Grüne Mietverträge: Neue Standards definiert
Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss hat im Herbst 2018 den neuen Leitfaden „Green Lease – Der grüne Mietvertrag für Deutschland“ veröffentlicht. Das Dokument ist die Weiterentwicklung eines bestehenden Leitfadens. Es wurde von einer Projektgruppe aus Expertinnen und Experten der Immobilienwirtschaft erarbeitet – und wird auch über Deutschland hinaus Wirkung entfalten.
Steigende Nachhaltigkeitsziele von Unternehmen und die zunehmende Bedeutung von Corporate Social Responsibility (CSR) bewirken, dass Grüne Mietverträge auf Mieter- und Eigentümerseite immer mehr als ein geeignetes Instrument erkannt werden, unternehmerische Ziele zu erreichen.
Die allgemeine Zielsetzung eines Grünen Mietvertrages ist relativ einfach: Der Mieter soll zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und der Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlasst werden. Durch die gemeinsamen Ziele treten Mieter und Eigentümer verstärkt in einen Dialog und arbeiten an Optimierungen. Der neue „Green Lease“ Leitfaden des ZIA gibt Regelungsempfehlungen in verschiedenen Bereichen und hilft so bei der Vertragsgestaltung. Das aktuelle Dokument ist eine Weiterentwicklung der bereits bestehenden Handlungsempfehlungen, die im Jahr 2015 veröffentlicht wurden.
Neuer Basis Green Lease
Damit Mieter und Vermieter einen Mietvertrag nach der neuen Definition des ZIA als „Green Lease“ bezeichnen können, muss jeweils mindestens eine Regelung aus den folgenden drei Kernbereichen vereinbart sein:
- Nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts im laufenden Betrieb
- Reduzierung von Abfällen, Verbräuchen und Emissionen
- Ökologisch unbedenkliche Durchführung von Erhaltungs-, Modernisierungs- und sonstigen Baumaßnahmen
Nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung lassen sich durch verschiedene Ansätze realisieren. Dazu zählt beispielsweise die ökologisch verträgliche Reinigung des Objekts oder ein verantwortungsbewusstes Abfallmanagement. Empfohlen wird außerdem, ein Nutzerhandbuch zu erstellen, in dem die optimale Nutzung der Gebäudetechnik beschrieben ist.
Eine der Regelungen beschreibt den Austausch von Verbrauchsdaten zwischen Mieter und Vermieter. Der Vermieter kann aus diesen Daten in Kombination mit seinem Knowhow Optimierungspotenzial zu Abfällen, Verbräuchen und Emissionen ableiten. Der Mieter wiederum kann die Daten zum Beispiel für sein eigenes Nachhaltigkeitsreporting verwenden. Auch die Förderung nachhaltiger Energiequellen kann als Vertragspunkt zur Senkung von Emissionen in der Gewerbeimmobilie beitragen.
Der erweiterte Green-Lease
Über den beschriebenen Basis Green Lease hinaus haben Mieter und Vermieter mit dem ZIA-Leitfaden die Möglichkeit, ihren Grünen Mietvertrag durch zusätzliche Regelungen zu erweitern. Zum einen können die drei Kernelemente der Basisversion weiter vertieft und detailliert werden. Zu diesen Vertiefungen zählen beispielsweise die gegenseitige Verpflichtung zu einem fortlaufenden Energiemonitoring oder zur konkreten Ermittlung der CO2-Emissionen. Auch ganz pragmatische Punkte wie Regelungen zur Einschränkung im Betrieb von Klimaanlagen oder zur Nachhaltigkeitsschulung von Mitarbeitern des Mieters werden abgedeckt.
Die drei möglichen Dimensionen eines erweiterten Green Lease im Überblick:
- Inhaltliche Ergänzungen zum Basis Green Lease
- Zertifizierungsspezifische Regelungen
- Vorschläge zur Umsetzung der Regelungen
Zum anderen können auch Aspekte zur Nachhaltigkeitszertifizierung eines Gebäudes in den Grünen Mietvertrag einfließen. Darüber hinaus werden Regelungen zur Umsetzung von Nachhaltigkeitsvereinbarungen aufgezeigt. Dabei werden für erfahrene Marktteilnehmer Möglichkeiten dargelegt, die Verbindlichkeit eines Grünen Mietvertrags zu erhöhen, etwa durch Anreizsysteme oder potenzielle Vertragsstrafen. In jedem Fall obliegt es den jeweiligen Vertragsparteien in einem Green-Lease das richtige Maß zwischen Absichtserklärung und verbindlicher vertraglicher Verpflichtung festzulegen – auch in der Basis-Variante.
Fazit
Grüne Mietverträge schaffen eine Win-Win-Situation mit Vorteilen für Mieter und Vermieter:
- Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz
- Kosteneinsparungen durch geringere Verbräuche
- Attraktivere Immobilien für Verkauf und Finanzierung
- Vorsorge mit Blick auf künftige Gesetzesänderungen beim Klimaschutz
- Substantieller Beitrag zur Umsetzung von CSR-Strategien
- Verbessertes Arbeitsumfeld für die Gebäudenutzer
- Mehr Transparenz, Effizienz und partnerschaftliches Miteinander
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