweis unterscheidet von A+ bis H neun Effizienzklassen. Ähnlich wie bei Labeln für Elektrogeräte, werden diese auch farblich markiert. Dunkelgrün (A+) steht für besonders sparsam, Tiefrot (H) weist auf einen Energieverschwender hin.
In Deutschland existieren zwei Arten von Energieausweisen nebeneinander: Dem Verbrauchsausweis liegen die Heiz- und Stromkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zugrunde. Er ist damit stark vom Verhalten der früheren Nutzer abhängig. Für den Bedarfsausweis analysiert ein Energieberater sämtliche bautechnischen Gebäudedaten und berechnet auf dieser Grundlage den theoretischen Energiebedarf. Dieses Verfahren ist deutlich aufwändiger und damit auch teurer.
Ob es zugleich auch aussagekräftiger ist, darf bezweifelt werden. Zwar hängen die ermittelten Werte hier nicht vom individuellen Verhalten früherer Nutzer ab. Die Berechnungen basieren aber auf DIN-Werten und Annahmen, die mit der Praxis oft wenig zu tun haben. Entsprechend realitätsfern fallen häufig die Ergebnisse aus.
Energieausweise auf Grundlage der europäischen Richtlinie für Gebäudeeffizienz (EPBD) sind auch in einigen anderen europäischen Ländern bekannt. Die Umsetzung fällt in der Praxis jedoch recht unterschiedlich aus.
Branche setzt auf aussagekräftigere Instrumente
Aus Sicht von Immobilieninvestoren und -betreibern kann der Energieausweis zwar erste Hinweise auf den energetischen Zustand eines Gebäudes geben. Er ist aber letztlich nicht präzise genug, um Immobilien in der Tiefe bewerten und vergleichen zu können. Auch reichen die erhobenen Daten in der Regel nicht aus, um die energetische Optimierung einer Bestandsimmobilie damit zu planen.
Die von Union Investment Real Estate systematisch erfassten und ausgewerteten Daten des eigenen Immobilienbestands sowie die Analyse potenzieller Investments gehen weit über die Anforderungen des Energieausweises hinaus. Der Einsatz eigener Analyse- und Reporting-Tools ermöglicht den internen Fachexperten die Definition praxisnaher Benchmarks für die Energieeffizienz des Portfolios. Diese bewähren sich als wertvolle Instrumente bei der nachhaltigen Optimierung einzelner Objekten wie des gesamten Portfolios.
Relevante Themen
