Gesucht: Ein Maßstab für Nachhaltigkeit
Wie nachhaltig ist eine Immobilie wirklich? Wie gelingt der Vergleich unterschiedlicher Gebäude und Portfolien? Welchen Nutzen bringt der Aufwand den Beteiligten? Die SoFi-PSM-Software gibt Antworten.
Das Unterschiedliche vergleichbar machen
Gewerbeimmobilien sind komplexe und oft einzigartige Bauwerke. Ihre Größe, ihre technische Ausstattung, die verwendeten Baumaterialien und die Intensität der Nutzung unterscheiden eine Immobilie von der anderen. Ein auf Nachhaltigkeit bedachtes Investment-Management, das vielleicht mehrere Hundert völlig unterschiedliche Objekte in einer Vielzahl von Ländern rund um den Globus in seinem Portfolio hat, steht damit vor keiner leichten Aufgabe: Wie soll es den Nachhaltigkeitsstatus dieses Portfolios kontinuierlich ermitteln? Wie kann es Defizite und Potenziale im Bestand identifizieren und die Nachhaltigkeitsbilanz seines Portfolios Schritt für Schritt weiter verbessern?
Ein System, das genau dies erlaubt, ist zum Beispiel das auf Immobilien zugeschnittene Portfolio Sustainability Management (SoFi-PSM) von thinkstep, mit dem auch Union Investment arbeitet. Mit Hilfe dieser webbasierten Software ist es möglich, große Mengen von Daten systematisch zu erfassen, zu verwalten und zu analysieren.
Mieter wirken mit
Grundlage für die Qualität der Ergebnisse ist dabei die möglichst genaue Erfassung aller Verbrauchsdaten. Dabei stehen die so genannten Key Performance Indicators (KPIs) im Fokus. Das sind vor allem die Verbrauchsdaten für Wasser, Strom, Wärme und Abfallaufkommen. Diese liegen dem Gebäudeeigentümer zum Teil direkt vor. Für Mietflächen schließen die Nutzer allerdings in der Regel eigene Versorgungsverträge ab. Bei Single-Tenant-Gebäuden ist der alleinige Mieter zumeist komplett für Ver- und Entsorgung zuständig. Ein Asset Manager, der sich ein umfassendes Bild von der Nachhaltigkeit seines Portfolios machen will, ist also auf die Mithilfe der Gebäudenutzer angewiesen. Nur wenn diese ihre Verbrauchsdaten zur Verfügung stellen, wird eine realistische Bilanzierung möglich.
Große Immobilienunternehmen wie Union Investment pflegen daher den Kontakt zu ihren Mietern intensiv und fragen in der Regel einmal jährlich den Energieverbrauch für Strom, Wasser und Entsorgung ab. Alle Angaben werden dabei vertraulich behandelt und im Rahmen des Portfolio Sustainability Managements anonymisiert.
Geringere Kosten als Belohnung
Für den Mieter kann sich sein freiwilliges Engagement messbar auszahlen: Fällt beim Vergleich mit anderen Gebäuden beispielsweise ein ungewöhnlich hoher Heizenergieverbrauch auf, wird der Eigentümer die Gebäudetechnik nachjustieren. Spätestens bei der nächsten Betriebskostenabrechnung darf sich der Nutzer dann über geringere Kosten freuen.
Eine kontinuierliche Reduzierung der CO2-Emissionen des Gebäudes wird sich auch positiv auf das Klima-Reporting der Mieter auswirken. Dass die Umwelt durch die ständige Optimierung von einem immer kleiner werden CO2-Fußabdruck profitiert, dürfte aus Sicht aller Beteiligter ein weiterer erfreulicher Effekt sein.
Damit ein kalter Winter nicht die Nachhaltigkeits-Bilanz verhagelt
PSM kann mehr, als nur Daten erheben. Eine Stärke dieses Systems liegt darin, dass es in der Lage ist, die erhobenen Werte seriös zu bereinigen. So berücksichtigt es beispielsweise Leerstände in einem Bürohaus und rechnet die Verbrauchswerte auf Vollbelegung hoch.
Auch außergewöhnlich kalte Winter oder extrem heiße Sommer, die viel Heizenergie beziehungsweise viel Strom für die Klimaanlage kosten, können so aus der Klimabilanz herausgerechnet werden. Die Nutzungszeiten eines Gebäudes – rund um die Uhr oder nur zu bestimmten Tageszeiten? – fließen ebenso ein, wie Sonderverbraucher – das kann zum Beispiel ein Rechenzentrum mit extrem hohem Stromverbrauch sein.
Weltweit vergleichen
Dank PSM entsteht dagegen eine echte, nachprüfbare Vergleichbarkeit unterschiedlichster Gebäude, egal ob sie in Helsinki, Rom oder Mexico-Stadt stehen. Ein Asset-Manager kann dann leicht erkennen, wo seine einzelnen Objekte im Vergleich zu anderen stehen. Besonders effiziente Gebäude bieten sich dabei als Benchmark an.
Auf dem Weg zu einem Branchen-Benchmarking
Prinzipiell könnten Asset Manager sich so auch mit anderen Fondsgesellschaften vergleichen. Allerdings verwenden längst nicht alle Marktteilnehmer dieselbe Berechnungsmethodik. Ein branchenweites Benchmarking ist daher bislang nicht möglich. Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, der sich als Stimme der deutschen Immobilienwirtschaft versteht, versucht daher, zumindest auf nationaler Ebene einen gemeinsamen Nenner zu finden. Union Investment spielt dabei eine aktive Rolle. Für Fondsgesellschaften bietet SoFi-PSM in jedem Fall heute schon handfeste Vorteile. Es ist für sie ein äußerst wirksames Instrument, um ökologische, soziale und ökonomische Optimierungspotenziale im eigenen Bestand aufzuspüren und auszuschöpfen.
Zumindest im eigenen Bestand kann es als Benchmarking-Instrument eingesetzt werden. Es bietet zudem eine kostengünstige Ergänzung oder sogar Alternative zur Gebäudezertifizierung. Dank der jährlich erhobenen Daten und Werte ist es zudem deutlich aussagekräftiger als die einmalige Statusfeststellung eines Zertifikats. SoFi-PSM leistet damit einen wichtigen Beitrag zum Werterhalt oder sogar zur Wertsteigerung einzelner Immobilien und ganzer Portfolios.
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