Ratings: Die Performance von Nachhaltigkeit
Fonds-Ratings dienen sowohl privaten als auch institutionellen Anlegern als wichtige Orientierung. Sie geben nicht nur Aufschluss über den wirtschaftlichen Erfolg von Fonds und liefern Hinweise auf deren Risiken, auch Nachhaltigkeitsaspekte fließen zunehmend in deren Bewertung ein.
Bonus für Nachhaltigkeit
Ratingagenturen erkennen also mehr und mehr, dass auch Nachhaltigkeitsaspekte für ihre Bewertungen relevant sein können. Dies gilt auch für Immobilieninvestments. Nachhaltige Immobilien dürfen hier einen Bonus für besondere Werthaltigkeit beanspruchen, denn sie stehen für einen effizienten Einsatz von Ressourcen sowie die Rücksichtnahme auf die natürliche Umwelt und die sozialen Bedürfnisse der Menschen, die in ihnen leben und arbeiten. Zukunftssicher sind sie nicht zuletzt im Hinblick auf die immer strengeren Vorgaben des Gesetzgebers.
Hinzu kommt: Nachhaltigkeitsaspekte können Risiken reduzieren. Ein flexibles Gebäude, das die Bedürfnisse der Mieter hinsichtlich Raumaufteilung berücksichtigt, oder ein unabhängig vom Energiemarkt versorgtes Gebäude, das einen Teil seines Energieverbrauchs durch erneuerbare Quellen speist, wird ein geringeres Leerstands-Risiko aufweisen als ein herkömmlicher Bau.
Vom grünen Starter zum grünen Star
Eine führende, unabhängige Ratingagentur, die auf diese Erkenntnisse frühzeitig reagiert hat, ist Scope. Schon seit 2013 dienen hier Nachhaltigkeitskriterien als relevanter Bestandteil in der Risikoanalyse offener Immobilienfonds. Scope fragt nicht nur die Anzahl der Zertifikate ab, die ein Gebäude besitzt. In die Bewertung fließen neben CO²-Emissionen der Gebäude auch die Quote an „grünen“ Mietverträgen“ (LINK) und weitere Aspekte wie Barrierefreiheit und Flächeneffizienz ein. Zudem wird das Nachhaltigkeitsmanagement bewertet. Dazu werden zum Beispiel Fragen zur entsprechenden Strategie gestellt und ob einhellige Kriterien auch in der An- und Verkaufsplanung berücksichtigt werden. Im Jahr 2015 bescheinigte Scope Union Investment „„… die branchenweit ausgereifteste Nachhaltigkeitsstrategie“. Bereits 2009 ging der von Investoren ins Leben gerufene Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) an den Start, der sich ganz auf die Analyse der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienfonds fokussiert.
Bei GRESB fallen die Fragen zum Management und weiteren Aspekten noch detaillierter aus. Sogar der Prozess bei der Beauftragung externer Dienstleister kommt auf den Prüfstand. Selbstverständlich berücksichtigt dieses Ranking neben den Treibhausgasemissionen auch Aspekte wie den Wasserverbrauch und das Abfallaufkommen. Nachweisliche Anstrengungen, diese Werte zu verbessern, wirken sich ebenso positiv auf das Ranking aus wie die Schulung und Information von Mitarbeitern und Mietern.GRESB bewertet die Immobilienfonds in einer jährlichen Analyse und macht das Ergebnis über ein Scoring-Modell transparent. Dabei wird in vier Quadranten unterschieden: von den „Green Starters“, die noch am Anfang stehen, bis hin zu den „Green Stars“, die ein voll integriertes Nachhaltigkeitsmanagement vorweisen können.
GRESB Vier-Quadranten-Modell
Union Investment nimmt mit den eigenen Fonds regelmäßig an Rankings von Scope und GRESB teil. 2015 wurden die fünf teilnehmenden Fonds von Union Investment von Scope in Sachen Nachhaltigkeit und Finanzstruktur als überdurchschnittlich bzw. als Branchenbeste bewertet. Am GRESB-Ranking in 2015 nahmen sechs Fonds der Union Investment teil. Alle von ihnen wurden als „Green Stars“ eingestuft.
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