Fallstudie: Smart Meter im Einsatz
Als unabhängiges Beratungsunternehmen entwickelt Westbridge Advisory Konzepte, wie Immobilienunternehmen die Betriebskosten in den von ihnen verwalteten Objekten senken können. In einem ersten Fallbeispiel wurde ein grüner Mieterstrompool für ein umfangreiches Portfolio etabliert. Außerdem konnten intelligente Stromzähler, die sogenannten Smart Meter, großflächig eingesetzt werden.
Der Ansatz von Westbridge Advisory kann in der Immobilienwirtschaft Schule machen. Schließlich verzeichnen die Mieter in dem genannten Beispiel eine Einsparung von 37 Prozent beim Strom und 35 Prozent bei der Versorgung mit Erdgas. Gleichzeitig sinkt der CO2-Ausstoß im Jahr 2017 um rund 22.000 Tonnen, das entspricht dem Bedarf von knapp 1.200 Haushalten in Deutschland. Doch wie lassen sich diese Zahlen erreichen?
Lösung mit ganzheitlichem Konzept
Zunächst einmal ging die Initiative vom Auftraggeber aus. Dieser wollte die Energieversorgung für sein Büroimmobilien-Portfolio auf 100 Prozent erneuerbare Energie umstellen. In diesem Zusammenhang wurde Westbridge Advisory mit der Entwicklung eines Konzepts für einen ganzheitlichen Energiebezug beauftragt. Im Einklang mit der Strategie des Auftraggebers sah das Konzept vor, den Energieeinkauf zu optimieren, einen Mieterstrompool einzuführen und ein Tool zur Echtzeitmessung des aktuellen Energieverbrauchs in allen Objekten zu etablieren. Gleichzeitig war von Anfang an klar, dass das Asset- und Property-Management bei der Umsetzung des Konzepts so weit wie möglich entlastet werden sollte.
Herausforderungen in der Startphase
Die Ausgangslage für die Berater von Westbridge Advisory hielt einige Herausforderungen bereit. Zum einen war die Qualität der verfügbaren Daten suboptimal. Fehlende Informationen konnten nur mit erheblichem Arbeits- und Kommunikationsaufwand ermittelt, digitalisiert und ausgewertet werden. Zum anderen mussten die Mieter von den Vorteilen des grünen Strompools überzeugt werden. Außerdem sollten sie diesem Pool vollkommen unkompliziert beitreten können, damit ihre Unterstützung gesichert war. Dazu wurden standardisierte Prozesse erarbeitet, zum Beispiel für den schnellen Wechsel des Energieanbieters. Darüber hinaus galt es, in einem noch relativ jungen Markt den besten Anbieter für den Einbau der Smart Meter zu ermitteln und diesem beim Umbau der alten Zähler zur Seite zu stehen. Technische Umbaumaßnahmen waren insgesamt in 70 Liegenschaften notwendig.
Umsetzung in drei Schritten
Die Umsetzung des neuen Energiekonzepts begann Westbridge Advisory damit, über ein detailgenaues und transparentes Ausschreibungsverfahren den idealen Energieanbieter für den Auftraggeber zu bestimmen. An der ersten Ausschreibungsrunde beteiligten sich 24 Versorgungsunternehmen, drei von ihnen kamen nach intensiver Auswertung und Moderation in die finale Entscheidungsrunde und konnten ihren Lösungsbeitrag persönlich vorstellen. Bei dieser finalen Auswahl folgte der Auftraggeber schließlich der fachlichen Empfehlung von Westbridge Advisory.
Im zweiten Schritt wurde der gewünschte Mieterstrompool implementiert. Eine klar strukturierte und dadurch effiziente Prozesslandschaft machte es möglich, dass die unterschiedlichen Mieter in den Büroobjekten schnell und unkompliziert zum neuen Anbieter wechseln konnten. Zur Kommunikation des Vorgehens und der Vorteile des Verfahrens wurde ein Online-Portal ins Leben gerufen. Dieses Portal bot die Gelegenheit, die einzelnen Schritte zum Wechsel zu visualisieren und die zentrale Botschaften auf ansprechende Weise zu vermitteln. Dieser Ansatz über eine Online-Plattform hat sich als ein großer Erfolg erwiesen.
Premiere für Smart Meter in deutschem Portfolio
Der letzte Schritt im Gesamtprozess war der Einsatz der Smart Meter. Hinter den intelligenten Stromzählern steht die Einführung eines vollständigen Energiemanagementsystems, die rechtlich aufgrund einer jüngsten Liberalisierung des Messstellenbetriebs abgesichert ist. Der Einsatz von Smart Metern in einem deutschen Portfolio und einem grünen Strompool dieser Größenordnung war eine absolute Premiere und eine Innovation, die dem Projekt unter anderem den Immobilienmanager Award 2017 in der Kategorie Nachhaltigkeit einbrachte. Durch die smarte Technologie können hunderte von Zählern in Echtzeit überwacht und ausgewertet werden. Diese Auswertung wiederum gibt dem Bestandshalter eines Objekts Hinweise zu möglichen Optimierungsmaßnahmen, die sich häufig mit geringen Mitteln wie zum Beispiel einer kurzen Mieterschulung umsetzen lassen.
Fazit des Projekts
Der Auftraggeber ist mit der ökonomischen und ökologischen Effizienz der gefundenen Lösung so zufrieden, dass er den Mieterstrompool bei seinen Kunden offensiv bewirbt. Das Besondere: von dem etablierten System profitieren Mieter, Eigentümer und Umwelt gleichermaßen. Das Projekt belegt außerdem idealtypisch die Wirtschaftlichkeit von intelligenten Nachhaltigkeitsmaßnahmen in der gewerblichen Immobilienwelt.
Ein Beitrag von:
Rüdiger Salzmann, Immobilienökonom und Geschäftsführer der Westbridge Advisory GmbH
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